每經記者  楊羚強  朱玲  張敏  翟敏發自上海  廣州  北京  深圳

        12月28日，國務院總理溫家寶在中南海接受新華社獨家專訪說，今年房地產有了比較快的恢復，房價在一些地區和城市上漲過快，引起了中央高度重視，并提出了四項降房價的措施。這是溫總理在一個月內第三次對房價問題表態。

        在政府重拳整治之下，上海和北京的新房、二手房成交量已經開始下跌，上海甚至出現了二手房降價的個案，但從《每日經濟新聞》記者對上海、北京、深圳、廣州四地的實地采訪看，宏觀調控對各地樓市的影響才進入到第一階段，3月份或許才是宏觀調控效果真正顯現之時。

上海：

成交下滑  開工量暴增

        與其他幾個一線城市相比，上海對政策的反應可能最為明顯。方方地產咨詢機構的監測數據表明，2009年12月1日~27日，全市商品房供應量為245萬平方米，環比略有增長；但整體交易量為257萬平方米，環比下滑一成左右。與此同時，上海二手房成交量也出現了一定幅度的下跌。

        在中央和上海的一系列宏觀調控政策下，有業主開始降價賣房。21世紀不動產最近成交的一套金宇名邸251平方米的四房，9月份的掛牌價為490萬元，而12月份的最終成交價為440萬元，成交價較掛牌價下降約10%。

        但21世紀不動產上海區域市場中心分析師黃河滔說，這些降價房源只是個案。由于業主心態未有根本改變，成交均價仍呈慣性上漲態勢，各區縣的二手房實際成交價格較11月份仍有2%~3%的小幅上升。

        搜房網的最新調查顯示，上海大部分購房者的看房時間正在延長。21世紀不動產上海銳豐延吉中路分行經理李海平說，營業稅的政策調整使20%~30%的看房客戶買房意愿降低，對后市調整流露出觀望情緒。

        除成交量銳減外，上海新建商品住宅的開工量出現大面積的增加。上海市規土局網站顯示，12月份上海申請規劃建設許可證并獲得批準的商品住宅項目比11月份多出一倍多，達到35個左右。不僅合生國際廣場、富力桃園等知名樓盤在12月開工，連一些早在在2000年前后便已建成售完的“古董級”地塊上的項目，如薔薇二村、四村的二期，以及一些內環內多年未動工的地塊也在12月開工建設。

        上海一二手房成交量的下跌和開工量的大面積增加，似乎說明宏觀調控政策已逐漸起效。但佑威房地產研究中心主任陸騎麟表示，12月份是傳統淡季，成交量環比下跌并不奇怪。與2007年、2008年相比，今年12月份成交量還是增加的。他認為，宏觀調控政策的作用是中長期的，真正效果要等到明年3月份才會顯現。

廣州：

房價仍在小幅上揚

        自11月廣州一手房均價飆升到1萬元/平方米后，年末不少樓盤趁勢推出，房價也上浮了不少。

        廣州市國土資源和房屋管理局官方網站顯示，2009年12月26日，包括增城、從化、花都等遠郊在內，廣州共有93個樓盤324套住宅成交，成交總面積達3.67萬平方米；27日，共有72個樓盤313套住宅成交，成交面積達3.8萬平方米——12月最后一個周末的成交量比11月增加了近100套。

        27日，記者走訪新世界中國地產銷售現場，此次發售的東方新世界星暉樓盤，雖然最低價已達1.8萬元/平方米，但當天推出的100套房源仍很快銷售一空。而在9月份，該樓盤最低價格為1.6萬元/平方米。

        星河灣于9月26日開盤的海怡半島，開盤價格僅2.3萬元/平方米，如今均價已漲至2.5萬元。截至12月17日，該樓盤簽約額已達20億元。對于目前政策因素，海怡半島營銷中心蘇俊華表示，由于幅度有限，漲價對客戶群的影響甚少；同時，高端樓盤受政策影響很少，因為客戶群收入穩定。

        廣州市國土資源和房屋管理局公布的11月官方數據顯示，11月份，一手住宅交易均價達10282元/平方米，中心六區的均價已達1.3萬元/平方米，交易面積占全部面積的近五成。

        廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，從10月下旬開始，廣州一手樓市場就開始下降，12月份趨于明顯，環比下降達到20%~30%，但價格仍小幅上揚。目前仍是以改善型的買家為主，大部分剛性需求的置業者出手都比較謹慎。此外他表示，目前許多開發商銷售速度減慢，收籌的比較多，大家都想將成交量放在2010年來計算，沖鋒明年。

北京：

12月成交環比下降17.3%

        在高速運行了近一年后，年末北京房地產市場已有“剎車”的趨勢。

        北京市房地產管理網的數據顯示，截至12月24日，今年北京商品住宅累計成交175289套，成交面積2005萬平方米，創歷史新高。同時，截至12月26日，北京二手房成交量已經達到了272814套，同樣創歷史新高。

