每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

日前，深圳中心城涉嫌違規銷售商鋪的事件鬧得沸沸揚揚，引發業界廣泛關注。

有深圳業內人士指出，深圳中心城沒有實現商鋪產權分割登記，也沒有取得預售證，在銷售程序上存在違規。盡管其與置業者簽訂的銷售合同降低了開發商風險，卻將市場風險轉移到置業者身上。

從行業來看，深圳中心城違規售鋪或許將成為產權式商鋪分割銷售又一個血淋淋的教訓。對此，深圳某營銷從業人士稱，這種分割銷售的商業地產經營模式本身也暗含巨大的商業風險。

隱瞞情況涉嫌詐騙

一切皆因違規賣鋪而起。

2010年10月，深圳中心城第一次公開分割賣鋪，推出總面積8000平方米的帶租約商鋪，單位面積為30~500平方米，售價18萬~26萬元/平方米。第一次賣鋪，怡景中心城便收到3億多元的訂金。

起初，代理銷售公司只有美聯地產一家，為了加快資金回籠速度，世華地產和中原地產也開始加入，聯合銷售代理。

隨著深圳中心城違規售鋪事件的發酵，其背后的產權糾紛和銷售程序的違規行為，引發各方質疑。

曾經負責代理銷售中心城商鋪的世華地產經辦人豐某稱：“我們查過他們的房產證和資信，代理合同上有怡景中心城和保怡物業有限公司的章。”他認為，是在看到深圳中心城有房產證的情況下，才進行合法的代理銷售。

此外，令人驚奇的是，在深圳中心城與置業者簽訂的銷售合同中出現了三類不同的 “售鋪”合同，包括 《委托物業買賣合同》、《中心城商鋪買賣協議》以及《深圳市房地產認購書》。受托方（賣方）分別為樂高控股有限公司、深圳市怡景中心城商業發展有限公司和保怡物業有限公司。

置業者提供的賣鋪合同顯示，深圳怡景中心城商業發展有限公司董事長劉偉宏及其公司方面約定，只有當受托方成功收購美國保德信所持有的50%股權，可正式銷售標的物業時，置業者方能以約定價格購買標的商鋪。

“開發商先斬后奏，未辦理分割手續，便賣鋪收錢去還銀行貸款，是在打擦邊球。”上述人士稱，按照正常的商鋪銷售程序，商業項目必須先進行產權分割登記之后才能公開銷售，否則屬于違規銷售行為。

“如果他以銷售商鋪的名義來作推廣的話，很明顯就有欺詐行為。”該地產人士說，如果委托銷售合同不是一家公司，就不是買賣房產的問題，而是變成非法集資問題了。原先的銷售協議，就變成一個借款協議，對于置業者來說，其中風險很大。置業者有可能拿不到購買的鋪位，等產權分割完以后，實際上不一定有那么大的面積。

廣東圣方律師事務所顏宇丹律師認為，中心城規劃之初已確定只可“整體轉讓”，在未辦理分割分證登記前售鋪屬隱瞞情況的非法銷售，開發商明知未能分割仍對外售鋪惡意明顯，已涉嫌合同詐騙。

戰略融資致股權分散

在不少業內人士眼里，深圳中心城違規售鋪成為凸顯商業地產項目開發風險的一個典型案例。

資料顯示，深圳中心城位于深圳福田CBD中央位置，地段優越，也是深圳市重點扶持的商貿流通項目。

2004年12月，深圳中心城正式動工，項目總投資約7億元。由于缺少后續資金，深圳怡景中心城商業發展有限公司不得不引入戰略投資者，2007年3月，美國保德信基金以50%的股權參與合作，成立保怡物業有限公司共同經營管理中心城。

由于地理位置優越，深圳中心城后期招商效果良好，先后與太平洋集團、家樂福、麥當勞、金逸國際影城等商家簽訂了合作協議。2007年4月深圳中心城正式開業，百貨開業率達到98%、名店達70%，餐飲達到100%。

在開業之初，由于深圳中心城周邊大多屬于商務區，日常客流量較少，整體經營情況并不好；中午和晚上則餐飲客流量大，直接影響到百貨及名店的經營業績。

相關資料顯示，開業數月后，戰略合作方美國保德信基金對前期中心城盈利狀態并不滿意，并提出購買前五年經營管理權，條件則是將百貨商業進行調整。為此，劉偉宏與美國保德信一度僵持不下，2007年10月，雙方最終妥協達成一致條件，于2008年4月底前關閉部分百貨經營門店。

2008年4月，美國保德信聘請仲量聯行負責中心城整體運營和管理，對一些百貨商店管理混亂現象進行了調整。

由于深圳中心城股權分散，在經營管理上中心城一直未能實現良好的盈利。劉偉宏為了統一經營管理中心城，打算收購美國股東持有的50%股權，為此，雙方暗中博弈。

劉偉宏在之前的新聞發布會上大倒苦水：“我們和美國是50％對50％的股權，請一個老總請了三年都請不到，他們要請一個會英語的，我要請一個會管理中心城的。”

也許正是由于急于取得控制權，回購股權資金又不足，從而為劉偉宏日后分割賣鋪埋下了伏筆。