每經實習記者  朱玲  發自廣州

        購買海外房產的人群主要有兩類：一是留學生家庭，在海外長期居住并希望通過物業投資獲得回報；二是移民或投資客。

        “悉尼的別墅這次在廣州一共成交了7套，每套均在200萬元人民幣（注：若無特別說明，以下貨幣均為人民幣）以上，比我們預想的要好。”5月20日，家葉環球公司總經理朱影瑩告訴  《每日經濟新聞》記者。

        “連續3天的房博會，我們接待了幾百名來咨詢澳洲樓盤的廣州市民。”家葉環球公司置業顧問梁陳勝告訴記者。

        這是廣州房博會首次出現海外樓盤，也是家葉環球公司首次攜澳大利亞的4個樓盤前來參展，別墅均價為8000~34000元/平方米，總價最低為200萬元。宣傳冊上精致的房屋結構、華麗的外觀設計、誘人的價格，讓這些帶著“洋味兒”的樓盤著實在房博會上風光了一回。

        記者了解到，眼下越來越多的海外開發商和中介公司正加大對中國市場的推廣力度，不遠萬里來中國賣房。

海外開發商來中國賣房

        “澳大利亞一棟別墅總價折合人民幣在200萬元以上，這樣的價格對廣州富裕家庭來說，是完全能夠接受的，并且澳洲的房產升值相對穩定。”朱影瑩告訴記者。

        據了解，作為移民大國的澳大利亞，其房產市場受國際金融危機的影響并不大。統計數據顯示，2008年悉尼的樓價比2007年僅下跌1.1%左右。

        除了這次廣州房博會，今年以來，在北京、上海、杭州、長沙、成都的房地產交易會上，也相繼出現眾多海外開發商的身影。經過年初一輪瘋狂的中國“抄底團”海外看房后，海外開發商開始主動貼近中國市場。澳洲開發商在廣州賣房，美國開發商赴北京賣房，英國開發商上海找買主……越來越多的海外開發商和中介公司加大了在中國的推廣力度。

        4月中旬，在北京舉辦的春季房產交易會上，美國70多家房展商攜總價值高達200多億美元的地產項目到北京集體賣房。這些項目包括度假屋、住宅、別墅等各類地產項目，并且針對北京市民給出3.7折的優惠條件。
 

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        “現在海外開發商已不滿足于一線城市，二三線城市也開始進入。”滿堂紅中國首席研究員龍斌表示。

        今年5月初，一家名叫澳星移民留學的海外機構就帶著歐美、澳洲等上百個房產項目，從中國的北京、上海、廣州、深圳等一線城市一路殺到一些二三線城市，展開了全國范圍內的海外房產巡回展。

原因：中國的消費力很強

        為什么海外開發商會對中國房產趨之若鶩？

        “目前中國人的生活水平已達到相當高的程度，中國是一個全新的市場。”專家稱，這是很多海外房產商奔赴中國賣房的一個共識。同時，海外開發商們也看重中國相對穩定的經濟環境。

        廣州人老張是一家公司的總經理，今年初跟隨“中國首個赴美購房團”去美國考察了一番，從紐約到拉斯維加斯，再到洛杉磯，一路看個不停。老張想投資一個價格在50萬美元左右的別墅，但通過幾天的考察后，并沒有找到自己心儀的樓盤，他發現美國樓市的情況比他想象的還要糟糕。

        老張說，受國際金融危機影響，美國樓市成為重災區，房價跌幅達35%。現在美國的住房信貸機構對一般貸款者已調高了房貸門檻，外國人申請貸款更是難上加難。他和朋友私下探討時，大家一致認為短期內美國樓價不會回升，現在購買風險仍然較大，因為經濟形勢難以預測。去年四季度美國市區的獨棟二手房售價較上年同期下降了12.4%，今年房價可能會再跌10%，甚至更多。

        梁陳勝告訴記者，目前客戶對海外買房的態度仍然比較謹慎，因為房屋畢竟在海外，他們很想實地看房。海外房屋實際是什么樣，交通環境以及教育環境如何等，都是客戶非常關心的問題。據了解，不少客戶往往通過自己在海外的親戚、朋友幫忙看房，有條件的甚至自己打“飛的”去看樓盤。

