每經編輯｜每經記者 葉書利 發自北京    

每經記者 葉書利 發自北京

2011年火爆的商業地產，目前已成為部分房企年度業績單的拯救者。比如越秀地產、保利廣州等房企，商業地產的貢獻率皆占半邊天。

不過，此前萬達集團董事長王健林、銀監會主席劉明康等對于商業地產一哄而上的非正常現象提出了警告，甚至有專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，2012年商業地產將首現供大于求的現象。在供求逆轉之下，商業地產泡沫將破滅，且跌幅會在50%以上。

商業地產擦亮房企業績單

近段時間以來，一些房企的年度業績單紛紛出爐，而部分房企的業績單上，商業地產成為亮點，并一改之前的配角角色，成為業績的主力軍。

近日，越秀地產公布的《2011年12月份經營情況》顯示，2011年1至12月，公司累計合同銷售面積為60.84萬平方米，同比上升12%；累計合同銷售金額約90.54億元，超過90億元的年度銷售目標，同比上升2.2%。

對于這份成績單，最值得關注的不是越秀地產在地產調控之下順利完成年度銷售目標，而是商業地產的逆勢表現。

中投顧問的一份研究報告指出，越秀地產2011年業績單中，商業物業完成合同金額超過45億元，占全年銷售額的50%。

整個2011年，不時傳來越秀地產商業物業的消息。比如該公司2011年10月的銷售成績單，主要貢獻者為商業物業出售：越秀地產發布的10月份經營情況的資料顯示，10月越秀地產的合同銷售額為18.17億元，而通過出售財富世紀廣場和江南新苑兩個商業物業，回籠資金量就達11.77億元，占比達約65%。可以這么說，商業物業的出售扛起了越秀地產10月的業績，而這也是越秀地產2011年業績單的縮影。

越秀地產的情況并非個案，2011年保利廣州銷售額達100億元，50%來自于商業地產部分。

富力廣州也如此。

此前富力對外公布的數據顯示，截至2011年11月底，富力廣州銷售額已突破100億元大關。而有機構監測數據顯示，截至2011年11月底，富力廣州住宅銷售額約43億元。換句話說，當時富力廣州超百億元的銷售額中，商業地產的貢獻率超半。

與此相對應的是，2011年，富力在廣州的珠江新城相繼推出了富力盈信大廈、盈盛廣場和盈凱大廈等3個高端商業項目，且均用于對外出售。

2011年商業地產表現強勢

商業物業支撐起越秀地產、保利廣州、富力廣州等房企的業績單，也是2011年“商業地產年”的縮影。

可以這么說，2011年，伴隨住宅的受壓，商業地產逆勢崛起，相關統計數據對此作出了有力佐證。

國家統計局公布的2011年房地產業統計數據顯示，2011年，全國商品房銷售額達59119億元，同比增長率為12.1%，其中住宅銷售額同比增長率僅10.2%，而屬于商業地產部分的辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。

銷售面積方面也如此。2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比上年增長4.9%。其中，住宅銷售面積同比增長3.9%，辦公樓銷售面積同比增長6.2%，商業營業用房銷售面積同比增長12.6%。

根據國家統計局公布的數據，《每日經濟新聞》記者還發現，2011年樓市，在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標方面，商業地產部分的辦公樓、商業營業用房的表現皆比住宅強勢，而調控下的住宅則成為2011年樓市相關統計指標中的拖后腿角色。

在全國樓市相關統計指標中強勢表現的商業地產，在具體到相關地方時，強勢表現依舊。

以杭州為例。2011年杭州主城區一手商品房成交量為23346套，其中住宅成交量為12784套，商業地產成交量為10562套，商業地產成交量占比約45%。而在2010年，杭州主城區商業地產成交量占比約29%，2009年更是低至近22.4%。

北京樓市商業地產的表現同樣引人關注。

北京中原的統計數據顯示，2011年北京新建住宅總簽約面積環比下降22.4%，且創造了最近十年來成交面積的最低記錄。與此形成鮮明對比的是，2011年北京商業地產（寫字樓、商鋪）成交總額沖高至390億元，同比增長34%。

2012年是春天還是冬天？

對于2012年商業地產能否延續2011年的火爆，目前市場上出現了兩種截然不同的觀點。

中國指數研究院院長黃瑜樂觀地指出，“未來一年，商業地產無論企業還是個人投資，都是很好的機會。”

近日世聯地產董事長陳勁松也認為，2012年的樓市，在住宅受壓之下，亮點依舊會是商業地產。

但另有一些人則認為，2012年是商業地產的泡沫年，甚至有人認為，2012年商業地產泡沫將破滅。

高緯環球中國區研究部董事張平認為，2012年，部分地區鑒于2011年商業地產的一哄而上，將出現供大于求的局面，同時很多缺乏商業地產專業運營能力的住宅商的盲目進入，將導致商業地產泡沫隱現。

以北京為例，自2011年下半年以來，北京商業地產供應量一路上漲。

搜房網數據監控中心的統計數據顯示，2011年北京商業地產市場新增供應面積達437萬平方米，其中大部分新增商用物業面積集中在下半年入市，比如2011年7月入市的商業物業面積高達136萬平方米。而在2012年，北京商業地產供應量加速的現象仍將繼續。

此外，高緯環球的一份研究報告指出，2011年成都甲級寫字樓入市量為22.3萬平方米，而2012年將會有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量，屆時成都甲級寫字樓的存量將翻倍，將考驗市場消化能力。廣州也如此，預計2012年廣州寫字樓新增供應將進入高峰期，預計市場的整體空置率將上升。

中國房地產經濟研究院院長謝逸楓向《每日經濟新聞》記者表示，2012年商業地產將出現供大于求的局面，因為商業地產開發投資過快，而商業地產市場需求量在下降，導致庫存面積增大和空置率上升。因此2012年的商業地產市場已具有泡沫的跡象，需要引起警惕。

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，鄭州藍海地產顧問董事總經理任遠甚至認為，2012年，在供大于求以及一擁而上之下，很多商業地產開發商缺少專業運營能力的背景下，2012年商業地產泡沫將會破滅，且跌幅在50%以上，很多商業地產項目將出現“白菜價”甩賣。