每經記者  楊羚強  發自上海

        上海易居房地產研究院、中國房產信息集團、中國房地產測評中心日前推出的“2009年度中國房地產企業銷售排行榜”顯示，上榜的20家企業2009年的銷售額全部超過了100億元，且其中大部分企業的銷售額較前一年翻了一翻。有了2009年的暴增業績，投資者不免對2010年的房企業績浮想聯翩。但是，易居中國CRIC聯席執行總裁丁祖昱說，今年開發商的業績增長幅度最多不會超過30%。而在國務院連續出臺宏觀調控政策的大背景下，什么樣的企業才能夠有更高的業績增長能力呢？

        “規模企業、產品領先、資源豐富、最好是國企”，中國指數研究院副院長陳晟說，他近期向投資者推薦地產股時，往往按這個標準衡量股票的投資價值。原因只有一個，就是國有企業相對其他地產公司抗風險能力更強。

        在未來政策尚不明朗的情況下，盡管地產業內普遍認為未來商品住宅不會滯銷，但投資者仍然對公司業績前景心懷憂慮。他們因此寧愿放棄業績增長較快的民營地產公司，也要把注意力轉向具有國有背景的地產公司身上。

        但如此簡單的二分法顯然無法幫助投資者掘出“真金”，事實上，具備投資價值的地產公司還有其他一些特征可供參考。

軟實力強才敢拿地王？

        記者發現，很多業內的資深人士在評判地產公司的投資價值時，更為看重的是公司的“軟件”。《每日經濟新聞》曾向開發商、投資機構、銀行、地產代理商、研究機構等發出問卷，請他們列舉心目中的明星地產商的判斷標準。

        從回收的結果來看，大部分人看重的并不是土地儲備和財務指標等硬件條件，反而是品牌、營銷、產品、團隊等軟件條件在他們心中占據了較大比重。萬科、金地、恒大、富力、龍湖、綠城作為在上述幾方面具有優勢的房地產公司，頻繁被投票者提及。

        衛明不動產智庫負責人蔡為民研究上述現象后認為，相比雄厚的資金實力和土地儲備，提高產品附加值更為重要，這使樓盤可以以更高的價格對外銷售。一些機構相信，在此前的“地王搶奪戰”中，很多開發商之所以敢買高價地王，便是因為公司相信自己的產品開發能力可以創造更多附加值，可以彌補高價拍地帶來的高成本劣勢。

        方方地產咨詢機構首席分析師胡宗亙也表示，品牌房企比非品牌房企擁有更高的溢價銷售能力。比如萬科的售價，可以比周邊非品牌開發商開發的項目售價最多高出25%，這使得品牌企業更有能力承受目前的高價土地。

        克而瑞中國在2009年10月曾發布報告稱，2009年第三季度，在國內十大城市樓市成交面積環比大幅下降15%的情況下，23個品牌房企成交面積卻實現了28.46%至110.03%不等的環比增幅。

        中原地產研究院發布的報告也顯示，萬科、富力、金地等十家品牌地產企業的市場份額已從2008年末的7.92%，上升至2009年上半年的10.54%。

拿地理智  均衡布局

        盡管大部分機構投資者認為開發商的產品、品牌和團隊等軟實力比土地儲備更重要。但大多數人仍然為2009年高價買地的房企捏了一把汗。業內人士擔心，一旦發生2008年那樣的市場疲軟，這些公司可能會出現資金斷鏈，進而產生一系列不良的市場反應。

        蔡為民認為，和那些在市場上失去理性，高價拿地的公司相比，萬科、富力、恒大等在2009年相對理性的地產商顯然更為穩健。

        盡管年初，萬科的市場反應略慢于競爭對手，沒能在土地市場最冷的幾個月成功“抄底”，但調整戰略后的萬科，在土地市場上的出手速度絕不落后于任何對手，在一個月內連續拿下8幅土地。而且萬科堅持不拿“地王”，在2009年的土地市場上，除與中糧等合作伙伴拿過少數高價地外，萬科在土地市場投入的高溢價地塊并不多。

