每經記者  徐學成  發自廣州

    房企向三四線城市拓展是目前房地產市場最熱的話題之一，多家品牌房地產企業的業績攀升，被業內人士歸功于是企業提前布局三四線城市而帶動的增長。根據中房信此前的調查，萬科、恒大、碧桂園等公司均因為在三線城市的開發而受益。

    然而，向三四線城市的拓展，也可能存在一定的風險。此前，安徽和縣政府再次就土地違規問題向《每日經濟新聞》記者澄清，該縣碧桂園項目所以會卷入土地違規風波，是因為“土地指標少了，巢湖市又卡得比較緊，所以只能一邊蓋房子一邊掛牌出讓土地給碧桂園”，而碧桂園本身對此并不知情。

    由于一些地方的土地出讓不規范，很多房地產企業在拓展三四線城市市場時需要警惕，避免陷入各種各樣的陷阱。

碧桂園風波：開發商“被違規”

    今年10月10日，碧桂園宣布其位于安徽和縣的如山湖項目新一期單位將投放市場。2007年至今，該項目開發已逾4年，而距離2009年國慶期間該項目首次面市，也已經過去了兩年時間。如果僅從項目本身來看，其與碧桂園一貫堅持的大城市郊區拿地開發的模式并無不同，但由于當地政府的違規操作引發的一場土地違規風波，使得該項目受到了外界的極大關注。

    今年4月18日，國土資源部在其官網上公示了  “5起公開通報的國土資源領域違法違規案件”，針對安徽省和縣政府違法批、占土地案，國土資源部公開了最終的處理意見，和縣也因此遭遇了一場“官場地震”。

    針對該事件，中投顧問房地產行業研究員殷旭飛指出，土地違規的最關鍵因素在于和縣政府，而在問及此前土地違規問題的內情時，安徽和縣副縣長劉金星則表示  “土地指標少了，巢湖市又卡得比較緊，所以只能一邊蓋房子一邊掛牌”。

    按照最終調查結果，和縣政府分別在2007年6月和2009年8月將總占地面積為3034.89畝的土地出讓給碧桂園，而目前碧桂園實際拿到的已轉化為建設用地的土地僅為2130.5畝，依此來看，劉金星所謂的“指標太少”，其缺口將近1000畝。

    公開資料則顯示，2007年，碧桂園與和縣縣政府簽訂綜合性開發項目，但在簽訂協議書之時，對于和縣并未拿到相應的建設用地許可證的事實，碧桂園幾乎還“蒙在鼓里”。

土地陷阱產生原因

    按照劉金星的解釋，碧桂園對上述土地違規事件其實一無所知，既然如此，這場沸沸揚揚的土地違規風波無異于一個“陷阱”，其幕后“推手”到底是什么？

    廣州市社科院研究員彭澎在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，用地指標下達到各市之后，會存在一些地方政府指標“不夠用”的情況，但對于某些地方政府來說，引入房地產開發是拉動GDP增長的最佳方式之一，為了“保增長，保項目”，即使冒違規的風險也在所不惜。

    數據顯示，碧桂園最終拿到的2130.5畝用地的總地價為3.59億元，合16.86萬元/畝，按照和縣最初的設想，如果3034.89畝土地得以全部出讓，那么僅此一項，當地政府的土地出讓收入就將增加1.5億元。

    類似碧桂園這樣的大型房企，進駐三四線城市進行開發建設，給當地帶來的另一個利好消息則是創造大量的工作機會。以如山湖項目為例，據了解，包括工地、物業和酒店在內，該項目吸收的當地勞動力超過1000人。數據顯示，2008年石楊鎮農民人均收入僅4388元/年，而碧桂園給這些勞動力的工資少則1000元-1500元/月，多則100元/天，房地產項目進駐之后，當地農民收入早已今非昔比。

    房地產開發給當地創造的經濟效益也顯而易見，石楊鎮2006年全年的財政收入僅為967萬元，2010年即飆升至1.1億元，5年間增長10倍。而就整個和縣來說，2010年和縣全縣商品房銷售額達到17.46億元，同比增長1.8倍，全年完成房地產開發投資12.53億元，增長38.6%，在全縣固定資產中所占比重高達13.6%。

    中投顧問房地產行業研究員殷旭飛指出，土地出讓金收入、政績、工作機會、稅收是政府和房地產開發捆綁的關鍵原因，巨大的利益驅動致使一些地方政府選擇政策違規來迎合房地產企業的項目需求。

    相關分析則指出，利用房地產開發來拉動當地經濟增長，改善民生本是地方政府和房地產企業合作的共同愿景，但對于一些經濟欠發達地區來說，這種“愿景”既是動力也是壓力。很多時候地方政府滿懷著振興經濟，建設地方美好的愿望，但在沒有完全吃透中央政策的情況下失誤，卻有可能導致開發商的被違規。

土地違規已成“痼疾”

繼安徽和縣之后，河北香河是另一個涉及土地違規的典型代表案例。

    今年5月24日，針對河北香河縣土地違規事件，河北省監察廳給出了處理意見，與安徽和縣類似的是，涉及該案件的9名相關負責人受到不同程度的行政處罰，此外，相關開發商在香河的項目均被叫停。

    根據國家土地督察北京局給出的初步調查結果，香河被叫停的土地違法行為達到53起。

    國土資源部相關負責人此前給出的數據顯示，今年上半年,全國共發現違法用地行為3.0萬件,涉及土地面積27.8萬畝（其中耕地9.4萬畝）,同比分別上升8.0%、14.8%（0.3%）。

    土地違規事件頻頻發生，但值得關注的是，此類事件在三四線城市或者經濟欠發達地區發生的頻率要高于一線城市。

    殷旭飛指出，三四線城市的房地產行業在近幾年得到全面發展，部分三四線城市房地產發展勢頭甚至超過二線城市，但是由于此前的項目建設量少、法規監督缺乏，在大型房企投資的情況下，政府容易產生迎合心理。

    而在彭澎看來，這種違規事件給當地或者開發商造成的影響幾乎是不可挽回的。

    以碧桂園如山湖項目為例，違規事件發生后，該項目被叫停，停工時間長達7個月，此外，為了挽回該事件造成的負面影響，碧桂園還需花費更多財力對規劃實行升級，僅綠化升級和道路改造，新增的投資就達到3000萬元。

    此外，按照當初的建設規劃，該項目應該拿到3034.89畝的用地面積，但最終落實到手的只有2000余畝，項目用地的縮水給其未來的開發建設增添了更多的不確定因素。

    彭澎指出，處罰力度過輕是導致該類事件頻發的主要原因之一，但對于該類事件的處罰，無論是叫停、罰款或者使土地恢復原貌，都會造成難以挽回的損失。

    但從上述兩個事例來看，相關監管部門對此類事件的處罰主要還停留在罰款、免職的層面，至于由土地違規帶來的后續影響，則尚未給出具體的可操作的措施。

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