        “中國的消費力很強。”仲量聯行中國區董事田強表示，這是吸引眾多海外房產商進入中國賣房的主要原因。“但是，來中國賣房的海外開發商不會太多，成不了什么氣候，對中國開發商的影響不會太大。”
 

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澳洲樓盤比美國樓盤更受歡迎

        “主要是想移民留學的人群來看房屋。”朱影瑩告訴記者，購買或有意向購買海外房產的人群主要有兩大類：一是留學生家庭，在海外長期居住并希望通過物業投資獲得回報，即通常所說的“以房養學”；二是移民或專門搞投資的客戶。

        “這幾年，有不少中國家庭將小孩送去國外念書。在廣州，很多家庭喜歡在澳洲買房。”朱影瑩說，這一方面可以方便小孩讀書，享受當地的教育福利；另一方面方便家長過去探望時有地方住。

        “相比美國樓盤，澳大利亞樓盤更受歡迎。”梁陳勝表示，宜人的氣候、優美的自然環境、高福利的社會保障體系，是澳洲吸引世界各地新移民的原因。一些地產項目還打出投資移民、綠卡與投資一條龍服務。

        “澳洲那邊地多人少，政府支持移民，購置房產的手續相對簡單，門檻低。一般來說，首付款只占房款的20%。”龍斌對記者表示，在目前的經濟形勢下，美國樓市的形勢不是很好，許多投資者對此非常謹慎，所以更愿意去澳洲買房。此外，在美國，只要你購買了房屋，就要繳納物業稅、房屋維護費等稅費，一年算下來成本很高。

        朱影瑩則告訴記者，在澳大利亞購買房屋，有完整的法規保障消費者權益，物業市場的行業規范與管理尤其完善。總的來說，在澳大利亞購置物業的風險，不但遠低于美國，甚至比許多亞洲國家和地區都要低得多。

        在今年春季北京的房交會上，參展地產商也將目標消費者鎖定在想要移民者、留學者、赴海外投資者、去海外度假者這4類客戶，3天總共簽訂了500份意向購房合同。

專家建議

海外置業  應量力而行

        目前想在海外置業的人群，或多或少希望自己的房屋有升值潛力。但業內人士提醒，去海外買房應綜合考慮，量力而行。

        首先，對“以房養學”這類人來說，他們通常都希望通過購買房屋來收回教育投資。以在墨爾本自費留學3年為例，學費、房租、生活費需支出近60萬元。如果花200萬元左右購置一套3房的中檔別墅，一房自住，兩房出租，在正常情況下，澳大利亞房屋平均每年有10%~15%的升值幅度，租金回報也有5%~7%。也就是說，3年后，房產可升值60萬元，出租收入60萬元，以房養學不但沒有“虧損”，還會有60萬元盈余。
 

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        “當地房產平均每7年翻一番。”梁陳勝告訴記者，澳洲樓市比較穩定，但是開發周期較長，近30年平均每10年為一個增長周期。而且，投資收益也不一定都是獲利，去年在海外買房的人就可能虧了。

        其次，移民和置業是不對等的。部分國家的購房貸款補貼，也只針對當地公民有相應優惠，因此，中國投資者在購買前，一定要咨詢專業人士和法律顧問，弄清楚細節問題，才能保證投資回報。

        第三，匯率風險也是不得不考慮的因素。“盡管房產收益可觀，但匯率風險是海外房產投資客必須注意的地方。”龍斌表示，通常來說，國外房產貸款期限都較長，在這么長的時間內，利率一定是有升有降。

        第四，如果房產要變現，也會產生各種問題。另外，美國等國家對房屋要征收各種各樣的稅費，一年計算下來，也是一筆非常高的成本，這些需要海外置業者格外關注。

        廣發基金投研部宏觀經濟研究員孫建波表示，如果要在海外購買地產置業，一定要根據自己的實際情況進行選擇。如果是以度假為目的購買房屋，就不是很有必要。

        還有專家表示，雖然眼下一些國家的房價同中國房價相比差距并不大，但對普通投資者來說，一定要考慮綜合成本。如果在海外沒有什么社會關系，也不打算出國留學、工作，那么投資海外房產就沒有太大的現實意義。



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