        和萬科一樣，除了5月份以較高價格競得廣渠門外10號地之外，富力2009年也幾乎與  “地王”新聞無緣，4億元取得廣州海珠城項目、10億元競得廣州CBD前地王，均被認為地價合理；在土地市場上出手謹慎的還有恒大和金地。上述公司均被認為是穩健型企業代表，即使2010年的市場風向發生變化，它們也能自保無虞。

        除了價格合理的土地儲備，布局均衡與否也是衡量開發商投資價值的關鍵所在。五合國際智庫總經理鄒毅認為，在一、二、三線城市均有項目的開發商，會比把旗下項目集中在少數幾個一線城市的開發商擁有更強的抗風險能力。

        事實上，從此前出臺的一系列地產政策來看，未來宏觀調控的重點，會是那些房價上漲過快的城市。就不少二線城市而言，其房價增長速度并沒有一線城市那么快，很多城市的房地產開發還剛剛起步。業內普遍認為，二線城市的發展機會更多，這也會讓均衡布局的房企從中受益。根據克而瑞的統計，恒大曾在2009年第三季度創造了超越同儕的銷售業績，主要就是受益于二線城市樓盤。

中端住宅開發商風險低？

        2009年12月9日，國家發改委主任張平表示：“我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房”。消息傳出，便有業內人士認為，政策等于給了中低價商品房的開發機會。相比中高端住宅開發商，以開發普通商品住宅為主的房地產企業或許在2010年的市場中會更為安全。

        但是，蔡為民卻不這么看。他認為，由于2009年房價普漲，即使是中低端的普通商品住宅價格也居高不下。而且這一類型的房源，相比高端住宅更加容易受到宏觀調控政策的影響，開發商也更有可能面臨滯銷的問題。

        反倒是中高端產品，面對的客群相對穩定，受到宏觀調控政策的影響也較小，反而能夠在宏觀調控政策連續出臺后，經受住市場的考驗。

        但上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭卻認為，國務院在2009年12月14日出臺的宏觀調控政策，抑制的是商品住宅的投資投機需求，而高端住宅市場中，投資需求非常旺盛，一旦宏觀調控，必然會受到影響。因此，中端的住宅抗風險能力更強。

        佑威房地產研究中心副主任陸騎麟也很看好中低端住宅的銷售。陸認為雖然中低端市場更容易受到宏觀調控政策的影響，但是需求也相對旺盛。即使出現滯銷情況，只要略微降價便能很快出售。

        而同策房地產咨詢機構分析師倪曉玲說，中端住宅價格有上升的潛力，品質方面也相對會好一些，與其他檔次的商品住宅相比，抗跌能力更強。

【相關調查】

品牌房企人才難被“獵”

每經記者  楊羚強  發自上海

        相比產品開發能力和品牌價值，一流的團隊或許才是一家房企真正的財富。不少開發商董事長、總裁都曾公開表示，人才才是企業發展的核心，沒有人才，什么都是虛的。

        深圳尤里克顧問有限公司對上海、北京、深圳等十多個城市重點房企的高端人才進行調查后發現，不少房地產企業似乎都提高了對人才的重視程度，2009年的房地產高端人才比以往任何一年都難被  “獵”。在這樣的情況下，想依靠  “銀彈”砸來最好的房地產開發人才，恐怕是非常困難的。

        以房企的項目總經理為例，截至2009年12月初，只有6%的調查對象完成了職業轉換，而2008年和2007年，這一數據分別達到18%和21%。17%的調查對象表示沒有考慮離開現在服務的企業；73%的調查對象表示對目前的狀態基本滿意，但不排斥更好的發展機會；只有10%的調查對象表示已經決定離開現在服務的企業，主動尋找新的發展機會。

        項目總經理對公司的忠誠度如此之高，并不是為了高薪，調查顯示，企業吸引力和職位晉升機會才是拴住人才的  “法寶”：67%的受訪者認為企業吸引力最重要，居第一位；選擇職位晉升和工作地點的受訪者各占10%，并列第二位；選擇更高薪酬的只占7%。



如需轉載請與《每日經濟新聞》聯系。未經《每日經濟新聞》授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-33203568    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316