每經記者  胡廷鴻  發自深圳

    4月23日，深圳市高達441.8米的“京基100”正式封頂。這座投資50億元打造的深圳最高樓，集5A甲級寫字樓、時尚購物中心、五星酒店住宅公寓于一身，成為深圳新的地標。

    京基100刷新了深圳新的高度，但也吹皺了商業地產市場的一池春水。數據顯示，深圳市的商業地產因住宅市場風向變化而持續火爆。

    但是，隨著商業地產持續升溫，燥熱的商業地產市場風險也在加大。有分析稱，這值得市場警惕。

寫字樓市場持續升溫

    不可否認，商業地產因住宅市場風向變化而持續火爆。在深圳，福田中央商務區和羅湖蔡屋圍高端甲級寫字樓租售價格，自從去年四季度以來持續上升。

    據仲量聯行顯示，今年一季度，由于商業地產市場回暖，整個寫字樓的投資市場活躍。大中華國際交易中心每平方米的銷售價格，也從2009年時的3萬多元，漲至如今的7萬元左右。

    深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，去年房地產市場的調控政策，為商業地產提供了發展空間，從住宅市場抽身而出的投資客轉投商業地產，帶動了商鋪和寫字樓市場的升溫。

    受此影響，深圳的商鋪和寫字樓價格也應聲上漲。仲量聯行市場報告顯示，今年一季度的全市平均月租為140.8元/平方米，環比增長1.2%。

    對此，仲量聯行深圳商業地產部主管夏春毅認為，強勁的市場需求支撐市場的看漲，隨著企業升級搬遷和擴張對商業地產需求的不斷增加，預期后市租金仍將穩步攀升。其中，以銀行和證券為代表的金融業對寫字樓的需求最為集中，對整個租賃市場起主導作用。

    市場火爆也帶動深圳寫字樓市場的整體空置率開始降低，根據仲量聯行提供的數據，一季度深圳寫字樓空置率為13%，環比下降2.8%。

    仲量聯行預計，今年甲級寫字樓的新增供應將近43萬平方米，“京基100”等大體量項目推出后，供應量會進一步擴大。

商業地產泡沫風險增加

    商業地產市場的升溫，也引起不少房企發展方向的轉型，今年以來，包括招商、金地、保利在內的一些知名開發商，已將商業地產作為未來發展的一個重要方向。

    招商地產董事長林少斌今年在業績發布會上就曾表示：“隨著投資客轉戰商業地產領域，商業地產未來大有作為。”為此，招商地產已經成立深圳招商商置公司發展商業地產。

    事實上，近年來，深圳打造總部經濟的規劃和企業對寫字樓的需求，推動了商業地產的升溫，開發商頻頻釋放供應量以滿足市場需求。

    據悉，今年初以來，卓越世紀中心、綠景NEO、大中華國際等深圳高端寫字樓的租金持續上升。今年即將落成的皇庭·晶島、東海國際中心購物廣場和華僑城歡樂海岸，也將新增大量商業地產面積。

    但宋丁認為：“商業地產聚集著發展潛力，同時也聚集著泡沫風險。”

    上周，萬科總裁郁亮也表示，大家一哄而上，商業地產容易形成泡沫，這比住宅地產更恐怖。

    宋丁分析認為，商業地產過快發展，會撕裂市場供求關系，在大幅漲勢的驅動下，可能會引來政策干預。另一方面，隨著保障房供應增加，未來住宅市場供應總量趨緩，政策調控減弱，資金回流住宅市場也可能引爆商業地產的市場風險。他預計，今年底或明年，商業地產市場的風險會慢慢顯露，并可能出現滯漲。

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