每經編輯｜每經記者 葉書利 胡廷鴻 徐學成 發自北京 深圳 廣州    

/房企分化/

部分房企利潤仍在增長 高周轉或更順應市場趨勢

每經記者 徐學成 發自廣州

有道是有人歡喜有人愁。雖然有機構數據顯示，2011年房地產企業的利潤會“蒸發”10%~15%，且可能下降至5年來的最低水平，但一些項目布局合理或者追求高周轉的房企依然在低迷的市場環境下獲得良好的收益。中投證券預測顯示，2011年萬科的營業收入和凈利潤分別可能達到659.28億元和97.97億元，依此計算，其去年的利潤率將同比2010年的14.3%出現小幅提高，除萬科之外，恒大、保利地產、融創中國等房企2011年的盈利也保持較快增長。

2011年的房地產市場格局分化日益明顯，在周轉速度和品質利潤之間，房企依然在尋找自己的平衡。

部分房企利潤仍逆市上漲

萬科于日前發布的2011年業績數據顯示，2011年全年萬科實現銷售面積1075.3萬平方米，實現銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。

公開數據顯示，2011年萬科144平方米以下戶型占比達88%，而這一比例在第四季度達91%。

雖然在公布全年銷售業績的同時，萬科并未透露2011年的利潤增長情況，但據一些機構的分析數據，萬科去年的凈利潤得以保持高速增長。中投證券預測顯示，2011年萬科的營業收入和凈利潤分別可能達到659.28億元和97.97億元，依此計算，其去年的凈利潤率將達到14.8%，同比2010年的14.3%有所提高；保利地產于近期發布的業績快報則顯示，2011年保利地產實現營業收入470.27億元，同比增31.02%。依此計算，保利地產去年的凈利潤率為13.8%，同比2010年的13.7%也有小幅提高。

根據中投證券提供的數據，保利在去年年初就主動增加了中小戶型的比例，而144平方米以上的大戶型占比下降了10%~20%。

除上述兩家房企之外，在2011年業績方面表現突出的還包括恒大和融創中國。

公開數據顯示，2011年恒大全年銷售達到803.9億元，同比增長59.4%；截至2011年12月31日，融創中國全年合約銷售金額達192億元，同比增長130%。

高周轉更勝一籌

根據由中房產信息集團聯合中國房地產測評中心聯合發布的《2011年中國房地產企業年度銷售TOP50排行榜》，前20位的房企中，除2家沒有公布2011年銷售目標的房企外，只有8家完成了全年任務，由此可以看出，有一半的房企并沒有完成年度銷售目標。

CRIC分析指出，房企市場格局的分化已經十分明顯，但總體來看，一些奉行高周轉策略的房企表現均比較搶眼。

從業績排名靠前的幾大房企中可以看出，萬科、恒大等均是以高周轉著稱，而這些房企在盈利能力上的表現也十分突出，利潤均保持一定幅度的增長。

前述分析顯示，萬科和保利均在去年減少了大戶型的占比，增加了中小戶型的產品比例；恒大在近幾年則一直致力于二、三線城市的拓展，其2011年中報數據顯示，在其進駐的101個城市中，二線城市和三線城市分別為24個和74個，而在項目布局上，一線城市只占3.3%，二、三線城市則占據96.7%。

相關分析指出，從二、三線城市的地價上漲和房價上漲的對比情況來看，早期在二、三線城市布局的房企拿地成本普遍較低，但近兩年來，二、三線城市的房價上漲幅度卻高于一線城市，兩相對比不難看出，這些房企的利潤相當可觀。

地產專家韓世同認為，在二、三線城市布局可以獲得成本控制上的優勢，實現快速銷售快速回款，這說到底也是一種追求高周轉的策略。

CRIC分析稱，在今年信貸緊張，資金成本較高的環境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。

增長策略的博弈

從上述分析不難看出，調控持續深入的情況下，高周轉的企業無疑更順應市場趨勢，而一些追求高品質高利潤的房企則舉步維艱。

以綠城和SOHO中國為例，根據綠城2011年中報，2011年上半年，綠城的凈資產負債率從前年年底的132%攀升至163.2%，負債率遠高于其他房企，而在2008年，綠城也面臨著同樣的資金困境。經緯行研究中心對此分析原因指出，除了綠城專注于豪宅的打造、定價較高外，不斷融資、不斷拿地這種快速擴張的模式也對企業的資金鏈提出了嚴峻考驗。

此外，去年的前11個月，SOHO中國銷售業績同比下滑了54.62%，擴張快速和銷售放緩亦是制約其資金鏈的重大因素。

CRIC分析稱，在發展策略上，房企其實一直在尋找高周轉和品質利潤之間的平衡，品質利潤型企業更多地追求項目品質帶來的高毛利率和土地升值溢價帶來的超額利潤，在目前的市場環境下發展空間反倒受到了一定程度限制。

當然，高周轉必然會以犧牲利潤率作為代價，但是從整體效率上來看，周轉率的提升彌補了利潤率的降低，并且提升程度遠遠大于利潤率的下降幅度，非但沒有降低凈資產回報率，反而加快了資本使用效率，降低了財務風險。