每經記者  張敏  楊羚強  朱玲  翟敏  發自北京、上海、廣州、深圳

        入冬以來，從北到南的一場場風雪，令我國不少地方陷入嚴寒。

        從去年12月開始陸續出臺的一系列房地產調控政策，也在短短一個多月時間里，讓火爆的樓市迅速地“降溫”。

        1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（即“國11條”），提出“促進房地產市場穩定健康發展”。政策出臺后，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的市場反應并不樂觀，市場預期也并不一致。

        但無一例外的是，四大城市的房地產成交量都出現明顯下滑，顯示市場觀望情緒升溫。上海、深圳甚至出現了樓價下行的現象，佑威·樓市通系統數據顯示：1月4日~10日，上海市商品住宅成交均價為17802元/平方米，環比前周下跌了16%。按照以往的市場規律，“量在價先”，這是否意味著房價也將迎來拐點？

北京

二手房成交量降逾八成  開發商仍在觀望

        北京市房地產交易管理網的數據顯示，2010年1月1日~9日，北京共成交新房商品住宅2957套，成交面積334477平方米，比上月同期分別下降47.15%、45.31%。同期，二手房成交的降幅則超過80%。

        “‘國11條’主要還是對原有政策的梳理與總結，要想真正達到調控的效果，需要北京市政府出臺細則，對相關政策進行細化。”房地產中介機構我愛我家副總經理胡景輝向《每日經濟新聞》記者表示。

政策仍有細化空間

        胡景輝表示，“國11條”中并無強制性的措施，在北京市出臺調控政策細則之前，尚不能預期其市場影響。他表示，“北京版”調控政策有可能在春節前出臺，南城、CBD東擴區，以及軌道交通沿線將可能成為重點開發區域。

        以保障房建設為例，保障房用地的供應量、分布位置、面積、保障人群，限價房的價格上限，廉租房的租金標準等，這些標準都需要得到明確。去年12月底，北京市國土局表示，2010年將供應住宅用地不少于2500公頃，其中，保障性住房用地面積不低于50%。

        此外，二套房中的改善和投資性需求需要進一步區分。胡景輝表示，如果一味按照40%作為二套房首付標準，將會打擊到大部分改善型住房需求。因此，在執行差異化信貸和稅收政策之前，亟須制定標準，對這兩種需求予以區分。

        來自北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，在北京中高檔二手商品房交易中，15%的消費者是改善型購房。而在普通商品房交易中，上述比例更高。

開發商預期難受影響

        中國房地產經理人聯盟秘書長、華業地產副總裁陳云峰向《每日經濟新聞》記者表示，“國11條”明確表示“促進房地產市場平穩健康發展”，是市場的利好消息。因此，開發商的預期不會受到太大影響。

        他表示，“供不應求”是北京房地產市場的主要問題。增加土地供應對緩解這種現狀的作用有限，同時，增加保障房用地供應比例將進一步擠占商品房用地，并推高房價。

        1月11日，SOHO中國董事長潘石屹在博客上表示，“巧婦難為無米之炊”，只有增加土地供應，才能提供更多普通商品房。潘石屹還表示，囤地的根源在于土地供應不能滿足市場的需求。

        美聯物業市場研究部總監張大偉表示，新政在一定程度上緩和了市場的憂慮，對房地產市場來說是利好消息。受此影響，今年的北京房地產市場仍會呈上行走勢，房價漲幅或將放緩，但這仍將取決于政策細則的出臺。

上海

住宅成交均價跌16%成交量持續走低

        新年伊始的上海樓市“飛雪連連”。

        佑威·樓市通系統提供的數據顯示：1月4日~10日上海市商品房成交面積21.78萬平方米，與前周相比減少了25%，成交均價為15713元/平方米，環比前周下跌了6%；上海市商品住宅成交面積17.09萬平方米，與上周相比減少了16%，成交均價為17802元/平方米，環比前周下跌了16%。

一、二手房成交量大跌

        二手房的成交情況同樣慘淡。上海中原地產副總經理陳宇玨分析：受前期政策影響，1月成交量或將較去年12月份萎縮，下跌幅度在2~3成左右。事實上，早在去年12月，上海的二手房成交量就已經開始出現下跌。

        在此背景下，一些中小型二手房中介公司的經紀人已經開始提前“覓食”，業務重點由二手房買賣開始轉向租賃。一些經紀人坦言，連續出臺的房地產宏觀調控政策，讓他們在新年一直沒有開單，提前另謀業務方向也是無奈之舉。

二套房貸或早已首付四成

        “二套房貸政策不會影響客戶的購買力，但會影響客戶的購買心態。”早在去年12月30日，中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱就對可能出臺的二套房貸政策有過這樣的預言。

        “早在去年底，我們就已經收緊二套房貸，首付就已經被要求四成以上，只有那些非常優質的客戶，我們才會給出首付三成或者更低的優惠條件。”一家外資銀行的個人房貸經理昨日（1月11日）向《每日經濟新聞》透露說。

        事實上，此前上海很多商業銀行早就已經提高了二套房貸的首付標準。原因是至去年年底，銀行全年的放貸指標已經用得差不多，失去了放貸的動力。

        而對很多有二套房貸需求的購房者來說，相比于首付，他們關心的是，銀行房貸的利率是否會嚴格執行上浮10%。

        上述外資銀行個人房貸經理說，去年初監管部門對二套房貸“首付四成，利率上浮10%”的要求并沒有得到徹底執行。大部分銀行提供給客戶的貸款利率低于基礎利率，較基準利率上浮10%的二套房貸少而又少。

