每經記者  李麗  楊羚強  發自上海

　    收緊二套房貸政策、打擊捂盤惜售行為……近期，樓市在迅速升溫的同時，也嗅到了政策收緊的氣息，房地產行業再次站在了十字路口。一方面，房地產的支柱產業地位難以改變；另一方面，房地產業存在局部過熱的跡象。這讓房地產政策下半年面臨著“收緊”與“扶持”的艱難抉擇。

        站在年中的節點，我們應該如何判斷下半年的政策走向呢？《每日經濟新聞》記者就此展開了采訪調查。  

苗頭顯現

個別城市開打“政策組合拳”

        6月22日，中國銀監會發出《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，重申要嚴格遵守二套房貸的有關政策，要求加強對房地產行業形勢的研判，嚴格貸前審查和按揭貸款發放標準，進一步完善按揭貸款風險管控制度。

        這份通知，被房地產業界解讀為房產政策收緊的信號之一。

        同時，在二套房貸政策方面，個別城市開始打起了組合拳。以上海為例，7月19日，來自上海房管局的信息顯示，針對當前商品房銷售中  “少量多批”、“捂盤惜售”有所抬頭的情況，上海市房管局重申，超過3萬平方米的商品住房項目，確實需要分批預售的，每次申請預售面積不得少于3萬平方米。

        上海易居房地產研究院高級研究員回建強表示，面對當前的形勢，國家有關部委已下到基層調研，為下半年采取什么樣的調控政策尋找依據。

        國際五大行之一的DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，近期，從政府加強監管第二套房貸的政策意圖可以預計，下半年，政府對于樓市的政策態度將會更加謹慎。

        蔣尚禮表示，值得注意的是，鑒于6月份新增信貸繼續創出天量，7月9日，央行恢復了暫停半年的一年期央票發行。根據1998年“前松后緊”的信貸經驗，下半年政府將逐步收縮信貸規模、回收流動性，減緩流動性持續擴張的步伐。

歷史對比

情況比2007年更復雜

        事實上，今年樓市的發展與2007年有許多相似之處，但也存在很多不同點。

        易居中國·克而瑞高級分析師傅琦說，回顧中國房地產的調控歷史可以看到，在不同的歷史時期和市場行情下，供求關系的調控方向不同。

        2007年，市場成交火爆、供不應求的情況很突出，于是政府通過第二套房貸政策對需求進行了控制；2008年，市場低迷成交緩慢，供過  于求現象明顯，房地產調控政策逐步轉向“降低交易成本，支持居民購房”的鼓勵性政策。

        對于今年上半年樓市情況，傅琦表示：“我們的總體評級是，局部地區警惕（偏熱）。原因在于，需求釋放明顯過快，月度新增供應量跟不上需求釋放的步伐，大量的存量供應被消化。”

        回建強表示，2009年政府面臨的局面是：宏觀經濟依然沒有完全復蘇，房地產拉動經濟作用明顯。而2007年前政府政策的核心是抑制需求，是以宏觀經濟快速增長為基礎。回建強認為，隨著住房保障工作的順利進展，住房問題將逐步得到緩解。因此，政府目前面臨的局面，相對于2007年而言要溫和一些，也更復雜一些，不宜采用簡單的行政手段干預房價。

專家預測

方向：基調不變  局部收緊

        上海易居房地產研究院綜合研究部高級研究員回建強認為，政府對目前樓市如何判斷，如何運用好政府的有形之手，對房地產業的健康發展至關重要。

        對于當前房產政策初現收緊苗頭，多數專家分析認為，下半年政策部分收緊已是大勢所趨。

        中原地產研究中心分析師張海清認為，從去年底以來，政策的主基調為刺激消費，加大投資供應。在目前整體經濟環境下，預計未來政策的主基調不會有方向性改變，但隨著價格的快速上漲，局部性政策調整不可避免，如近期銀行對二套房貸的收緊等。

        對于房地產調控政策，傅琦認為，需要明確的是，調控的目的既非“打壓”、也非“托市”，而是保證樓市“持續、穩定、健康”。

        有業內人士指出，當前通脹預期增強，推動了房價高漲；而另一方面，經濟實體增長仍處于波動中，沒有完全好轉跡象。因此，在這種情況下，預計下半年的房地產類相關政策，主要從解決房地產結構矛盾下手，擴大供給、抑制過度需求，既要保持房地產穩定增長，又要抑制房價暴漲勢頭。

        蔣尚禮表示，預計下半年樓市成交量可能難繼續維持高速增長。穩定的價格，對于下半年的樓市持續向好至關重要。

重點：調節供求  穩定房價

        傅琦分析認為，由于調控的目的是保證樓市“持續、穩定、健康”，調控政策會涉及房地產開發、市場供求關系、供應結構、市場秩序整頓、住房保障、節能環保等多個領域。政策從來不是直接干涉房價，而是通過調節市場供求關系來穩定房價。如上海市房管局7月重申，分批預售商品房項目每次面積少于3萬平方米，就是強制增加供應量的手段。

        業內人士認為，以行政手段嚴格要求開發商增加供應量的方式，有望被其他城市所復制。

        對于下半年的政策方向，回建強認為，最好的辦法是以不變應萬變。也就是說，把現有的規范性政策執行好，如二套房貸政策等，確保投機性需求處于可控狀態；同時，加大土地的有效供應，鼓勵中小戶型的建設和供應，用市場的辦法平抑過高的房價。

