每經編輯｜每經記者 鄧莉蘋 毛晉楠 李娜 王硯丹 裴文斐發自深圳、成都、上海    

每經記者 鄧莉蘋 毛晉楠 李娜 王硯丹 裴文斐發自深圳、成都、上海

調查數據顯示，11月100個城市的住宅平均價格連續第3個月環比下降，且降幅有所擴大，房地產行業景氣度和現在的天氣一樣，正經歷寒冬。資金鏈緊張、庫存高企、銷售下滑……房價拐點已經初現端倪。

這會不會給房地產信托帶來兌付風險？2012年房價會跌多少，政策會不會松動，中國房地產趨勢如何，是否存在投資機會？為此，《每日經濟新聞》記者多路出擊，采訪了信托、券商、公募基金、私募基金，薈萃他們的觀點，為您的投資理財提供一份參考。

從緊房地產政策短期難改

每經記者 鄧莉蘋 發自深圳

日前，中國房地產指數系統百城價格指數發布，根據調查數據顯示，11月100個城市的住宅平均價格連續第3個月環比下降，且降幅有所擴大。央行調查統計司報告認為，房價拐點已經初現端倪。地產商的“冬天”顯然并未過去，市場普遍認為，目前的房地產調控政策短期不會有所改變。

房價拐點初現端倪？

中國房地產指數系統百城價格指數顯示，根據其對100個城市的全樣本調查數據，2011年11月，全國100個城市住宅平均價格為8832元/平方米，與10月相比下降0.28%，其中43個城市價格環比上漲，57個城市環比下跌。與上月相比，11月價格環比下跌的城市數與上月基本持平，其中共有6個城市環比跌幅在1%以上。

央行日前發布的新聞稿表示，人民銀行調查統計司撰寫的 《當前房地產市場形勢分析報告》和《房地產市場變化對金融業影響的調查報告》認為，經濟、金融數據的變化顯示，房地產開發投資增速高位回落，房地產開發企業資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產貸款增速回落，房價拐點初現端倪。

渣打銀行中國區經濟師申嵐對《每日經濟新聞》記者表示，目前來看，房地產價格已經有了5%～10%左右的回調。

房地產調控將持續

申嵐認為，從緊的房地產政策還是會持續一段時間，主要（想）看到房地產價格更大范圍的回調。

華泰證券的報告也認為，盡管地方政策上微調不斷，但是行業整體政策面尚未出現放松跡象。投資仍將繼續下行，行業處于持續衰退的下降通道中。限購所帶來的銷售壓力將至少持續到明年一季度，開發商以價換量的銷售策略將大規模出現，房價的普遍、實質性下跌也將在今年年底至明年1季度集中顯現。

日前也有報道指出，住建部已知會地方政府，對于限購政策將于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續。

在此之前，有佛山的“放松限購一日游”等案例，但是最后想對限購政策進行松動的試探都未能成行。

申嵐表示，房地產調控的目的并不是打壓這個市場，所以我們認為在價格進一步回調之后，政策也有放松的可能性。價格方面，目前已經有5%～10%左右的回調了，我們認為大概到20%左右，是一個大家比較容易接受的程度，到時候交易量受這個因素刺激有可能會走高。

國泰君安證券發布的2012年房地產行業投資策略會會議綜述也指出，調控至少持續到明年五六月份或者兩會后，但調控不會長期持續，未來政策松動也是差異化的，比如可能偏向對改善型居住的松動。

申嵐表示，根據之前的調研，目前開發商感覺較緊，房產商的策略都是刺激銷售。在拿地上可能會謹慎一些，拿地規模上可能會有所減少，明年開發商拿地規模會有一個走弱。明年開發商這個層面應該還是不會放松。

地產信托明年發行速度將減緩

每經記者 裴文斐 發自上海

樓市調控下，樓市信貸受限，亦給房地產信托帶來機遇和風險。而如今房價下跌，監管趨嚴，房地產信托到期兌付風險浮出水面，市場恐慌聲不斷。有業內人士接受 《每日經濟新聞》采訪時表示，地產信托暫不存在兌付風險。

