每經編輯｜每經記者 吳悅 發自上海    

每經記者 吳悅 發自上海

曾經風云一時、地王頻出的上海普陀長風地塊，目前大部分項目仍在瑟瑟寒風中沉睡。

2月14日，《每日經濟新聞》記者在該區域實地調查發現，除了中海地產、蘇寧環球和雅戈爾公司等所拍下的長風地塊圍起了標注有開工信息的圍墻外，這里不少地塊雜草叢生，一派荒涼。

在地產調控仍看不出松動的背景下，不開工或刻意放緩開發節奏，或許是開發商唯一的選擇。

長風8號東地塊仍在挖坑

2009年9月10日，中海地產從競爭激烈的拍賣中，以70.06億元并高出第二名報價5億元的價格拍得普陀長風6B、7C地塊，該地塊由此被封為“中國地王”，長風片區聲名鵲起。據測算，該地塊的樓板價約為22409元/平方米，溢價率高達129%。

一年之后，長風再次出讓3幅宅地：長風9號西地塊被國盛投資有限公司以及有新加坡背景的國浩投資（中國）有限公司聯合競得，總價30.4億元，樓板價24812元/平方米，溢價率59%；長風11號西北地塊被PeakstarPte.Ltd、UOL資本投資有限公司以20.6億元總價拿得，樓板價20492元/平方米，溢價率45%；長風8號東地塊被雅戈爾置業以33.93億元價格摘得，溢價率73%。該地塊最終以近2.6萬元/平方米的樓板價超過了中海長風地6B、7C地塊創出的樓板價，成為長風新的單價地王。

從開發商前仆后繼涌入長風區域可以看出，這一區域的升值潛力與開發前景備受期待。然而《每日經濟新聞》記者近日走訪長風片區發現，“地王狂潮”掀起后的兩年多后，這里仍然一片沉寂。

按照相關規定，開發商取得土地后兩年未開工，該土地將無償收回。此外，2008年出臺的新版土地出讓合同中規定，用于商品住宅開發的土地，原則上開發時間最長不超過3年。這在實際執行中，相當于給了企業5年的周期。雅戈爾長風8號東地塊項目在2010年9月拍得該地塊，一年后的2011年10月才開工，根據其在上海交通建設網的開工信息公示資料，預計3年后，也就是2014年10月竣工。

不過記者在雅戈爾長風8號東地塊項目現場看到的，卻并不像已經動工了4個多月的景象。該項目現場圍墻上標注了項目施工方的信息，但在工程承建商龍元建設的施工銘牌上，開工日期和竣工日期均未標注。而另一承建商宏潤建設的施工銘牌上也沒有標注開工日期，僅標注了竣工日期：2014年9月29日，這與公示的項目信息相符。

從工地現場看，目前僅是在地塊內挖了幾個坑，場內有少量施工機械，工人不多，也看不出加緊施工的跡象。種種跡象表明，雅戈爾似乎在悄然放緩該項目的開發節奏。

對于該項目的開發情況，記者聯系雅戈爾置業的母公司——雅戈爾集團股份有限公司（600177，以下簡稱雅戈爾），該公司負責宣傳方面事務的人士說，由于地產調控持續，雅戈爾的主業仍放在品牌服裝方面，地產業務目前主要是進行一些準備工作，至于長風地塊的具體情況，該人士稱不太清楚，應聯系雅戈爾置業方面、記者隨后與雅戈爾置業聯系，但截至發稿尚未得到回復。

雅戈爾地產業務放緩

雅戈爾涉足地產業已近20年，在地產業的“黃金十年”中，雅戈爾的地產業務取得了較大發展。2011年3月，雅戈爾董事長李如成還表示，擬將雅戈爾的地產業務從上市公司中剝離出來單獨上市。

不過，隨著地產調控持續，地產類上市公司在A股IPO已有兩年多未開閘，雅戈爾的地產業務想要單獨上市或借殼“曲線上市”自然也不是一件易事。另一方面，去年以來從緊的信貸政策，使開發商想要從銀行渠道融資變得異常艱難。

按照長風8號東地塊開工信息公示，該項目總投資為55億元。此前雅戈爾置業已經為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金，意味雅戈爾至少還需要在該項目上投入11億元左右。根據雅戈爾財報，2011年1至6月，雅戈爾新開工項目4個，規劃建筑面積64.03萬平方米。截至去年6月末，雅戈爾在建項目共15個，規劃建筑面積達210.40萬平方米，這同樣需要大量的資金投入。長風8號東項目公示的建設信息顯示，雅戈爾與宏潤建設簽訂的施工總包工程合同價金額為2.4億元，總建筑面積為95318平方米，相當于每平方米建筑面積約需2500元建設費用。以此估算，截至2011年6月末，雅戈爾15個在建項目所涉及的210.4萬平方米建筑面積僅施工成本就達52億元左右。

從雅戈爾去年三季報來看，其貨幣資金為22.7億元，資產負債率為71.65%，且這部分貨幣資金是歸屬于雅戈爾置業母公司的，并不可能全部用于雅戈爾置業的地產項目。

值得注意的是，截至去年9月末，雅戈爾另有可供出售金融資產105億元，意味著該公司有較強的變現能力，同時該公司在2011年沒有新增土地儲備積壓資金，從這個角度看，雅戈爾放慢長風地塊的開發節奏或許并不一定是出于資金壓力，更有可能的是有意放緩節奏，以規避行業低谷期。

據《每日經濟新聞》記者此前對全國多個城市樓市的調查顯示，面對持續的調控，那些在行業高峰期拿了高價地的開發商，在面對行業低谷時，多選擇蟄伏，在土地轉讓相關法規規定的期限內動工，但動工后拖長開發時間，避過行業調整期，等到行業進入高速增長階段，再通過土地增值與房價上漲獲取更高的利潤。

當然，這樣做的前提是開發商有足夠的資金實力熬過行業低谷期。以長風8號東地塊為例，雅戈爾拿地至今已經一年多過去了，在其中沉淀了34億元購地資金，雖然目前施工緩慢，但也會產生一定的施工成本和其后數年的資金成本。這些都是擺在該項目上面的 “沉淀成本”。如果行業持續低迷，這部分壓力將日益沉重。

單價地王的定價難題

近期，多個地方政府的樓市新政被叫停，顯示房產調控政策短期內仍難有大的松動，而隨著調控深入，在一線城市已經開始出現房價下行的跡象。這讓雅戈爾上述項目，面臨利潤難題。

據二手房搜索引擎安居客信息，長風片區今年2月二手房均價為21681元/平方米，環比下跌1.66%，這一價格甚至還遠遠低于雅戈爾拍得長風8號東地塊時的樓板價。按照規劃，雅戈爾長風8號東地塊所處的長風生態商務區將會融合多種功能，其中的住宅部分也將與周邊目前的二手房拉開一定檔次，但即使如此，按照目前的行業環境，長風生態商務區內的中高檔住宅項目也面臨較大的定價壓力。

如何為長風單價地王增加更多的附加值，這也是當前擺在雅戈爾面前的問題。有分析稱，目前雅戈爾唯一的辦法或是等待調控政策放松，等待下一次土地增值、房價上漲的機會。