每經記(ji)者(zhe)｜陳榮浩(hao)    每經編輯(ji)｜魏文(wen)藝    

進(jin)入(ru)9月，樓(lou)市迎來傳統的(de)“金九(jiu)銀十(shi)”銷售(shou)旺季。而上(shang)周(zhou)深(shen)圳剛(gang)剛(gang)出臺的(de)樓(lou)市新政，為(wei)市場“再添一把(ba)火”。

9月5日晚，深(shen)圳發布《關于進(jin)一步優化調(diao)整(zheng)本市房地產政(zheng)策措施的通知》（以下簡稱“9·5新(xin)政(zheng)”），自9月6日起實施。新(xin)政(zheng)對福田、南山等(deng)核(he)心區(qu)域與羅湖、光明等(deng)非核(he)心區(qu)域實施差異(yi)化調(diao)控(kong)，非核(he)心區(qu)取消限(xian)(xian)購(gou)套數限(xian)(xian)制，鹽(yan)田、大鵬(peng)則暫停(ting)對居民(min)家庭(ting)的限(xian)(xian)購(gou)資格(ge)審查。同時，取消首套與二套房貸利率(lv)(lv)區(qu)分，房貸利率(lv)(lv)最低(di)降至(zhi)3.05%。

在新政利好(hao)及傳統銷(xiao)售旺(wang)季的雙(shuang)重作(zuo)用(yong)下，深圳房(fang)地(di)產市場(chang)表現(xian)如(ru)何？

近(jin)日，《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者(zhe)(zhe)（以下(xia)簡(jian)稱(cheng)“每經記(ji)者(zhe)(zhe)”）實地走訪了深(shen)圳市場上頗具代表性(xing)的幾個樓盤項目——珈譽玖璽、翰熙典居(ju)和(he)京基璟譽府(fu)，它們分別(bie)位于(yu)寶(bao)安區、南山區和(he)羅湖區。其中，寶(bao)安區(qu)除新安外，其他大部分區(qu)域已(yi)放開限購(gou)；南山目(mu)前仍屬(shu)限購(gou)區(qu)；羅湖此前雖為限購(gou)區(qu)，如今也已(yi)松綁。

在建中的翰(han)熙典居(ju)項目 圖片來源：每經記者 陳(chen)榮(rong)浩 攝

“帶看量和成交量顯(xian)著提(ti)升”

“9·5新政”于周五夜發布，這無疑為本次新政落地首個周末（9月(yue)6日至7日）的火熱行情(qing)提供了有力(li)助(zhu)推。

“新政實施首個周末，我們忙到晚上11點多。盡管這邊一直未限購，但新政出臺后，不少之前猶豫的購房者紛紛前來看房。”9月9日上午，珈譽玖璽(xi)置業顧問楊先生告訴(su)每經(jing)記(ji)者(zhe)。

“限購松綁后，最大變化是原本無法購買羅湖區房子的人群也有了購房機會，帶看量和成交量顯著提升。”9月10日上(shang)午，京(jing)基璟譽府項目(mu)銷(xiao)售負責人(ren)羅(luo)嘉良通(tong)過(guo)電(dian)話接受每經記者采(cai)訪時表示(shi)，上周末項目(mu)帶看量較同期增(zeng)長(chang)30%，成(cheng)交了16套房(fang)源。“該(gai)成(cheng)交數(shu)據(ju)為近期較好水平，且(qie)包含新政后因購房(fang)資格放開促成(cheng)的成(cheng)交案例。”

不過，周末的這種火(huo)爆場景似乎并(bing)未延續到工作日。“工作日反而可以忙里偷閑，整體(ti)沒那么忙。”京(jing)基(ji)璟譽(yu)府的置業顧(gu)問表示(shi)。

每經記者注意到，9月9日臨近中午時，珈譽(yu)玖(jiu)璽項目案(an)場大(da)約有2至(zhi)(zhi)3組客戶(hu)在(zai)看房。類似(si)情(qing)況(kuang)在(zai)翰熙(xi)典居項目也同樣明顯，當日下午4點左右，案(an)場有4至(zhi)(zhi)5位客戶(hu)正在(zai)聆聽置(zhi)業(ye)顧問(wen)的講解。

不過，每經記者注(zhu)意(yi)到(dao)，盡(jin)管此次新(xin)政(zheng)一定(ding)程度上(shang)提(ti)升了各樓(lou)盤的(de)來(lai)訪量，但對于不少以去化為主的(de)項(xiang)目來(lai)說(shuo)，目前仍(reng)保留(liu)著(zhu)之前的(de)優惠折扣。

以每經記者此次走訪的珈譽玖璽、翰熙典居、京基璟譽府等項目為例，其優惠折扣基本在備案價的八六折至九三折不等。甚至部分樓盤還表示，對自發前(qian)來看房的購房者，可將原本支(zhi)付給(gei)中介的傭金部(bu)分返還(huan)給(gei)購房者。

以珈譽玖璽為例，一套中高樓層的92.54平方米房源，原價約為503萬元，優惠后總價約為468萬元，折合單價約5.06萬元/平方米。據現場置業顧問介紹，“目前也能找到每平方米4.7萬至4.8萬元的房源，但如果想要樓層和朝向都較好的話，如今基本都在每平方米5萬元左右”。

珈譽(yu)玖璽營銷中心 圖片來源(yuan)：每經記者 陳榮浩 攝

與深圳水庫一(yi)路(lu)之隔(ge)的京基璟譽府項目，其高層房源因獨特的視野和景觀受到不少購房者青睞。據開發商發布的海報，“9·5新政”實施首日項目便售出11套房子。現場置業(ye)顧問介紹，“面向水庫方向的房源目前僅剩2套可選，都是上周末售出的”。