地產信托暫不存在兌付風險

今年股債雙熊的背景下，一些存量房地產信托或將面臨到期兌付風險。諾亞財富研究部總經理連凱接受 《每日經濟新聞》采訪時表示，房地產信托暫不存在兌付風險。

“沒有兌付風險爆發的突發點。信托資金在整個房地產行業中占比并不高，而且并不是所有產品都集中在某幾家開發商身上。”連凱告訴記者，“目前地產信托產品分散度較高，整個地產信托的結構非常健康。”

諾亞財富研究部副總經理鄧偉巖預計，本輪房價跌幅在20%以內，對于房地產公司盈利不會有太大影響。他認為，此次房價下跌是政府宏觀調控的結果，并非房地產內生泡沫破裂所致。“因此，中國暫時不存在房價大幅下跌，地產信托無法兌付的問題。我們的貸款機構非常安全，雖然過程中有各種微小的不和諧因素，但它們不影響大局。”

新湖財富北京分公司財富中心總監黃向東，在接受記者采訪時亦表示，房地產信托不會出現大面積無法兌付的違約現象。“目前房地產行業賺取的利潤仍會高于制造業等傳統行業。”他告訴記者。

明年信托發行或將減緩

新湖財富北京分公司財富中心總監黃向東認為，地產信托趨勢減少可能性非常大。

“明年國內地產信托的發展狀況，很大程度上取決于房價的走勢和政府的政策傾向。如果房價繼續走軟，開發商的新建項目意愿降低，地產信托的發行規模就會大幅減少。”黃向東分析道。

“今年12月5日央行下調存款準備金率，如果這意味著緊縮貨幣政策的放松，銀行可貸款資金增加，開發商會首先考慮從銀行貸款，進一步減少地產信托規模。”黃向東告訴記者。

同時，黃向東向記者坦言，政策趨緊，監管趨嚴，現階段信托公司在售的房地產類信托項目，主體已從商業地產方向偏向于以市政保障房項目、城中村改造項目為重點。

“今年10月，政策層暫停審批涉及房地產信托業務。現在，房地產信托的發行條件限制幾近苛刻，市面上能夠看到的地產信托都是拆遷工程或者政府房產項目，綜合來看，明年及今后幾年，地產信托趨勢減少可能性非常大。

諾亞財富研究部副總經理鄧偉巖認為，三季度房地產信托發行增速下降，可能預示著地產信托的拐點已經到來。他指出，地產信托未來的發展趨勢依然取決于政府決策與銀監會管制。

國泰君安李品科：地產明年繼續過冬

每經記者 王硯丹 發自成都

說起房地產行業，現在景氣度和天氣一樣，正經歷寒冬。《每日經濟新聞》采訪了國泰君安證券研究所房地產行業研究員李品科。11月底，李品科所在的團隊剛剛獲得2011年新財富最佳分析師房地產研究第一名。對于2012年的房地產行業，李品科依然不樂觀，認為這個冬天有點長。

NBD：2012年地產行業是否還會延續低迷？房價是否還會繼續下跌？本輪跌幅最多可能是多少？

李品科：我們判斷2012年，尤其是2012年上半年行業的低迷狀態仍將延續，預計2012年上半年的供應量還持續處于高位，庫存量將不斷上升，導致行業存貨壓力持續增加、開發商的銷售難度仍會較大。預判房價的下降還將持續，一二線城市房價下跌15%～20%左右；從全國來看，由于三線及以下城市占比全國銷售額的75%左右，而這些偏小城市波動性小、占比高，因此判斷全國房價處于略跌狀態。

NBD：如果明年上半年開啟降息周期，對房地產調控是否會有不利影響？降息是否會釋放一部分客戶貸款買房需求？

李品科：房地產的調控中央多次表明決心，因此我們判斷整體仍將維持調控基調。對于房地產行業而言，2012年上半年行業的供應持續高位、庫存不斷增加的壓力，即便開啟降息周期，也不會過多改變行業調整的態勢。可能的降息將有利于首次置業、二次改善的購房者降低成本，對于銷量會有一定的促進。

