每經記者  楊羚強  發自上海

        標普表示：“一旦債券持有人宣布違約，綠城中國的流動性將承受巨大壓力。”這可能導致一個嚴重的結果，就是綠城中國的資產被清算。

        從今天開始，綠城中國將進入“生死一周”。根據本月21日綠城中國發布的公告，紐約時間5月4日下午5點，將是一筆4億美元票據持有者提前契約擬定修改和棄權的同意截止日的最后期限。

        如果在這一天，綠城中國不能以8.5折的價格回購上述高息債券，那么，高息債券承銷機構及持有其債券總金額25%以上的債權人有可能要求綠城中國提前贖回債券。為了使收購能獲得成功，綠城中國于昨日將2008年度的業績作為收購要約和征求同意聲明的一部分。

        上述事件可能導致一個嚴重的結果，就是綠城中國的資產被清算。綠城中國目前的資產負債率高達140%。

債務償還能力遭質疑

        上述高息票據提前回贖事件的誘因，是綠城本月15日公告的信托計劃。根據公告，綠城中國旗下的綠城房地產與中海信托股份有限公司訂立了信托協議，成立中海綠城1號房地產投資基金，計劃融資9.92億元至19.83億元。

        信托主要用于綠城旗下杭州藍色錢江及無錫太湖新城項目的開發。協議規定信托將于出售完成時向海企綠城及無錫綠城分別提供12.5億元及4.37億元貸款，海企綠城將此筆貸款支持藍色錢江項目第一期發展建設費用，而無錫綠城則將這筆貸款用于無錫太湖新城項目第一期的發展支出。

        協議規定，該信托貸款年利率高達14％，且綠城中國各方若發生重大不利事件，將1元代價向信托人出售其抵押的杭州項目公司和無錫項目公司的所有剩余權益。而若綠城履行這一信托計劃，則意味著將違背綠城2006年發行高息債券合約，關于項目公司債務不得超過總負債15%的規定。

        按照高息票據合約，在違約的情況下，高息債券承銷機構及持有其債券總金額25％以上的債權人均可要求綠城中國提前贖回債券。在2009年11月8日前，綠城中國許諾的贖回價格為債券總金額的109％。

        同時，公司在昨天公布的2008年業績，讓投資者進一步擔心綠城的債務償還能力。根據上述業績，綠城中國目前的資產負債率高達140%。公司2008年末的現金額為17.18億元，而其總借貸高達161.18億元。而綠城中國的首席財務官林戰介紹，截至3月底的物業銷售款以及新增物業貸款只有44億元。

不被看好的債券回購計劃

        根據公告，綠城中國開出的回購價格僅僅只有債券總金額8.5折。正是這一舉動，使得綠城中國的本次收購計劃不被外界看好。標準普爾認為，此次擬定的收購要約并不構成大幅折讓置換，因為有關債券回購條款似乎并不是強制性的；公司近期的銷售表現和融資渠道足以支持此次收購要約。債券持有人有權在接受對契約的擬定修改和棄權的同時拒絕該回購要約。

        標準普爾信用分析師李國宜說：“一旦債券持有人宣布違約，公司的流動性將承受巨大壓力，并導致我們將其評級下調數級。此次列入負面信用觀察名單還反映了無法確定公司是否已經違反其他債務契約的規定。”

        而在公布高息票據回購計劃的同時，綠城中國也暴露出公司財務疲弱的事實。標準普爾認為，綠城中國流動性狀況存在不確定性，并可能進一步削弱。而在公司近期重組資產和進行信托貸款融資后，其財務狀況存在不確定性。

綠城負債大幅增加

        事實上，綠城的資金鏈問題，早在2008年底便已埋下了“伏筆”。

        在4月21日的公告中，綠城中國承認曾大量向銀行借款。昨日披露的2008年年報確認了上述事實。年報顯示，綠城一年到期的短期負債，從年初的24.36億元，激增至38.68億元。而一年以上的長期貸款，更是從年初的43.68億元，激增至73.85億元。此外，綠城還有高達27.01億元的高息收益債券。大量的借款導致綠城去年高額的融資成本，由2007年的7.32億元，猛增至13.86億元。

        若干房地產項目延誤完成，為解決建設資金、開發成本及營運資金需求，是綠城大量借債的原因。

        年報顯示，綠城發展中的物業已由年初的110.95億元，猛增至232.50億元。大量發展中的物業，還導致了行政費用的激增。根據年報，銷售行政及人員開支在去年總共增加了2.47億元，達到了7.37億元。綠城認為，這與旗下房地產項目數量大幅增加以及人才儲備增加有關。

“小陽春”成績不佳

        而與此同時，綠城的銷售額卻沒有取得大幅度的增加，去年的銷售額是152億元，和2007年持平。根據年報，綠城承認大概有20多萬平方米的已竣工物業未能售出。而今年一季度，雖然大部分房地產公司都認為是“小陽春”，但綠城中國卻認為銷售依然疲弱。

        據中原地產研究中心分析師許萌介紹，綠城中國一季度的銷售情況并不好。除了3月份銷售面積達到17萬平方米外，其他兩個月的銷售情況都一般。而根據統計，截止3月底綠城中國仍然有108萬平方米的存量新房未能銷售。

        許萌表示，這與綠城開發的項目多為高端住宅有關。她表示，一季度的樓市小陽春，主要銷售的是中低檔住宅。而綠城開發的住宅檔次相對較高，購房者數量因此比較少。

        事實上，雖然綠城中國一直不愿意主動降價，但在2008年開發商集體降價的大趨勢下，也無法改變大的趨勢，年報顯示，2008年的銷售價格已由8725元/平方米，下跌至7407元/平方米，銷售毛利率也由36.1%下降至27.8%。

        有鑒于此，綠城事實上已經無法向其他開發商那樣利用常規的價格武器，來解決目前的資金困境。對于綠城而言，真正要解決公司資金危機的，還是國內高端住宅市場的啟動。而高端市場何時能回暖仍是未知數。

        而對于即將到來的回購票據危機，綠城方面的回應是不予置評。



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