優惠折(zhe)扣方(fang)面，以(yi)京(jing)基璟譽府(fu)一套105平(ping)方(fang)米高(gao)層可(ke)看水庫房(fang)源為例，其(qi)總價(jia)(jia)(jia)約(yue)為704萬(wan)(wan)(wan)元，折(zhe)后(hou)總價(jia)(jia)(jia)約(yue)606萬(wan)(wan)(wan)元，折(zhe)合單(dan)價(jia)(jia)(jia)約(yue)5.73萬(wan)(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米，相當于總價(jia)(jia)(jia)打了八六折(zhe)。

每經記者(zhe)在采(cai)訪中了解到，近兩年盡管市場仍在調整，但深圳(zhen)部(bu)分新盤的(de)價格波(bo)動并未如想象中劇(ju)烈，基本維持在兩年前的(de)價格水平。

以珈譽玖璽為例，該項目為鴻榮源在寶安區沙井珈譽府的第三期，2023年珈譽府一期備案均價為5.23萬元/平方米，2024年二期加推備案均價微漲至5.31萬/平方米，但折后均價為5萬元/平方米左右，整體價格相對穩定。目前，珈譽(yu)府前兩期已接近交房(fang)，三期合同交付期為明年(nian)年(nian)底。

另據深圳中原地產研究院數據，“9·5新政”實施(shi)首個周末(mo)，深圳中原(yuan)代(dai)理(li)的新(xin)房項(xiang)目到訪量較前(qian)一個周末(mo)增(zeng)長約(yue)(yue)48%，成交量增(zeng)長約(yue)(yue)60%。

漲價二手房源數量顯著增加

貝殼找房App數據顯示，“9·5新政”實施首日（9月6日），深圳漲價二(er)手(shou)(shou)房(fang)源達到163套(tao)(tao)，創(chuang)下(xia)近期新(xin)高。不過，降價二(er)手(shou)(shou)房(fang)房(fang)源仍超過千套(tao)(tao)。

圖片來源：貝殼找房App

“目前二手房市場存在一個明顯現象，即只要房源價格顯著低于參考價（有時總價僅少10多萬元），也就是俗稱的筍盤（指房地產市場中高性價比房源），通常很快就能成交，這表明市場整體購買力仍在。”深圳龍華區域房產中介劉萍告訴(su)每經記者，深圳二(er)手房市場整體掛牌量較大，而不(bu)少人是因(yin)為(wei)買不(bu)起(qi)同區域新房才會選(xuan)擇買二手房，因(yin)此對價(jia)格非常(chang)敏感。

總體來看，目前深圳(zhen)二手房市場仍保持“量升價穩”態勢。

以每(mei)經記者今年8月在南山西麗(li)走訪(fang)的萬科云城項目二手房為例，一套67平(ping)方(fang)(fang)米的三房售(shou)價(jia)(jia)(jia)為310萬元，折合(he)單(dan)價(jia)(jia)(jia)約(yue)4.63萬元/平(ping)方(fang)(fang)米，而去年同戶型房源掛(gua)牌價(jia)(jia)(jia)為315萬元，相當于單(dan)價(jia)(jia)(jia)4.70萬元/平(ping)方(fang)(fang)米。整體(ti)價(jia)(jia)(jia)格雖略有(you)下降，但相較兩三年前的價(jia)(jia)(jia)格已趨于穩定。

南山區某中介門店(dian)展示的二手房源 圖片來源：每經記(ji)者 陳榮浩 攝(she)

據深圳樂有家數據，深圳“9·5新政”實施首個周末，二手房帶看量環比上漲約12%。其中，放開限購的羅湖區帶看量漲幅最為顯著，環比漲幅達43%。光明、龍華等區域二手房帶看同樣活躍。

“深圳樓市新政本質上是去年‘9·30政策’的補充。去年(nian)9月(yue)政(zheng)策(ce)后至今年(nian)上半年(nian)成交情況(kuang)尚可，但近幾(ji)個(ge)月(yue)深圳市(shi)場略顯低(di)迷(mi)。在(zai)‘金九銀十’期(qi)間出臺(tai)政(zheng)策(ce)，提(ti)振市(shi)場信心的意(yi)圖明(ming)顯。”9月(yue)10日下午(wu)，國(guo)家高端(duan)智庫(ku)CDI研究員宋丁通過微信向每經記(ji)者(zhe)分(fen)析指出。

宋丁(ding)認為(wei)，“金(jin)九(jiu)銀十(shi)”是樓市(shi)傳(chuan)統銷(xiao)售旺(wang)季(ji)，疊加政(zheng)策利好，預期深圳全月成交(jiao)將有所回(hui)升，但這種回(hui)升的(de)可持續(xu)性及能否實(shi)現(xian)(xian)(xian)整(zheng)體(ti)復蘇(su)，尚(shang)需觀察。“對(dui)開發商(shang)而言，目(mu)前(qian)普遍(bian)采用穩(wen)價或降(jiang)價走量(liang)策略(lve)，很少主(zhu)動漲價，這也反映出項(xiang)目(mu)對(dui)市(shi)場(chang)判斷的(de)謹慎，現(xian)(xian)(xian)階段仍(reng)以通過成交(jiao)保證現(xian)(xian)(xian)金(jin)流(liu)回(hui)收為(wei)主(zhu)。”

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封面圖片來源：每(mei)經記者 陳(chen)榮浩 攝(she)