每經編輯｜每經記者 吳悅 發自上海    

每經記者 吳悅 發自上海

持續的調控正嚴峻地考驗著房企的融資能力。實際上，在融資愈發困難的情況下，房企對于資金的利用效率更值得關注。

A股市場涉及地產公司的融資或再融資已經許久沒有開閘了。2009年樓市的“小陽春”是地產公司增發新股進行融資的最后一輪小高峰。WIND數據不完全統計顯示，2009年以來，有22家房地產上市公司實施了定向增發，1家實施了公開增發，共募集資金585.89億元。此外，在香港聯交所上市的內地房企也有不少公司以發債或配發新股等形式進行了融資。

這些通過各種形式實現再融資的房企，是否將資金用到了“刀刃”上？是否按承諾的方向和額度善用了這些投資？《每日經濟新聞》記者對此進行梳理發現，對于善用資金的房企來說，通過調整開發和土地儲備節奏，可以在行業低潮期具備較強的抗寒能力。

穩健型房企更抗寒

臥龍地產 （600173,SH）曾在2009年增發過股票，募集資金8億元。該公司預計，根據行業發展態勢及公司發展戰略，上述募集資金將主要用于臥龍·天香華庭二期項目及臥龍五洲·世紀城一期項目，前者將投入5.2億元，后者投入2.8億元。

從該公司隨后兩年的財報來看，天香華庭、五洲·世紀城等項目為臥龍地產提供了大量可售房源。2011年1~6月，天香華庭結轉銷售收入2.6億元。平安證券報告預計，2011年下半年，紹興天香華庭的高層項目、清遠五洲世紀城的住宅項目將陸續進入銷售。這意味著，2009年募集資金投向的項目正在逐漸為公司帶來收入。

受近兩年調控政策的影響，臥龍地產的業績增長有所放緩，財報顯示，2011年1~9月，該公司實現營業收入7.2億元，同比減少47%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.1億元，同比下降8%。不過，臥龍地產的資金情況仍比較健康。截至去年9月底，該公司賬面現金為9.6億元，資產總額為35.3億元，而同期負債總額為17.7億元，資金產負債率為50.03%。

較為充裕的資金面，讓臥龍地產在這一輪行業調控中有望實現逆勢擴張。今年1月20日，臥龍地產公告稱，擬出資約2.33億元受讓安信信托持有的清遠市五洲實業投資有限公司49.9%的股權。轉讓完成后，臥龍地產將擁有清遠五洲100%股權，并增厚公司的權益土地儲備。此外，公司的天香西園、武漢麗景灣和青島嘉原盛等項目均是通過股權收購獲得的。

東興證券預計，臥龍地產目前現金充足，在當前通過收購項目股權的形式增加土地儲備，無疑將擁有較大的成本優勢。

高息融資令房企承壓

2009年8月，榮盛發展（002146,SZ）經中國證監會核準，向符合中國證券監督管理委員會相關規定條件的特定投資者發行人民幣普通股（A股）9600萬股，每股發行價格為人民幣12.50元，募集資金總額12億元。扣除與發行有關的費用人民幣3265萬元，公司實際募集資金凈額為11.67億元。

承擔榮盛發展持續督導的保薦機構國信證券提供的報告顯示：截至2009年12月31日，公司募集資金直接投入承諾投資項目累計10.61億元，全部為2009年度投入。

從隨后榮盛發展的財務報告來看，徐州阿爾卡迪亞二期項目、蚌埠阿爾卡迪亞三期項目都已經陸續產生銷售收入，這讓榮盛發展成為最近兩年為數不多的保持了業績持續增長的房企之一。該公司預計，2011年1~12月利潤將同比增長30%~50%。

與臥龍地產一樣，該公司也趁行業低谷增加土地儲備。公開資料顯示，榮盛發展在過去一年多里七次出手拿地，并以3700萬美元的價格購得沈陽中天房產公司25%股權，同時計劃以整理成本15萬/畝的價格與遼寧藥都投資（集團）公司合作開發本溪健康城項目的開發。

不過，與大多數房企一樣，榮盛發展也面臨一定的資金壓力。在二級市場增發或發債進行再融資基本關閘的最近兩年多，榮盛發展融資渠道更多轉向委托貸款及信托融資。截至2011年9月末，榮盛發展資產負債率達75.96%，負債總額為210億元。同期榮盛發展手持現金僅17.41億元，加上應收賬款、其他應收款及其他流動資產22.88億元，有較大的償付壓力。

高息倒逼資金應用效率

從近期的市場動向來看，房產行業持續調控不放松已是業內共識。南京、杭州等地雖然出現了成交量回暖的情況，但熱銷的項目往往是降價幅度較大的房源。據當地行業人士分析，愿意大幅降價銷售的房企資金面往往出現了較為嚴峻的問題，需要迅速回籠資金。

據《每日經濟新聞》記者從銀行業人士處了解，至少今年上半年，房地產開發貸及個人按揭都不會出現松動，仍將嚴格按相關政策執行“限貸”。近期證監會相關部門也表態稱，房企在二級市場的融資之門仍將緊閉。這使得今年房企的融資環境仍然嚴峻。

據了解，類似榮盛發展這樣的企業，通過委托貸款和信托融資需要支付遠高于銀行貸款的利息。公開資料顯示，榮盛發展三筆委托借款年利率均在12.5%及以上，此外，榮盛發展向中投信托進行的6.62億元融資，年利率為13%。

另據市場公開信息，有部分房產信托資金已經將年回報提升到了30%左右，這樣高額的資金成本，對于房企來說幾乎是不可承受之重。對于已經到手的資金，如何善加利用，讓其發揮最大的效率，或許將是今年房企的重要課題。