NBD：10月末，14個城市商品房已經接近1億平方米。房地產行業現在需要進入一個痛苦的去庫存化階段。預計這一階段什么時候能結束？

李品科：預計2012年中期左右將達到庫存高峰，后續隨著新增供應量的逐步降低，行業的庫存可能小幅下降，但整體行業的庫存壓力仍會較大。

NBD：現在已經有許多房地產公司面臨資金鏈緊張的問題。而房地產信托則是愈演愈烈。這種高利率的融資方式又會讓許多地產公司資金鏈雪上加霜。對現在地產公司資金面的問題怎么看？還有哪些融資渠道是可以開辟的？明年會不會因資金問題，地產公司開始重新一輪倒閉潮？

李品科：隨著市場銷售的低迷，開發商的資金情況逐步緊張，到期信托資金的償還高峰首先出現在2012年的2、3月份，將明顯增加部分中小開發商的資金壓力。目前開發商的融資渠道受限比較多，資金趨于緊張，但是我們認為出現大面積的開發商倒閉潮的可能性不大，但少數前2年擴張拿地較為激進、杠桿較高的開發商出現資金斷裂的可能性仍是存在的。

房地產調控難放松 主題投資機會仍存在

每經記者 李娜 發自成都

對于房地產行業的投資機會，《每日經濟新聞》記者采訪了南方基金首席策略分析師兼基金經理楊德龍。

NBD：明年房地行業的調控政策是否有所放松？

楊德龍：我們認為在未來一年政府對于房地產政策很難出現放松的跡象。從目前來看，房地產調控的效果還遠遠未達到政府調控的目標；其次如果現在放松，有可能使得現有調控效果前功盡棄。

NBD：如何看待房地產股目前的投資價值？

楊德龍：我們認為地產股在未來一年很難有大的板塊性機會。地產股的整體估值已比較便宜，受制于地產股調控政策，下跌空間已不大，上漲空間也很有限，可能更多是底部徘徊走勢。我們更看好商業地產的投資價值，這塊不受地產調控的影響。

NBD：如何看待保障房現在的運作？

楊德龍：保障房是解決高房價的唯一出路。以前政府采取限購措施從需求方面來調節，保障房的推出則是從供給方面滿足市場剛性化需求。目前保障房最大的問題在于地方政府缺錢也沒有動力，中央也是采取了從上到下的推動保障房的執行。

NBD：如何看待房地產行業相關產業鏈的機會？

楊德龍：我們看到企業投資的下滑，保障房建設是否能夠填補房地產投資下滑？這個目前還很難判斷。盡管有保障房的需求，建材、水泥這些行業業績未來表現仍舊看不清。我們預計水泥、建材等相關行業，有的更多是主題投資機會。

澤熙投資：房地產板塊 明年關注兩類個股

每經記者 毛晉楠 發自成都

日前，國內規模最大的私募基金公司——澤熙投資對《每日經濟新聞》表示，預計在2012年，整個房地產市場的調控不大會有原則性的放松，房價可能將會繼續回落，尤其是在前兩個季度可能會出現加速回落的態勢。屆時，成交量在房價跌至大眾心理預期時會有所放大，如果出現價跌量升的情況，很有可能就是房價跌到底部的信號。

澤熙投資房地產行業研究員預計，2012年房地產行業的新開工、投資、銷售額和銷售面積很可能呈現個位數增長甚至是負增長狀態，不過，在理想情況下，房地產行業明年下半年可能會迎接來一些信貸層面的放松。

從地產股票的投資標的來看，澤熙投資認為，可以重點關注兩類公司。一是行業的龍頭公司，他們利用自身的管理優勢和規模效應，可以一定程度上較好地規避調控風險，并有能力在調控中成長，提升市場份額。與很多券商觀點類似，在綜合比較現金優勢、管理溢價、土地資源、業績確定性、政策受益彈性和估值優勢后，澤熙投資也認為地產龍頭公司優勢體現的最為明顯。

除了具有優勢的地產龍頭外，澤熙投資看好擁有“地產+X”類中的一些市值較小公司。X指的是房地產企業在除房地產行業外而涉足的符合國家產業結構調整和升級需要、能彌補地產行業業績和平滑公司估值波動等產業局限性的其他行業因素。澤熙投資認為，能把X的資產或業務真正上升到公司發展戰略層面上來，且有時間表在未來能以X貢獻可觀利潤的公司才真正具有一定的投資機會。