每(mei)經(jing)記者｜陳(chen)夢(meng)妤 ;   每(mei)經(jing)編輯(ji)｜魏(wei)文藝    

“代建業(ye)務就是憑本事吃飯(fan)。以(yi)前做重資產，很多時候受宏觀(guan)因(yin)素(su)影響，但代建不(bu)一樣，自主性更(geng)強，路徑更(geng)清晰。只要(yao)團(tuan)隊專業(ye)扎實、方(fang)法得(de)當(dang)，就能達(da)成目標。”

8月6日，遠洋集團副總裁趙(zhao)建(jian)軍在(zai)接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時表示(shi)。

作為(wei)一個(ge)在遠洋集團工(gong)作21年(nian)的“老兵”，趙建軍(jun)對(dui)各條線業(ye)務均十分熟(shu)稔，他(ta)更愿(yuan)意將代建業(ye)務視(shi)作公司的一個(ge)新(xin)嘗試，“先讓它健(jian)康成長，不設(she)定不切實際的目標，逐年(nian)增長即可”。

代建業務已成為重要發力方向

過去三年，房地產行業迎(ying)來深(shen)度調整。2023年底，遠(yuan)洋集(ji)團成立了(le)自己的代建(jian)業務品牌遠(yuan)洋建(jian)管。

“以(yi)前(qian)做房地產，我們(men)是甲方(fang)(fang)，作為(wei)開(kai)發商，主導(dao)性(xing)很強，重(zhong)風險(xian)控制(zhi)、重(zhong)管理。現(xian)在做代建，要(yao)(yao)完(wan)全(quan)轉變角色，由甲方(fang)(fang)變成乙方(fang)(fang)，作為(wei)服務(wu)(wu)商，要(yao)(yao)學會服務(wu)(wu)好(hao)客戶。”趙(zhao)建軍強調(diao)，遠(yuan)洋集(ji)團也是跟著行業的(de)整體發(fa)展(zhan)脈絡(luo)，結(jie)合(he)自身實際情(qing)況逐步推進業務的(de)。

“盡管作為受(shou)托(tuo)方(fang)，決策權歸屬委(wei)托(tuo)方(fang)，但我們始(shi)終秉持務(wu)(wu)實解決問題的原則(ze)。有些不(bu)具備(bei)開發條件的項目(mu)(mu)(mu)，我們甚至會(hui)明確建議委(wei)托(tuo)方(fang)審慎啟(qi)動，而(er)非為了追求規(gui)模目(mu)(mu)(mu)標盲目(mu)(mu)(mu)承接。這(zhe)種基(ji)于專業判(pan)斷(duan)的負(fu)責(ze)態(tai)度，反而(er)增強了合作方(fang)對(dui)我們的信任。”趙(zhao)建軍坦言，乙方(fang)角色(se)挑戰不(bu)小，但對(dui)團隊的要求始(shi)終是“以專業和務(wu)(wu)實立身，市場終會(hui)給予應有的認可”。

遠(yuan)洋建(jian)管(guan)代建(jian)的烏魯(lu)木齊項目 圖片來源：遠(yuan)洋建(jian)管(guan)微信公眾號

趙建(jian)軍(jun)特意提到了烏(wu)魯(lu)木齊雅山璟廬項目，14個月時間(jian)里，遠(yuan)洋(yang)建(jian)管積極推動項目重啟，完成(cheng)了代建(jian)代銷，并于近期完成(cheng)交(jiao)付，“委托方非(fei)常滿意，董事長(chang)親(qin)自發(fa)了兩封(feng)表揚信，在(zai)烏(wu)魯(lu)木齊這樣(yang)的市場條件下取得如此成(cheng)績，實(shi)屬不易”。

他還舉例，曾有一位開(kai)發商老(lao)板非(fei)常堅持地要做豪宅，“但團隊基于地塊特性研判更(geng)適宜(yi)開(kai)發普(pu)通住宅，經過(guo)多輪溝(gou)通，最終說服對方采納了我們的意見，后來的市場表現也驗證了這一決策的正(zheng)確性”。

