每經記者  楊羚強  發自上海

        歲末年初，國務院以及各地地方連續出臺的房地產宏觀調控政策，以及物業稅虛轉實的傳言，給房地產業2010年的前景蒙上了陰影。地產龍頭股在新年股市開門后連續大跌，萬科甚至因此放棄了股權激勵計劃。1月12日，央行調整存款準備金率的公告，更被認為是銀根將收緊的信號。受其連累，昨日A股市場上各地產股一片跌聲。

        但中國房產信息集團聯席執行總裁、易居中國克而瑞信息技術有限公司總裁丁祖昱在接受《每日經濟新聞》采訪時，卻力挺房地產業上市公司今年的業績，相信今年開發商可以獲得比去年更高的利潤。

話題1：政策貨幣政策只是“適度寬松”

        NBD：您覺得今年房地產市場走勢如何？會出現像2008年那樣的大規模滯銷嗎？存款準備金率的提高，是不是貨幣政策將要轉向的一個信號？

        丁祖昱：與去年相比，今年一二月份交易可能會比較清淡，進入淡季。產生上述現象的原因，一方面是去年下半年房價上漲過快，市場需要休養生息。另外，宏觀調控政策也會促成購房者轉向觀望。但是，像2008年那樣的大規模滯銷不會出現，適度寬松的貨幣政策仍然讓市場保持較強購買力。

        昨日央行公告上調存款準備金率，我個人認為并不表示貨幣政策將由松變緊，而應該看作是適度寬松貨幣政策的一種執行。每年的一季度都是各大銀行貸款發放最多的時期，今年也不例外，一月份的第一周就發行了6000億元的貸款。在這樣的情況下，央行調整存款準備金率，其實是為了確保今年的貨幣政策保持  “適度寬松”。

        NBD：中央及地方政府的信貸及稅收政策會對市場產生怎樣的影響？

        丁祖昱：對開發商來說，今年的信貸政策和去年并沒有太大差別。雖然有人認為今年的信貸政策會收緊，但即使這樣，仍然會有6萬億的信貸規模，因此開發商的資金壓力并不大。唯一可能受到影響的是個人的二套房貸，不過與2007年時的二套房貸政策相比，今年的二套房貸款政策更多影響的是市場心理，不會影響客戶的購買力。

話題2：房價保障性住宅可牽制房價

        NBD：有觀點認為，今年房地產市場的成交重心將在二三線城市，您覺得呢？

        丁祖昱：根據我們的預測，二線城市的成交量會上升，房價會趨于平緩；三四線城市則會出現分化，一些城市的成交量會比去年更好；而一線城市的市場會出現價漲量跌的情況。

        NBD：有開發商說，由于今年的土地價格猛升，未來上海樓市將以豪宅作為主打產品，這會成為事實嗎？

        丁祖昱：這是不可能的。上海內中環地區，由于項目供應少，的確可能會出現很多豪宅項目；但是在郊環外、外環外等區域，這種情況是不可能發生的。雖然今年上海一些地區房價漲幅超過100%，但是郊環外和外環外樓市平均價格漲幅沒有達到30%。事實上，由于上述地區存在著大量的保障性住宅，區域商品房的價格很難有大幅度的上漲。

        NBD：過高的房價令購房者很難承受。不做高端豪宅，開發商的房子能賣給誰呢？

        丁祖昱：我們衡量客戶購買力的一個重要指標，不是看單價，而是看總價。去年上海市場已經成交的房源中大約有57%的房源總價是低于二百萬的，這個比例顯示，只要價格漲幅不過快，白領階層還是有能力在上海買房的。

話題3：利潤開發商的利潤將高于去年

        NBD：有觀點說，今年開發商的業績最多比去年略有增加，有些還要下降，您覺得呢？

        丁祖昱：今年大部分開發商的確不會有去年那樣的高增長業績。表現最好的開發商，業績增長的幅度可能也就30%，保利、綠城等去年增幅超過100%的開發商也不例外。但是，今年大部分房企的業績仍然會較去年增長，尤其是在一二三四線城市都有布局的開發商。由于今年的房價要比去年初高出很多，所以開發商的利潤也普遍會高于去年。即使那些項目局限在一線城市的開發企業，今年也不會有太差的業績表現。退一萬步說，即使房子打8折賣，開發商仍然可以迅速全部售完房子，維持和去年一樣的業績是沒有問題的。

        NBD：城鎮化建設被認為是我國未來五至十年的一個重要方向。有人認為，只有那些有能力大規模“造鎮”的公司，如萬科才會有市場前景。這會成為今年開發商轉型的方向嗎？

        丁祖昱：不會。大公司固然可以利用規模優勢大規模造城鎮。但是，中國目前更多的是只能同時開發一兩個項目的小公司，它們沒有“造鎮”的能力，但在數量上占據絕對比例。雖然行業整合是大勢所趨，公司間的合并現象會越來越多，但是無論怎樣整合，仍然會有中小公司存在。

話題4：行業咨詢服務業今年業績將更好

        NBD：很多地產研究咨詢機構僅僅只是代理公司的附屬，難以獨立實現盈利。但克而瑞卻成功實現了上市，這是如何做到的？

        丁祖昱：事實上在2006年前，易居并沒有想到在咨詢研究領域賺錢，很多項目僅僅只是投入。但是，易居后來發現早前在基礎研究領域投入大量資金的項目開始盈利了，于是便開始整合資源，并在2009年5月啟動了上市計劃，最終成功。事實上，克而瑞的盈利來源于沒有回報的前期性研究投入，比如在一些以前尚沒有客戶資源的地方開拓新的信息點，目前克而瑞已在全國35個城市有了信息點。很多開發商就是看中了公司在那些城市的信息點和克而瑞簽約。

        NBD：克而瑞如何看待今年的地產咨詢市場？

        丁祖昱：在宏觀調控的預期下，房地產市場的銷售可能沒有去年那樣好，但這恰恰是地產咨詢業的機會。因為在市場過于火爆或過冷的時候，房地產開發商是不需要咨詢機構提供服務的。市場不溫不火時，房地產商才最需要研究機構的幫助。

        NBD：克而瑞今年業務發展的重點將是什么？

        丁祖昱：克而瑞目前有房地產咨詢和房地產互聯網業務兩塊。房產咨詢業務不但會繼續擴大信息布點城市，還會進一步專業細分化，比如商業地產領域可細分出地鐵商業的子專業，并培養出熟悉這一領域的專家型人才提供顧問服務。目前克而瑞已經建立了不同城市的發展模型，幫助客戶理解專家思路。而互聯網業務，主要以北京為基礎向全國各地擴散。目前新浪房產的新房、家居、二手房團隊人數已經超過了1500人。



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