每經記者  翟敏  發自深圳

        以開發商業地產和豪宅著稱的廣州天譽置業(00059，HK)，因拖欠雷曼兄弟2.2億港元貸款而引發的償債危機，隨著低價賣出手中土地而暫告段落。天譽置業近日公告稱，經與雷曼兄弟破產后的清盤人磋商，天譽置業將向中國奧園(03883，HK)及第三方企業出售廣州天河項目80%股權，以套取現金來償還此前欠下雷曼兄弟的巨額債務。  

天譽置業無奈賣地償債

        據悉，天譽置業此次轉讓的地塊位于廣州市天河區天河北路與林和東路交界，地塊面積約6057平方米，目前作為消防局用地，土地建筑工程尚未展開。根據天譽置業披露，該項目規劃建筑面積11萬平方米，原打算2008年底動工，建成一幢高50層的酒店及公寓。

        此前有媒體報道稱，天譽置業上市前后，董事局主席余斌通過資本市場一系列融資手法，在廣州、貴州核心商圈圈地。2007年中期，天譽置業向雷曼兄弟借貸2.2億港元貸款，用作收購持廣州天河項目的Yaubond公司51％股權。此次收購完成后，天譽持有了該土地項目的全部股權。

        世事難料，2009年4月，雷曼兄弟破產，其臨時清盤人連續要求天譽置業償還有關貸款并拒絕該公司延長借款期的請求。據悉，這筆貸款已經逾期，最后到期日為2009年1月29日。

        此次天譽置業出售的天河區物業，是其花費相當長的時間通過資本市場的騰挪才最終到手的。余斌原計劃該項目于2008年底動工，并將其打造成頂級服務式住宅，預期落成后將成為廣州市CBD新地標——但若用作償債，相當于天譽置業多年的努力打了水漂。

        一位知情人士透露，關于雷曼兄弟債務的解決，天譽置業曾想盡辦法。其實在今年1月13日，天譽置業曾計劃向貴州項目股東轉讓55%持有股份，希望獲得償債現金。但最終貴州項目合作方沒有接盤，這一計劃也沒有了下文。

        當初為了該項目，天譽置業向雷曼兄弟貸款；如今又是為償還這一債務，天譽置業無奈之下，不得不虧本賣地。天譽置業財務總監張蓮順表示，集團欠雷曼2.2億元貸款已歸還超過80%，余下貸款額將在未來一年半內悉數償還。
 

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中國奧園低價接手

        而對于接盤者中國奧園，業內人士指出，奧園拿下這塊地實在“太便宜”了，樓面價僅4100元左右，而該地塊周邊樓盤的售價已到2萬元以上。知情人士透露，當初天譽置業為收購天河消防局這個項目，前后合計花費了約7億元人民幣，但現在出售其80%股權價格只有3.68億元人民幣，賬面縮水將近4成。

        中國奧園相關負責人表示，奧園與天譽置業早在去年底便就這塊土地展開了接觸。雖然該地塊以往的規劃為商業綜合體，但奧園可能會以酒店公寓為主進行開發，畢竟奧園在住宅地產方面的經驗比較豐富。

        上述負責人還表示，目前還是會以已經持有的土地儲備為主，如有好地段的土地，會以兼并、收購為主要手段完成。他認為，獲取土地以兼并收購可以比較好的平衡現金流、穩定財務狀況。而天譽置業方面，此次交易完成后，手上持有的在建物業就只剩貴陽項目及洲頭嘴項目。

        雖然順利出手，但天譽置業還要負責在今年年底前進行消防局地塊的拆遷以及債務清理工作。完畢后，中國奧園也會進一步收購剩余20%股權，屆時提供股東貸款總額，以及額外支付不少于人民幣9200萬元。

天譽置業危機仍存

雖然天譽置業目前看似成功解決掉了天河項目對雷曼兄弟欠下的債務，但其面臨的償債危機并沒有結束。

        據悉，天譽置業與雷曼之間的債務并不止這一筆。2007年3月，天譽置業發行2億美元債券，集資約1.925億美元，其中9250萬美元用于再次收購洲頭嘴項目部分股權，8070萬美元用于向保利及蜆殼行使廣州威斯汀酒店收購權，1600萬美元用作票據付息準備。當時，這批債券被6名機構投資者認購，其中雷曼認購5000萬美元，美林國際認購2000萬美元。
 

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        從2005年至2007年兩年間，依靠出色的財技，余斌通過天譽置業融資超過21億港元，在開發和收購過程中不需動用自有資金，就獲得了多個廣州市中心的優質項目。其中，2007年3月發行的2億美元可轉債，加入了復雜的衍生交易條款，其中有一條規定，廣州洲頭嘴項目必須于2009年3月31日以前取得土地使用權證。

        《每日經濟新聞》記者查閱天譽置業2009年5月31號的公告稱，預計洲頭嘴項目土地使用權證將于未來6個月取得，票據持有人已口頭同意不會行使自動贖回權利。

        此前，雙方約定，天譽置業取得洲頭嘴項目票據贖回的最后日期5月31日，該日期內倘若依然未能履行，票據持有人有權提早贖回該票據，其中包括5.8億港元之本金額部分及其累計利息1.5億港元，合計7.3億港元。

        一位廣州地產業內人士表示，在天河項目賣給奧園后，天譽的票據贖回的日期或將獲得再一次延期。同時他指出，延期并不是解除，天譽的可轉債危機仍然存在。



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