每經記者  翟敏  發自深圳

        “剛住了兩個月又要搬家，房東當時也不說清楚，害得我要繼續找地方。”深圳南山區大沖村外來租客王藝昨日（1月26日）不無郁悶地向《每日經濟新聞》記者說。在大沖村內，面臨著和王藝一樣困境的租客比比皆是。

        這一切，都源于大沖村即將迎來的舊城拆遷。871戶居民最終將陸續拆遷，而今年3月為鼓勵拆遷的最后期限。改造完成后，昔日的“城中村”將一躍成為深圳又一豪華商業區域。這些房屋從當年建成到今日，按1.1萬元/平方米的補償來算，“身價”暴漲了幾十倍之多。

最大舊改項目將耗時8年

        記者1月26日在大沖村看到，上千棟層數不一的自建房扎堆矗立在大沖村，遠處則是TCL、中興通訊、創維等現代化建筑。有租客如此戲稱這里的“握手樓”：“對面人家廚房炒菜沒鹽了，不用跑下樓去買，直接伸手借。”

        這座具有數百年歷史的村落坐擁科技園、深圳大學，優越的地理位置使得大沖在過去的十幾年里，書寫了深圳城中村的一段傳奇。透過大沖村口不遠處巨大的“深圳高新技術產業園區”牌子，似乎也可見證大沖曾經的輝煌。

        各類建筑物1400多棟，總建筑面積逾100萬平方米，居住人口6萬多人，改造面積達68.4萬平方米；改造方案則為按建筑面積實現1:1的補償，貨幣補償是每平方米1.1萬元。照此估算，大沖舊改將產生幾百個千萬富豪。正因為房屋數量眾多，補償金額巨大，大沖改造被認為是中國“最大舊城改造”項目。

        昨日，《每日經濟新聞》記者在大沖村改造簽約辦公室看到，不少村民拖家帶口來到此處，有的在咨詢，有的在看宣傳片，也有村民正在簽約。不少村民在戶型沙盤旁挑選著自己喜愛的戶型，現場還不時傳來小孩子的叫喊：“媽媽，我要住八樓。”

        據簽約辦公室工作人員介紹，三年之后將建成居民住宅樓，村民便可全部回遷，而全部工程完成計劃需要8~10年。屆時，可與深圳目前著名商圈“華潤萬象城”媲美的又一豪華商業區將在大沖拔地而起。

初建成本或僅幾百元/平方米

        在深圳，如同王藝一樣，在類似大沖這樣的農民房中租住的人并不在少數，甚至很多來深圳打拼的“白領”也將“城中村”視為最為實惠、最為方便的棲身之地。

        劉麗琴（化名）就是大沖村的一名普通房東。作為土生土長的大沖村民，實際上她早在10年前便搬離了大沖村，而在深圳更繁華的區域購置了房產，平常委托熟人在大沖收租。

        2000年左右，出租屋已經人滿為患，劉麗琴告訴記者，她同當地其他房屋業主一樣，采取了  “加建”、“拆分”的方法來增加出租房屋的數量。這一年，她的房屋從三層變成六層，而原本三室一廳的房屋也改成現在的七間小房。如此一來，房屋能夠容下更多的租客，劉麗琴也可從中得到更多收益。

        靠收租過著瀟灑日子的劉麗琴一家，最近一段時間的精力再次投入到這個原本“幾乎不用操心”的地方上來。因為舊改，她不得不告訴租客，在3月份前全部搬離，因為劉麗琴已經簽訂了改造合約，再過幾個月，房屋將被拆除。幾年之后，她的房子將變成CBD商圈內的豪宅。

        對于大沖村的搶建，改造方也并不諱言，大沖舊改項目宣傳部一陳姓官員在接受記者采訪時坦言：“違建、搶建的情況確實存在。”當記者問及“違建所占的比例”時，他則稱“這個不好說”。

