每經記者  張敏  發自北京

        近日，一篇題為《揭露首城國際  “背信棄義”捂盤高價賣房內幕！》的帖子在新浪樂居論壇上發表，引起很大爭議。發帖者稱，位于北京市朝陽區廣渠路36號的首城國際中心22號樓的開盤時間從今年5月一直推遲到8月，開盤均價也從15000元/平方米一路上漲。

        發帖者還稱，2006年底，首城國際中心開發商的出資方北京城市開發集團有限責任公司和北京城建興華地產有限公司（以下簡稱城開和城建）聯合投標拿下“廣渠路36號地”時，曾在招標文件中寫明  “意向銷售價格9500元/平方米”，如今的定價顯然違背了當初的承諾。

        針對該網帖內容，記者展開了調查。

焦點：被指捂盤加違背承諾

        昨日，《每日經濟新聞》記者聯系到了發帖人劉女士。她稱，去年12月，自己就在首城國際中心的22號樓排上號，當時開發商表示該號樓會在2009年5月開盤。而今年5月，劉女士去詢問時，被告知開盤時間推遲到6月底或7月初。上周日，她再次到售樓處咨詢時，銷售人員卻表示，由于尚未拿到預售許可證，開盤時間有可能被推遲到8月初。

        在此期間，該項目的開盤均價卻被一再調高。劉女士向記者表示，開發商承諾的5月開盤均價為15000元/平方米；開盤日期推遲后，均價又被調至16000元/平方米；如今，受“廣渠門外10號地”和  “廣渠路15號地”拍出高價影響，附近的二手房價已經追漲到18000元/平方米。

        記者查閱該項目的歷史價格發現，去年11月開盤時，首城國際中心的最低價格為10800元/平方米，到今年5月，開盤均價已達16000元/平方米，且呈繼續上漲的趨勢。

        “15000元的價格還能夠接受，要是真的漲到18000元，我就必須放棄了。”劉女士無奈地說。

        她還提到，曾有媒體公開報道稱，2006年底城開和城建聯手拿下該地塊時，曾做出“意向銷售價格9500元/平方米”的承諾，如今該項目的售價已遠遠超出“承諾”價。

        公開資料顯示，2006年11月30日，城開城建聯合體以26億元的投標價格拿下“廣渠路36號地”，樓面地價為5647元/平方米。

        而同時參與競標的部分公司出資更高，如華潤集團出價30.5億元，卻意外落敗。

        當時有媒體報道稱，在投標文件中，城開城建聯合體寫明了“意向銷售價格9500元/平方米”的附加條款。在宏觀調控指向對市場降溫，且政府將“價高者得”的拍賣政策改為“綜合評分”的招標政策時，該條款被認為給中標者加分不少。

爭議：免責還是違規？

        昨日，記者就“捂盤”之說詢問了首城國際中心的銷售人員，得到的答復是，22號樓有可能在8月初開盤，但具體時間還不能確定，要看開發商的安排。

        針對此事，北京市住房與城鄉建設委的工作人員對  《每日經濟新聞》記者表示，（首城國際中心）22號樓目前并未拿到“商品房預售許可證”，因此不能界定為“捂盤”。

        該工作人員同時表示，從政策法規上講，開發商可以對商品房銷售價格自行調整，因此，雖然首城國際中心違背了當初的承諾，但調高價格的行為不算違規。

        北京市土地整理儲備中心市場交易部的相關負責人則向記者表示，目前的管理和約束制度還不夠完善，對這種（違背承諾）行為只能通過社會輿論、企業誠信等其他渠道來進行約束，且是一種“軟約束”。她還表示，“招標時，（對銷售價格做出承諾）確實有可能對專家打分產生影響。”

        上述負責人還表示，土地交易完成后，相關的招投標文件都已在北京市建委備案，而房屋銷售環節則由建委方面來控制。但她同時表示，即使建委也不能強迫開發商制定銷售價格。

        然而，長期從事房地產法律事務的律師劉磊向《每日經濟新聞》記者表示，如果開發商的承諾與其拿地的事實存在因果關系，則該承諾就具有法律效力，違背承諾的行為就應被界定為違約行為。

        他表示，從法律上講，開發商與國土部門屬于債權關系。因此，即使首城國際高價賣房的行為被界定為違法，也應該由合同的甲方，即北京市國土局對其提起訴訟。但他同時稱，國土部門起訴開發商的案例幾乎還沒有出現過。

業內：9500元/平方米要賠本？

        陽光100置業集團副總裁范小沖向《每日經濟新聞》記者表示，開發商拿地后違背當初承諾的現象并不少見，調整容積率、變更規劃、調高價格等都是常見手段。

        事實上，即使對城開和城建聯合體來講，9500元/平方米的銷售價格也顯得有些勉強。有業內人士認為，按照“廣渠路36號地”5647元/平方米的樓面價，要做到9500元/平方米的銷售價格，利潤空間十分微小，甚至要賠本。

        在某網站的一項相關調查中，80%的答題者認為“開發商不會履行承諾賣9500元/平方米”。

        該人士表示，2006年底正是房價快速上漲、泡沫出現的時期，政策調整多傾向于平抑房價和穩定市場，因此，城開城建聯合體拋出的“意向售價9500元/平方米”的承諾很容易討得政府歡心。而經過一輪開發周期，如今又到了房價快速上漲的時期，在周邊樓盤頻頻漲價時，開發商自然很難做到信守承諾。

        一位不愿意透露姓名的開發商向記者表示，嚴格來講，政府應該收回該地塊，并重新投放市場，但目前來看基本不可行。

專家觀點

土地交易信息應公開

        中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云向《每日經濟新聞》記者表示，土地出讓中的招標制度打破了“唯價格是從”的思路，出發點是好的。但他建議，土地交易合同中的條款應該與法律條文更緊密地結合，如果由于政府沒有很好地進行監督并且開發商的自我約束能力有限，出現違約現象，要嚴厲追究合同雙方，即國土部門和開發商的責任。

        他認為，土地是公共資源，土地交易的相關信息應該及時對外披露。他還建議，在房屋銷售時，應公開該地塊交易時約定的規劃、容積率、建筑面積等相關信息，使購房者心中有數，同時也是對開發商的一種監督。

        北京大學房地產研究所所長陳國強表示，若企業在拿地時做出銷售價格的相關承諾，政府在操作時可以參照限價房地塊的出讓方式與出讓標準。否則，不僅會影響企業，而且會影響到招標制度的誠信度。



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