每經記者  楊羚強  發自上海

        表面上看，炒房客是每一次宏觀調控最早“叛逃”的群體。但實際上，大部分開發商正是依靠炒房客提供的民間借貸，才度過了艱難的宏觀調控。很多人都記得，在2008年的九十月份，杭州就曾有樓盤向購房者提出4年后回購的投資計劃，迅速解決了項目滯銷和資金斷流的問題。這一次的宏觀調控也不例外，有開發商向購房者伸出“橄欖枝”。

5萬訂做50萬別墅

        “只要（炒房客）給我5萬元錢，我就可以為他們訂做總價50萬元的別墅，然后讓他們獲得100%的投資回報。”這是錢生輝投資有限公司總經理錢生輝向炒房客伸出的“橄欖枝”。

        昨日，錢生輝向  《每日經濟新聞》記者透露，上述房屋預訂方案由于投資杠桿更長，收益率也更高，很有可能取代原先的炒房模式。

        錢生輝吸引投資者的靈感，源于去年8月他國內首例集智建房模式的成功。

        當時，有16名上海購房者向錢生輝每人預交了5萬元的訂金，定制了一批銷售單價在3000多元/平方米，總價40萬元不到的疊加別墅。今年1月初，雖然太倉房價大幅度猛漲，但上述疊加別墅仍以預定價格向定制別墅的購房者銷售。

        錢生輝認為，向普通購房者提供的上述合作建房模式，同樣適用于投資客。在取得土地后，投資客可以先和開發商簽訂一個“樓盤合作開發協議”，并支付5萬元的定金，要求開發商在規定時間以規定的50萬元總價完成上述別墅的建造。待整個別墅達到預售許可階段，投資客再向開發商支付全部房款，以獲得房屋權利。投資客可以將房屋加價轉售給普通購房者，也可以自己持有，或放棄購買后通過房產商銷售內部轉讓可以直接獲得差價。

        由于投資客是樓盤的參建方，因此在轉讓上述別墅時，并不用支付營業稅、土地增值稅和契稅，這使得投資客有機會以比較高的投資杠桿，獲取高額的利潤。由于別墅的定做定金只有5萬元，投資客即使只以55萬的價格出售，依然能獲取巨大利潤。

        在他看來，這樣的模式會令投資客放棄對單套房源絕對利潤的追求，選擇以低價傾銷所有定做房源，進而在極短時間完成資金周轉。而對市場來說，投資客低價或平價拋出大量的房源，又可以迅速改變市場的供需，令其他開發商無法捂盤、囤房，抬高樓價。

首批“自建商”最早今年現身

        上述模式被錢生輝稱為房地產“自建”模式，而炒房客也因此轉變為房產“自建商”。

        據錢生輝介紹，整個方案正式推出十多天，已有20多名房地產“自建商”已經向他遞交了合作建房的申請，他將作為這些投資客的代表和合作企業訂立建房方案。

        不過，投資客并不打算按照錢生輝的設想，通過擴大銷售量來獲取較高投資。一些比較保守的投資客仍然打算長期持有房源等待升值。

        參加合作建房的投資者、已擁有多套房的孫老師直言不諱：“再購房的唯一目的就是為了投資。但現在的房價太高，投資風險已非常明顯。所以他們贊成‘合作建房模式’，希望能夠低價買房，進而中長期持有房源。”

        另一位參與者顧小姐也持類似的看法，希望以較低價格買房，但是否在房屋達到預售階段就出售房源，要視情況決定。

        對于投資客的上述表態，錢生輝說，這是因為大部分炒房客還是樓市“散戶”，所以必須依賴房屋的中長期升值獲得高額的絕對利潤，而不能完全依賴訂金杠桿。而將來某一天這些炒房客能夠組成為房地產基金，那時就有希望“快速周轉”，將訂制的房源迅速銷售，在保證自己巨額利潤的情況下，也為普通購房者提供大量平價房。

<

如需轉載請與《每日經濟新聞》聯系。未經《每日經濟新聞》授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316