每經記者  胡俊華  發自上海

        土地儲備貸款漸有取代房地產開發貸款之勢。

        盡管多數銀行并未在其2009年報中披露土地儲備貸款的規模，但土地儲備貸款的高增長態勢不容小覷。以興業銀行為例，截至去年末，該行房地產開發貸款余額為307億，同比減118億；但土地儲備貸款余額222.48億，同比增114.58億，增幅高達186%。

        值得一提的是，隨著近期監管層頻頻出臺措施收緊對房地產開發貸款和按揭貸款，以及對地方融資平臺貸款風險的重視，或令土地儲備貸款的前景蒙上了一層陰影。

土地儲備貸款占比上升

        按照《土地儲備管理辦法》規定，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。在1996年上海成立國內第一家土地收儲機構之后，各地紛紛成立土地儲備中心來實現對土地的一級開發。土地儲備中心通過財政撥款以及向金融機構借貸，來實現土地收購和土地前期開發、整理。

        “除了部分的財政資金支持，土地儲備資金主要還是來自銀行。”一位不愿具名的大行公司業務部人士表示。

        目前來看，多數銀行對土地儲備貸款興趣日益濃厚。截至去年末，興業銀行房地產開發貸款占房地產業貸款比重從2008年末的72.14%降至去年末的46.63%。與之相反，土地儲備貸款占該行房地產業貸款比例從2008年末的13%攀升至去年末的33.78%。

        與興業銀行類似的，還有民生銀行。截至去年末，在前十名最大貸款客戶名單中，土地儲備中心就占據了三席，分別是北京市土地整理儲備中心朝陽分中心、上海臨港新城土地儲備中心、上海市土地儲備中心。在深發展的前十大貸款客戶中，北京市土地整理儲備中心朝陽分中心也現身其中。

        除了股份制銀行外，國有大行也對土地儲備貸款青睞有加。有報道稱，建行2009年新增房地產貸款450億元，其中土地儲備貸款占到三分之一；而工行也表示，因去年該行增加了土地儲備貸款，該行房地產貸款占公司類貸款比重也從2008年末的10.6%攀升至11%。

銀行眼中的優質資產

        目前來看，土地儲備貸款仍是多數銀行眼中的優質資產。

        興業銀行表示，土地儲備貸款主要分布在上海、天津、南京、杭州等財政實力較為雄厚、土地市場較為規范且活躍的地區，還款來源保障性強。

        而民生銀行表示，將政府融資平臺、土地儲備、地方交通廳、公路局及公用事業類授信項目統一定義為政府信用類業務，由總行集中管控，全行按統一的準入標準，實行項目預審批制度。

        “只要各方操作規范，土地儲備貸款仍稱得上是優質授信品種。”一位股份制銀行高層表示。在該行與當地土地儲備中心的合作中，土地儲備中心運作規范，每年均會編制土地收儲計劃，并建立以地塊為核心的封閉式管理。

        該人士稱，特別是在資金運作上，待到土地出讓后，市財政部門會同土地、審計等部門核定，及時將土地一級開發成本返還土地儲備中心，用以償還銀行貸款本息，或作為滾動收購儲備其他地塊的資金，這降低了銀行壞賬風險。

        另一位股份制銀行總行對公業務部人士表示，該行發放土地儲備貸款，雖然貸款抵押方式視項目要求靈活多樣，但原則上要求土地儲備中心須落實不少于20%的自籌資金，并與貸款同時到位。

        “一般而言，土地出讓金是償還土地儲備貸款最終保障的資金來源。”一銀行人士表示，在現有房價走勢的情況下，只要土地出讓不存在大的問題，銀行信貸資金的順利回籠就有保障。

        從數據來看，土地儲備貸款質量情況仍處于較好的水平。一位地方銀監局人士對《每日經濟新聞》表示，截至目前，當地土地儲備貸款余額約700億元，目前不良率為零。

或難再現高增長

        從目前一些主要城市公布的2010年供地計劃來看，同比均出現不同程度增長。其中，上海表示今年計劃供地1100公頃，同比增35公頃；天津今年計劃供地2378公頃，增40%；杭州今年計劃供地1729公頃，增61%。

        不過，隨著監管層對房地產開發貸款、以及按揭房屋貸款政策日趨收緊，勢必將影響上游的土地儲備貸款。多數土地儲備貸款仍屬于地方融資平臺貸款，隨著監管層對地方融資平臺融資風險的重視，土地儲備貸款或難再現高增長情況。

        “今年初，銀監會已經發文禁止信托資金用于土地儲備貸款。”一位信托業內人士表示，其實之前做的也不多。土地儲備貸款的主要還款來源是土地出讓金，但由于土地拍賣變現存在不確定性，導致借款償還期限不確定，“銀行貸款可以展期，但信托貸款不行。”

        該信托人士還表示，土地儲備貸款有效抵押較少，特別是一級開發證并不是有效的抵押憑證，貸款發放前一些地塊還沒到手，往往需要土地儲備中心提供其他的抵押物。

        有股份制銀行人士表示，土地儲備中心申請貸款時，需要將土地使用權證進行抵押，有時候土地儲備貸款抵押物確實不充分，但只要土地走勢一直往上走，銀行信貸資金并不存在太大風險。

        但該人士同時坦言，由于土地儲備所需資金較大，且基本形成“土地抵押貸款-支付土地儲備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條，如果遇到信貸政策收緊或地產低潮，資金鏈容易發生斷裂。



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