        值得注意的是，受政策預期影響，近期市場成交與供應均呈萎縮態勢。截至27日，本月北京成交商品住宅期房9760套，環比下降17.3%。同期，獲得預售證的項目為28個，商品住宅供應套數為7772套，環比分別下跌24%和29%。

        搜房網新房數據研究中心研究員楊程成向記者表示，12月前半月與后半月，市場成交有明顯落差。受政策調控的影響，從11月開始的恐慌性成交開始緩和，市場預期趨于穩定。

        不少業內人士認為，由于市場庫存大幅消解，至少到明年上半年，供需關系將十分緊張，這將使房價維持在相對高位。來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至28日，北京市可售期房住宅為60886套，與年初的11萬套相比，減少近半。此前，期房庫存還一度降至不足6萬套。

        另一方面，北京仍然在加大供應。28日，北京市國土局表示，明年北京計劃供應的住宅用地將不少于2500公頃，是今年的兩倍多。其中，保障性住房面積將占到50%以上，此外，商品房供應中也將提高保障性住房配建比例。

        北京市國土局發布的數據顯示，截至目前，今年北京共推出經營性用地1457公頃，相當于去年全年的262%，其中包括住宅用地1072公頃。同期土地成交額約845億元，預計今年將突破900億元。

深圳：

一二手房成交差距擴大

        最近深圳的天氣陰雨綿綿，但這并沒有澆滅購房者的熱情。最近一周的深圳樓市，一手房量價齊升，二手房則繼續放量。

        12月27日，《每日經濟新聞》記者在深圳近期入市的東方新天地廣場銷售處看到，該樓盤最終以20套的成交量居于深圳市樓盤成交排行榜首位。數據顯示，27日當天全市共成交新房101套。

        上周（12月21日~27日），深圳一手房市場總體呈現出量價齊升的態勢。世聯地產最新發布的統計數據顯示，上周總體成交1118套，環比上升20.2%；同時，成交均價為26195元/平方米，環比上升17.6%。

        二手房繼續放量，成交首次突破7000套大關，創下7291套的今年最新周成交紀錄，環比上升22.7%。5個交易日單日成交量都在1200套以上，周三至周五連續三天成交量穩定在1600套左右；周成交面積達到62.7萬平方米，比前一周上漲23.6%。一、二手房成交量的比例為0.15：1，成交量的差距較前周小幅擴大。

        業內人士指出，優惠政策即將到期是二手房成交量猛增的主要原因，一手房成交的持續低迷說明新房市場觀望氣氛濃厚；預計明年1月1日之后，二手房成交將會大幅萎縮。

        分析認為，近期二手住宅市場持續“高燒”，成交量、成交價均創歷史新高，這令部分購房者持幣觀望。導致觀望的原因，除了價格處于高位之外，還有另一個重要因素，就是近期政府調控樓市的政策頻繁出臺，各方對這些政策的反應不一，從而令2010年的樓市走向變得模糊。

觀點

開發商也觀望政策3月或將顯成效

　　　　在樓市總體成交量變化不大的情況下，上海、北京等地的開發商紛紛選擇了觀望。一家上海機構的統計數據顯示，1月份上海的商品住宅新推樓盤只有27個，與11月、12月份每月三四十個樓盤的供應量相比，上述樓盤供應量顯然要低很多。

        此前，每經記者曾采訪了在11月創造銷售佳績的龍湖·藍湖郡、昆山珠江御景等樓盤，對于會否因項目熱銷和軌道交通11號線通車的利好在明年1月份加推新房源，對方的回應是“新房源開盤至少在明年二三月份以后”。

        和他們的表態相同，記者接觸的北京、上海、杭州等地的開發商紛紛表示，明年3月份才會推出新房源銷售。

        盡管中原地產發布的報告認為，由于2008年的開工量減少，導致2010年上半年市場供應仍然緊張，但這并不是導致開發商紛紛延后推盤的原因。

        珠江地產集團的相關負責人說，進入年底后，公司的貨源充足，北京摩爾國際、江門御景山莊、南海峰景灣、成都珠江新城國際等項目都即將開盤。由于增加大了商業價值含金量，提高了項目的性價比，珠江地產對明年業績的預期甚至高于今年。和珠江地產的情況相同，其他一些開發商也會在明年增加供應量。

        一位不愿意透露姓名的開發商市場經理透露說，開發企業延期開盤銷售，也是在“觀望”。尤其是在今年市場成交量創紀錄后，開發商也開始  “心惶惶”。“不要說現在有那么多宏觀調控政策頒布，就是沒有調控政策，開發商也要停下來觀望。原因很簡單，今年的樓市太好了，房價已經超過了經濟增長的速度了，而這種情況絕不可能持續很久，市場一定會出現調整。”

        出于這樣的預期，明年3月份將成為開發商們試探水溫的重要時點。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，宏觀調控的效果，要在明年3月份才能正式顯現。明年3月份，或許才是樓市“變天”的時點。



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