        有業內人士指出，現階段，要解決當前房地產市場供不應求的問題，最根本的辦法是增加房地產市場有效供給。即在確保18億畝耕地紅線安全的基礎上，增加住房建設土地供應量，鼓勵中小戶型住宅的供應，以此緩解當前市場供不應求的局面。

時間：三季度末調控或轉向

        傅琦說，2009年，土地市場放量已是必然，不過“遠水解不了近渴”，對今年商品住宅的新增供應并沒有太大的幫助。所以在短時間內難以提升新增供應的前提下，通過政策來控制需求，成為了平衡供求關系的一個重要途徑。而調控的目標，是想要通過調控將土地新增供應、商品住宅新增供應、商品住宅存量供應和商品住宅成交保持穩定。

        傅琦預計，第三季度末，將可能是調控轉向的時期。出現轉向的前提條件是，第三季度前半季度商品住宅新增供不應求的矛盾依然延續，市場存量繼續下滑；房價普漲、大漲。

        傅琦認為，去年以來的鼓勵性調控政策，多數的有效期限是到今年底。如果目前供不應求的局面得不到改觀，房價必然進入新一輪的上漲通道，這與房地產調控目標不一致，地方政府必然提早回收鼓勵性政策，甚至出臺抑制性政策。

        傅琦說，以上海為例，目前的市場環境以及數據表現已經顯示出上海房價已經開始普漲。雖然房價上漲并不說明樓市具有泡沫，甚至可以說上海樓市仍屬于比較健康的狀態，房價上漲是供應不足以滿足客觀存在的龐大需求所致，但是調控的目的是  “穩定”，房價快速上漲不符合調控的目標。

樓市調查

50%購房者認為房價還要漲

每經記者  楊羚強  發自上海

        上周末起，銀監會收緊二套房貸，京、滬兩地地方政府重拳打擊“捂盤”。連續出臺的政策“組合拳”，究竟能起到多大的作用？目前如火如荼的樓市行情，是否會因此降溫？《每日經濟新聞》房產周刊和搜房網就此展開專項聯合調查。大部分被調查者認為，在收緊“二套房貸”后，市場需求仍會保持目前的旺盛勢頭。

        根據調查結果，高達58.51%的被調查者表示，二套房貸收緊的政策，僅打擊了一部分實力不夠強的炒房客，資金實力雄厚的投資客依然會通過買房抗通脹，樓市將保持目前的熱銷勢頭；20.21%的被調查者認為，只有少部分受影響的炒房客會因為銀監會的調控而離場，剛性需求將依然保持旺盛，市場目前的供不應求局面將繼續維持；只有21.28%的被調查者認為，購房人群數量會大量減少，一些城市的熱銷景象會消失，商品住宅供應將從供不應求轉向供過于求。

        上述調查顯示，多數人肯定了北京、上海等城市地方政府打擊捂盤、囤房的必要性。不過，多數被調查者認為，供不應求的現象在未來房地產市場上依然會很突出。有45.16%的被調查者認為，政策能夠或多或少逼出開發商手中的一部分庫存供市場消化一陣子，但之后，可能仍會出現供應的青黃不接。31.18%的調查對象認為，由于去年開工量不足，現在開發商即使想增加供應也來不及，供不應求的情況依然會出現。只有23.66%的購房者認為，市場供不應求的局面會改變，開發商會大量供應新房。

        在供求局面不變的情況下，大部分參與調查者認為未來房價還會上漲。50.52%的被調查者認為，市場內的抗通脹需求依然旺盛，資金依然源源不斷流入樓市，房價仍會持續上漲。而36.08%的調查對象認為，無論是自住需求還是投資需求的購房者都將重新觀望，市場進入調整期，房價開始走向平穩。

        此前，行業人士普遍認為銀監會收緊二套房貸向市場放出一個信號——下半年貨幣供應將會縮緊。但65.59%的參與調查者卻認為，寬松貨幣政策仍然會是基調。央行僅僅只是抑制個人  “二套房”投資性需求，對個人自住改善性的房貸需求，央行依然會提供充足的資金保障。

記者觀察

政策“蜜月期”將結束？

　　　　房地產行業就像一個不倒翁，總有很多力量支撐，比如來自地方政府的政策扶持，來自銀行方面的貸款支持等。

        在經歷了2008年房地產市場低迷后，去年10月22日起，地方性的鼓勵性調控措施頻頻出臺。一方面，在購房成本上給予了普通購房者優惠；另一方面，市場熱門樓盤多數開始降價，刺激了購房需求。在多方面共同的作用下，樓市開始走上量價齊升的軌道。

        隨著囊中飽滿，不少開發商已經慢慢忘卻了曾經的“傷痛”。捂盤、漲價，幾乎成為如今樓市常見的現象。一些房產業內人士給當前中國樓市的鑒定是：尚未整體復蘇，但局部偏熱。

        凡事物極必反。

        6月下旬，銀監會對二套房貸款的限制政策，很可能將是2009年中國樓市調控的轉折點。  一位資深業內人士曾向《每日經濟新聞》表示，下半年，繼續加快信貸增長的空間已經相對有限，因此，房地產信貸短期收緊也在意料之內。

        房地產業的政策“蜜月期”，似乎正逐步離開。  每經記者  李麗



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