        值得注意的是，與今日每平方米上萬元的補償相比，大沖村當初的原始建設成本顯得微不足道。

        上述陳姓官員表示：“雖然隨著時間的推移，加建、搶建的成本越來越大，但可以肯定的是，最初建設農民房的成本僅為幾百元/平方米。”

專家：對城中村應客觀看待

        實際上，舊城改造一夜暴富，在深圳已經不再新鮮。但無一例外的是，無論是當初蔡屋圍最終得到1200萬元補償的“史上最牛釘子戶”，還是崗廈舊改“種房子”收獲一村富豪，到今日的大沖舊改誕生400個千萬富豪，無一例外都給予人們巨大的沖擊。

        昨日記者在大沖村遇到了多名前去簽約的村民。對于外界認為一夜之間陡增的財富，他們均顯得十分謹慎，并不愿發表什么看法。并稱“改與不改，房子都在那兒，都是自己的資產。”而在尚未簽約的村民看來，甚至認為“與長期收租金相比，改造補償并不是一件很劃算的事情。”

        “對于當時的違建、搶建，還是應該給予客觀的歷史尊重。”中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，上世紀80年代末、90年代初，“城中村”確實存在大量違建樓房，這其中，也并不能完全說是沖著改造補償而去的。

        宋丁說，“城中村”是一個特殊現象，是深圳在城市化發展進程中的特殊歷史產物。當年深圳快速的城市化發展占用了農村的土地，同時也吸引了大量的外來人口進入深圳，而政府的居住用房建設卻比較滯后。那些大量涌入又沒有住房的外來人員，租房成了他們比較合適也實則無奈的選擇。

        “一方面是外來人員的住房問題，另一方面是原住居民在失地之后的收入和安撫問題。‘城中村’一舉兩得，同時解決了工人無房和農民無地的尷尬。”宋丁稱。

        財富同道會首席經濟學家王亮認為：“‘大沖現象’在深圳顯得更加典型，其中有歷史原因也有地理制約。深圳經濟的高速發展已經使得當初的農民房跟不上城市規劃；而背山面海也令深圳土地供應顯得日益窘迫。‘城中村’改造可以說是不得已而為之，相對其他城市而言，將面臨更多困難。”

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深圳城中村改造或提供27萬平方米保障房

        深圳市從1997年開始嘗試改造“城中村”，按每鎮一村的辦法試點，“以政府為主導、規劃全面、制度跟上”。

        2005年出臺《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定的實施意見》，2006年起開始大規模改造“城中村”。

        規劃中以土地系統控制為核心，以合理引導鄉村工業相對集中發展、村民住宅聯建統建為基點，逐步摸索出一條“經濟、建設、環境協調發展”的農村城市化之路。

        深圳市率先成立區級城市規劃委員會，以法定圖則的編制和實施作為法制決策的保障。強調在探索村鎮規劃管理時，引導“農民上樓、工業進園”，實現“規劃下鄉”。

        但由于牽涉面廣，城中村改造一直是一個難題。近期引起廣泛關注的崗廈、大沖改造項目均是經歷了長期籌備或拉鋸后方才啟動的。

        近期獲得通過的深圳7個舊改項目包括南山區1個，鹽田區1個，寶安區3個，龍崗區2區。分別是南山區灣廈村改造專項規劃；鹽田區上坪村改造專項規劃；寶安區寶城26區改造專項規劃；寶安區沙井新沙改造專項規劃；寶安區松崗碧頭舊村改造專項規劃；龍崗區龍城回龍埔改造專項規劃；龍崗區南灣樟樹布村改造專項規劃。

        根據改造規劃方案，上述項目實施后，各改造點內的城市面貌、品位、功能、環境、配套等都將有質的飛躍。針對外界關于城中村改造后，低收入群體的住房問題，規劃顯示，上述項目中，其中有5個項目改造后將提供總量近27萬平方米的保障性住房。

NBD綜合



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