每經記者  朱玲  發自廣州

        讓天譽置業掌門人余斌頭疼的事越來越多了。目前天譽置業不僅被債權人追債，旗下公司被迫臨時清盤，同時公司向雷曼兄弟貸款的2.2億港元也早已到期，日前，公司位于廣州CBD的優質項目天河地塊更是面臨著被政府收回的風險。

        為使天河地塊免于被收回，天譽置業目前正積極與廣西一家國企廣西廣利貿易公司磋商，廣西廣利將為天譽置業旗下的寰城置業提供5000萬元人民幣貸款，此外，廣西廣利同意與政府有關部門就天河地塊閑置問題進行磋商，延長天河土地的使用權。若天河地塊免于被收回，天譽置業將與廣西廣利對半分享該地塊帶來的稅后溢利或虧損。

        值得注意的是，根據協議，天譽置業需要向寰城置業注資1.5億元人民幣，廣西廣利則提供5000萬元人民幣的貸款，如果違反協議，廣西廣利有權以1.61億元人民幣收購天河土地，或獲得寰城雙倍賠償開支及費用總額外加5000萬元人民幣的金額。

        業內人士認為，天譽置業付出的代價很高。“這看來不是一場正常的交易行為”，一位投行人士表示，按照正常交易程序，天譽置業不會愿意讓廣利承擔項目未來的盈利虧損。

國企成“救命草”

        在廣州嚴打開發商囤地之時，今年1月底，天譽置業宣布由于廣州天河地塊超過兩年未動工，已被政府納入閑置用地記錄，有遭收回的可能。據悉，截至目前，天譽置業在該項目上已投入4.36億元。

        3月1日，廣州市政府正式實施最新頒布的《廣州閑置土地管理辦法》，表示對于被認定的閑置地塊，閑置費用將按照出讓土地價款或者劃撥土地價款的20%一次性征收，此外還將補充土地差價。有行業人士表示，天譽置業地塊或成為政府此輪土地嚴打目標。

        為了保住天河地塊，天譽置業2月24日宣布，旗下公司廣州寰城置業獲國有企業廣西廣利提供貸款5000萬元人民幣，供未來注資。此外，公告稱，廣利同意與政府有關部門就天河地皮閑置問題進行磋商，延長天河土地的使用權。協議中，天譽置業特別強調，若天河地塊免于被收回，未來廣利將在開發天河土地時享有50%稅后溢利或虧損。此外在附加條款中，天譽置業將向寰城注資1.5億元人民幣，將寰城注冊資本由2.2億元人民幣增加至3.7億元人民幣，廣利則提供5000萬元人民幣貸款。倘若違反協議，廣利有權以1.61億元人民幣收購天河土地，或獲得寰城雙倍賠償開支及費用總額外加5000萬元人民幣的金額。

        “這看來不是一場正常的交易行為。”投行人士如此表示，按照正常交易程序，天譽置業不會愿意讓廣利承擔項目未來的盈利虧損。

        廣州地產專家鄧浩志表示，天譽置業在業內行事低調，此番交易也頗讓人費解，但值得注意的是一旦違約條款生效，廣利拿下天河地塊的成本每平方米僅為一千余元，以如此優厚的條件吸引合作伙伴，天譽置業的現狀確實不容樂觀。

        記者曾多方聯系天譽置業的旗下項目公司，該公司電話卻一直無人接聽。

        “天譽目前的資金可能偏緊張。”仲量聯行投資部人士劉裕通表示，天譽置業的項目均處于抵押狀態，一旦產生轉讓融資等行為，將必須經過債權人的統一協商，否則就會產生股權糾紛等問題。

“甩賣”旗下資產

        鐘情于債券融資的天譽置業掌門人余斌曾借助資本市場迅猛發展，但如今卻被資金問題弄得焦頭爛額。

        “上市融資確實為他的公司帶來了長足的發展，但由于在資本市場融資過程中，利用財務杠桿過高，導致負債累累。”一位熟悉天譽置業的投行人士表示。

        2007年，天譽置業發行2億美元可轉債券，雷曼兄弟認購4000萬美元，美林認購2000萬美元。天譽置業此次集資額約15億元港元。該項合作有個附加條件，即天譽置業必須在規定時間內取得廣州洲頭咀地塊，否則票據持有人有權要求提早贖回7500萬美元的可轉債。

        據悉，因為天譽置業未能達成條件，債券持有人已提出清盤申請，天譽置業被迫臨時清盤。

        此外，2007年，天譽置業向雷曼兄弟貸款2.2億港元，用以收購廣州天河地塊。該筆貸款早已到期，并被多次延長。

        隨著雷曼債務的到期，去年6月，天譽置業不得不向中國奧園出售天河項目80%的股權，用于償還雷曼兄弟2.2億港元債務。但因公司股東反對，該項目出售告吹，此后，天譽置業不得不以低于市場價一半的價格“吐血甩賣”旗下優質資產廣州威斯汀酒店。

        去年9月18日，天譽置業公告，將旗下廣州天譽威斯汀酒店以及天譽大廈（不包括天譽大廈17樓至22樓辦公物業）以11.02億元人民幣的價格出售給海航酒店。

        廣州天譽威斯汀酒店是一家五星級酒店，地處廣州繁華的天河商圈地帶，周圍交通、生活配套便利。“目前房價在1000元/晚，未來極具商業價格潛力。”戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部董事及主管黎慶文表示，戴德梁行對該酒店物業以及天譽大廈的市場估值約在24億元人民幣。

        “以低于市場價一半的價格出售，看來天譽債務壓力頗大。”一位業內人士指出。

        在該出售事項完成后，天譽置業目前僅擁有廣州洲頭咀項目、天河區項目以及位于貴州省貴陽市項目三個主要發展項目。仲量聯行投資部劉裕通表示，目前天譽資產幾乎都處于抵押狀態，資金鏈也非常緊張。



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