        由于此次  “貸款利率嚴格按照風險定價”，事實上具體的貸款利率仍然由銀行決定，因此短期內銀行不會立即提高二套房的貸款利率。不過，上海一家小額貸款公司總經理陸愛萍說，不少銀行去年的效益不太好，不排除根據新的二套房貸政策，集體提高貸款利率的可能，但也僅僅只會是小幅度提高。

開發商或于3月推新房

        易居中國分析師薛建雄曾表示，如果房地產公司不看好后市，極有可能會提前推盤銷售，以降低后市風險。而如果認為目前的市場觀望氛圍濃郁，也會考慮推遲至4月份以后開盤。

        但記者昨日調查世茂、大華、碧桂園、珠江等上海乃至全國的一線地產公司，得到的答案幾乎驚人一致，今年的新房源要在3月份以后才開始推出。上海中原等二手房公司也紛紛看好今年后續的市場。據透露，雖然目前上海二手房成交量下跌較多，但中原地產依然在增招人手。安居客網上海公司的媒體負責人透露，今年初在該網站發布二手房套數反而比去年底增加了3.1%。

        世茂房地產的項目負責人說，雖然很多人都埋怨上海房價太高，但上海房價絕不會出現大幅度下跌。因為，即使下跌一至兩成，買不起房的人仍然買不起房，而能夠承受高房價的購房者，是不會因為房價下跌就出手入市的。

廣州

今年推5.6萬套保障房

        據新浪樂居監控廣州市國土資源和房屋管理局的官方網站的一手樓成交數據顯示，今年1月1日~6日，廣州樓盤成交量一路走低，1月7日，一手樓盤網簽僅251套。

        記者從廣州房管局了解到，今年廣州將有5.6萬套包括廉租房、經適房等在內的保障房入市。特別針對中間群體首次推出了經濟租賃房。

        據悉，曾經一度，廣州市場上出現周邊的商品房售價比限價房低。因此2008年年底，廣州市政府就表示將連續兩年不會推出限價地，而中國奧園等開發商早期拍得的限價地也在去年因各種原因轉變性質成為商品房用地。此次廣州國土局表示，將根據去年做的限價房需求調查制定今年的限價房用地供應。

        地產專家謝逸楓認為，目前廣州房價再創新高，限價房有一定的市場需求，推出可能性較大。龍斌也表示，限價房將會在短期內起到一定的調節作用，此次推出可能會依照區域來劃分。

        此外，根據“國11條”要求，為打擊閑置用地，廣州市政府專門制定了治理閑置用地管理辦法，表示若不開發，將會依照市場價補交增值地價以及對閑置用地一次性繳納地價20%的土地閑置費用。

        合富輝煌首席市場分析師龍斌表示，政策主要是抑制房價漲幅過大，但降價的可能性不大。德冠投資董事總經理莫嶸認為，市場由供需矛盾決定，可以肯定的是，市中心由于供應趨緊，房價肯定會漲；而郊區房價將會有一定調整。

深圳

房價下行幾成定局

        進入新年,深圳新房市場成交量和成交均價在前周基礎上繼續回落。業內分析人士認為，接連出臺的調控政策必將對樓市產生重大影響，深圳房價下行幾乎已成定局。

        世聯地產2010年第一周房地產市場周報顯示，上周（1月4日~10日）共成交819套，環比下降20.9%；成交均價為21357元/平方米，環比下降0.6%。二手房方面，上周共成交1690套，環比驟降70.9%。一、二手房成交量的比例為0.48：1，成交量之間的差異程度趨于緩和。

        記者走訪調查發現，隨著上周末“國11條”的頒布，業界普遍認為，樓市的深層調整或許才剛剛開始。

        深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕認為，宏觀政策對房價的影響有一定滯后性，并不會一頒布便立即見效，這其中一般需要6個月左右的消化周期。如果房地產商資金充裕，或會在短期內選擇不降價。但是，由于一系列調控政策將導致房地產交易量下降，需求不斷減少，預計在半年左右之后，房價便會受到影響而出現下降。

        中國指數研究院華南研究中心分析師楊奕表示，雖然過去一周深圳新房成交均價仍然在兩萬元以上，但市場成交熱情明顯降低。“國11條”出臺后將進一步加重部分購房人的觀望心理，導致深圳房地產市場交易萎縮，并進而影響房地產價格走勢。

        深圳市委書記劉玉浦近日表示，2010年深圳將建5萬套保障性住房。這一數量，相當于深圳特區成立以來保障房建設數量的總和；也相當于2009年深圳新房成交總量的7成。巨量保障房進入市場，無疑將極大地分流潛在購房者，同時也對深圳居高不下的房價產生抑制作用。

        “從某種角度來講，5萬套保障房建設的意義，或許更在于深圳市政府對房地產市場調整的力度和決心。”中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示。“在過去多年時間里，政府在保障房建設方面做得并不夠。”不過他同時稱，深圳市政府在短短10多天時間里，把原計劃的2萬多套調整到5萬套，而大規模的保障房建設土地、資金、拆遷、開發等一系列相關問題實際上尚不成熟，5萬套保障房是否能夠在今年完成，還有待觀察。

        宋丁分析，一系列調控政策的出臺，加上深圳市5萬套保障房的建設，必將導致深圳房價的下行。“可以預計，房價將在二季度下行。從深圳的房價來看，下調一部分是理所當然的。”



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