每經記者  楊羚強  發自上海

        1月6日，在“中國地產新視角高峰論壇”上，金地、首創、萬科等開發商首度集體回應地產調控，坦言地產商眼下“不差錢”。然而，《每日經濟新聞》記者發現，此前一些宣稱“不差錢”到處買“地王”的開發商，突然間又開始了借“高息貸”“過活”的日子。

        今年1月，僅恒大地產、綠地中國和金地集團3家開發商，通過優先票據、信托等高息方式融資的金額就已接近百億元，如果追朔至去年末雅居樂和碧桂園的優先票據發放，開發商獲取的融資總額已經超過150億元。

1月高息融資近100億

        從1月1日開始，各家地產開發企業紛紛通過各種渠道貸款融資。

        1月11日恒大地產公告稱，擬進行國際發售一次性還款的擔保優先票據。1月22日，恒大地產正式宣布成功發行上述優先票據，總金額7.5億美元，年利率13%，期限為5年。1月28日，恒大地產又宣布控股股東以1.8%股份的抵押獲得工商銀行4000萬美元貸款。在一周時間內，恒大地產總共完成了接近8億美元的融資。

        無獨有偶，1月4日，綠城中國宣布以2億元人民幣將其于浙江報業綠城房地產開發的50%股權出售予平安信托，并通過若干銀行向浙江報業綠城房地產開發提供13億元人民幣委托貸款，并向平安信托轉讓該委托貸款。

        1月27日，綠城中國發布公告稱，公司與中泰信托簽訂框架協議，以9680萬元的價格向中泰信托授予上海綠城森林高爾夫別墅開發49%股權，綠城通過其他金融機構向上述項目公司提供股東貸款，并將股東貸款轉讓給中泰信托，這筆貸款最高及最低額應分別為15.5億元和7.8億元。

        上述兩項信托計劃一共為綠城帶來了近30億元的資金。

        另外，1月份平安信托發行了和金地集團合作的“安鑫一號”產品，投資于上海佘山頂級別墅項目，發行規模為16.17億元。

        按此計算，1月份僅上述3家地產公司獲取的高息貸款金額就已經接近100億元。

        如果追朔至去年末雅居樂和碧桂園的優先票據發放，內地開發商的高息總融資額超過150億元。在恒大地產之前，雅居樂于去年11月發行了一筆金額為3億美元，利率在10%左右的優先票據，又與兩家國際銀行商議各1.5億美元的銀行貸款；另一地產巨頭碧桂園在2009年底共發行3.74億美元的優先票據，年利率11.75%。

地方新政造成壓力

開發商的這一輪高息借款風潮，始于今年1月份。

        1月份以來存款準備金率的上調以及多家銀行的停貸，讓開發商感受到了陣陣寒意，而地方監管部門的一系列新政，更令它們膽戰心驚。

        先是1月23日，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳對外宣布，為進一步整頓和規范房地產市場秩序，推進商品房現房銷售試點，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。這一舉措使開發商借用預售款完成房地產開發的融資模式受到沖擊，延長了全行業的資金周轉期。

        1月27日，海南省國土環境資源廳發布  《關于充分發揮土地調控作用促進房地產業平穩健康發展的通知》，要求房地產用地在規定時限內投資額未達到開發投資總額25%的，土地使用權嚴禁轉讓、聯營合作、作價出資（入股）、抵押。

        瑞銀亞洲地產及休閑產業主管王震宇表示，貨幣政策在下半年可能會出現變化，而去年底連續出臺的宏觀調控政策，又對房地產市場銷售有所抑制。為了應付這些變化，開發商可能會在今年上半年就大量融資，以確保下半年有足夠的“糧草”。

        碧桂園投資部門的一位人士也表示，廣州民營地產商目前大多在籌備資金，以應付下半年可能的變化。

        然而，既然知道下半年可能會缺錢，為什么不趁現在密集推出新項目，進而快速“回籠”資金，以迎接下半年的變化呢？盡管可以通過高息貸款獲取資金，但通過市場快速清貨，仍然是開發商獲取資金的最主要方式。在上海市場成交量大幅下跌時，富力地產依然通過售出上海項目已推房源的近8成，獲取了超過2億元的銷售額。

或為加快擴張步伐

        來自地產業的解釋是上述高息貸款，并不是開發商提前為“過冬”準備的“糧草”，而是為新一輪擴張所準備的武器。

        克而瑞(中國)研究中心總經理陳嘯天說，上述企業通過優先票據、信托融資等方式獲得的高息融資，并非是為了應付銀根收緊后的  “冬天”，而是為了能作進一步擴張。他認為為了在今年繼續擴張，開發商一定會尋求更多借款方式，以擴大開發和銷售面積。

        恒大地產內部人士曾透露，由于今年土地市場會逐步降溫，土地價格有望逐漸合理。而以合理價格拿地，符合恒大地產一直以來的習慣。據介紹，借款資金的一部分可能會用于增加土地儲備。

        中國指數研究院副院長陳晟也認為，開發商高息借款的主因是為了擴張。按照大部分企業的開發節奏，它們手上現有的項目至少需要到今年3月以后才能達到預售條件。這使得開發商并不能像一些金融機構預測的那樣，在上半年就快速降價出貨，以換取足夠的資金。

民企仍然“錢緊”

雖然借高息貸款擴張的說法，得到了大部分業內人士的認同。但是，開發商未來“缺錢”卻也是一種趨勢。

        上海易居房地產研究院的金融年報稱，2010年，房地產開發企業的融資渠道依然不通暢。近期還有消息稱監管層要控制房企通過借殼上市的方式進入資本市場。這對房地產開發企業而言顯得相當不利。

        而與國企相比，民營企業融資能力顯得更弱。

        截至目前，絕大部分通過信托、優先票據等高息方式借錢的，都是民營地產企業，國有或國有控股的企業極少涉足上述領域。

        陳晟說，上述現象一方面與國有企業現有的財務制度暫時難以接受信托、優先票據等高息融資方式有關，但另一方面也說明，與國企相比，民營地產開發商的融資能力仍然偏弱，所以不得不運用相對較高的借款成本來融資。



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