早在9月份，標準普爾評級機構宣布將中資地產商合生創展集團有限公司（0754.HK）的評級展望由穩定調整為負面，因為該公司的流動性削弱。與此同時，標普還將合生創展的大中華區信用體系評級由“cnBB”下調至“cnBB-”，債務評級由“cnBB-”下調至“cnB+”。同時，標普確認對合生創展“B+”的長期企業信用評級和未到期優先無擔保債券“B”的債務評級。標準普爾信用分析師符蓓表示，該公司流動性和財務實力可能將在2011-2012年進一步削弱。27日,標普公布了一份針對中國房地產開發商的壓力測試。其中顯示，如果2012年銷售額下降30%，可能使包括數家大型開發商在內的很多開發商承受嚴峻的流動性壓力。符蓓表示，銷售額下降和國內外信貸緊縮是推動開發商流動性壓力上升的主要因素。標普稱，最扛不住銷售額下降打擊的開發商有6家：其中合生創展赫然在列。

　　無獨有偶，9月28日，穆迪也下調了包括合生創展在內的兩家內地房地產公司的評級展望由穩定下調至負面，稱中國房地產市場降溫以及兩家公司銷售不穩定是下調至負面的主要原因。同時，穆迪給予合生創展企業家族評級為B1，優先無抵押美元票據評級為B2。穆迪分析師JIMING ZOU表示，調級的原因主要是因為合生的銷售過度依賴一線城市，限購政策將極大影響房屋需求并限制公司銷售，銷售的下降將影響償債能力，利息保障倍數低于2-3倍，而這將降低公司的融資能力。穆迪表示，受制于宏觀調控，合生創展的銷售額將較去年同期有所下降，而公司計劃進入二三線城市以及商業地產的策略仍未見效。公司家族債B1的評級反應了公司在激進的土地并購策略后面臨了較高的運營和財務風險。

　　一周之內，兩家國際權威機構，對合生創展“痛下殺手”。人們不僅要問，合生創展究竟是怎么了？

　　迫于調整，轉型高端地產

　　2010年9月29日,被業內人士被冠以“新政”的新“國五條”出臺后，眾多開發商感到了來自于新政策方面的壓力。特別是傳統住宅的大型開發商，在住宅市場前景難料之時，紛紛開始布局“轉型”。合生創展也不例外，一方面，他們清楚地意識到政府此輪政策調控的決心與力度；另一方面；出于對自身企業發展的判斷，在進軍高端地產的基礎上，著力完善從住宅到商業的“全系地產”戰略轉型。即從簡單地開發普通住宅向產品、環境、配套、物業、教育、社區文化、社區互動、綠色環保、增值服務和公益慈善十個方面進行全方位拓展。就象合生創展總裁薛虎所說的那樣，“以往的企業發展更多體現的是資源屬性，以土地、資金等資源的高度集中來取得發展，但隨著行業的不斷發展和宏觀經濟的轉型要求，開發商未來將越發需要以經營能力和獨特模式為核心競爭力。”并說：“由于城市核心區土地越來越稀缺，加上地方政府逐漸成熟和位勢改變，以往通行的大規模造城已經失去了存在的可能性，單純依靠規模開發已經不再是房地產企業的長久生存之道。”從而，在兩方面的壓力下，合生創展開始了戰略轉型。

　　轉型高端地產,對合生創展來說，是在做好住宅和商業地產的核心板塊的同時，著力打造國際級酒店和自營部分的酒店地產、高爾夫與旅游地產、體現全新生活理念和提升個人藝術修養的文化地產、政企合作平臺下的產業園開發以及面向未來的養老地產等業務板塊。例如在北京的合生霄云路8號，就是其轉型高品質地產的代表之作。

　　按照國外地產發展經驗，商業地產是住宅地產之后的更高級發展階段，也是更可靠的避風港和更穩定的利潤源。但在國內針對住宅嚴厲調控的情況下，商業地產同樣存在著風險。有行業專家指出，今年以來，由于各大開發商紛紛轉型，導致商業地產投資升溫，部分城市出現量價齊升而租金回報率下降的局面，價格泡沫隱現。同時，隨著貨幣信貸的持續收緊，進入商業地產的資金也開始出現外流的趨勢；一旦資金退出，商業地產信貸將面臨較大風險。特別是當供大于求出現嚴重背離時，就會有大量的商業物業滯銷堆積，使開發商的資金鏈出現斷裂，進而引起各種連鎖反應。合生創展的轉型和因此產生的風險，正如薛虎在接受媒體采訪時曾表示的：“目前業務模式調整已經基本定型，這段時期是合生創展蓄勢的過程，轉型一定會付出一些代價。”

　　調控之下，遭遇“錢緊”之痛

　　受制于中心城市項目遭遇限購，今年以來,合生創展在“限貸”、“限購”和銷售受阻的情況下,遭遇“錢緊”之痛。8月26日，合生創展（0754.HK）公布了2011年半年度經營業績；半年報顯示，截止今年六月底的中期業績，中期純利10億 ，倒退33%；合約銷售額53.25億人民幣，按年減少11.7%；平均售價每平方米14，714元，下跌22%。對此摩根大通認為，合生創展資產周轉慢，業務集中在一線城市，有政策風險，加上經營透明度低，企業管理欠佳，目標價由8.5元削至5.4元，較2011／2012年平均資產凈值折讓70%。其股票維持 “減持”評級。

　　更令合生創展始料未及的是，盡管此輪房地產調控暫未涉及商業地產，但在銀行信貸資源收緊的情形下，購房者從商業銀行獲取貸款的時間，則相比以往要緩慢。某客戶經理表示：“各家支行都有額度，目前額度用盡了，可以先申請，然后等到明年放貸”。 合生創展為解決資金難題，一方面將眼光瞄準到二三線城市，另一方面在境外融資了3億美元，用于二三線城市項目擴張和高端產品的轉型。但事與愿違，調控之下，資金回流緊張問題仍然難以解決。

　　為了“套現”，合生創展不得不在銷售上大做文章。他們一方面開展品牌項目低售優惠活動，如上半年曾在位于北京望京區域的麒麟社推出“最高優惠30萬”的活動；位于海淀區的珠江摩爾國際中心推出的100平米以上房源享受“1萬抵20萬”、100平米以下房源享受“1萬抵15萬”優惠活動，等等。 另一方面進行打折促銷活動，如今年8月底在廣州海珠區開盤的“帝景國際”打出折扣促銷價，原定均價為2.8萬元/平方米左右，折后只有2.4萬元/平方米；9月24日，位于惠州大亞灣區的合生濱海城項目海景洋房高層開盤發售，定位高端樓盤的濱海城項目的均價只高出周邊普通房屋均價2000元左右，均價只有7200元/平方米。如此等等，其目的是加快資產周轉和銷售回籠的速度。

　　在目前的形勢下，走高端產品線路的合生創展，出現業績下滑的態勢，似乎是在劫難逃的。對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為：“資金回流緊張將導致企業不得不選擇新的融資渠道。如果資金鏈持續緊張，企業可能將繼續進行債務融資，以保證項目開發。鑒于當前的資金規模，合生創展轉型需要把握尺度，切勿為了規避樓市政策而急于整體轉型，需要著重考慮自身資金狀況以及項目優勢。”

　　（本文來源：新華網 作者 楊光）