“當前，代建業(ye)務已成為(wei)公(gong)司重要的發(fa)力方向(xiang)，下一步將(jiang)繼(ji)續(xu)鞏固(gu)現有(you)陣地(di)，把業(ye)務做得更好。”趙建軍表(biao)示，遠(yuan)洋(yang)建管(guan)要穩扎穩打，確保(bao)發(fa)展質量。相信行(xing)業(ye)仍有(you)廣闊空間，眾(zhong)多復雜項目的潛在價值(zhi)亟待專業(ye)代建方來激活。

不良資產賽道前景廣闊且處于發展初期

2025年上(shang)半(ban)年，遠洋建(jian)管新拓(tuo)項目33個，簽約面積(ji)(ji)562萬平方米，在中指(zhi)研究院代(dai)建(jian)新簽規(gui)模(mo)榜上(shang)排名第八；實現銷售額7.8億元，銷售面積(ji)(ji)5.56萬平方米。

目前(qian)，行(xing)業(ye)的常見(jian)做法是(shi)將代建業(ye)務獨立運營，與(yu)開發業(ye)務并行(xing)發展，但遠洋沒有選擇這種模式。

趙建軍對此解(jie)釋(shi)：“遠洋集團(tuan)由同(tong)一(yi)團(tuan)隊統籌開(kai)發(fa)和代建業務，因為市場本身是分(fen)不開(kai)的。這樣更能(neng)實現資(zi)源、經驗、能(neng)力、團(tuan)隊的共享與協同(tong)，更好地為委托(tuo)方(fang)提供解(jie)決方(fang)案。”

據(ju)趙建(jian)(jian)軍介紹，遠洋集團在有的城(cheng)市重(zhong)資產項目(mu)較少，且已獲取五六個代建(jian)(jian)項目(mu)，業務(wu)重(zhong)心已自然(ran)轉向(xiang)以代建(jian)(jian)為主(zhu)。而(er)在有的城(cheng)市，開發(fa)業務(wu)仍(reng)占據(ju)主(zhu)導地位，代建(jian)(jian)業務(wu)現(xian)階段占比(bi)相對較低。

在項目(mu)獲(huo)取方(fang)面，趙建軍透(tou)露，遠洋(yang)集團(tuan)一(yi)方(fang)面依托既有合作伙(huo)伴關系積(ji)極拓(tuo)展，另一(yi)方(fang)面也(ye)(ye)積(ji)極參與(yu)公開市場競標，目(mu)前也(ye)(ye)已獲(huo)取多個項目(mu)，委托方(fang)涵蓋政府、金(jin)融機構、央國(guo)企等。

對(dui)于不良資產(chan)處置類項目，趙建(jian)軍向每(mei)經記者(zhe)介紹(shao)，遠(yuan)洋(yang)建(jian)管(guan)2023年(nian)在(zai)華東地(di)區接手了(le)(le)兩(liang)個(ge)(ge)AMC（資產(chan)管(guan)理公司）項目，近期又在(zai)昆明、成都、西(xi)安等地(di)承接或(huo)深入(ru)跟進(jin)了(le)(le)多個(ge)(ge)出險項目，為(wei)委托方提供綜合(he)的項目解(jie)決方案。

趙(zhao)建軍強調，這些項目都來自金融機(ji)構和資產(chan)管理公司的委托，這說明市(shi)場(chang)需求很大(da)，對專業代建服務的需求也在顯著提(ti)升。

據中指研究院(yuan)對典型代(dai)建企業項(xiang)目的統計，77.7%的代(dai)建項(xiang)目代(dai)建費率在1%~3%。“近年來，隨著代(dai)建企業競爭(zheng)加劇(ju)，代(dai)建費率持續(xu)壓(ya)縮(suo)，預(yu)計該(gai)趨勢(shi)未(wei)來還(huan)將(jiang)延續(xu)。”

在此背景下，不(bu)(bu)良資產處置正成為(wei)很多(duo)頭部代建企業重點(dian)探索的一個方向。那(nei)么，不(bu)(bu)良資產是一門好(hao)生意嗎？

趙建(jian)軍向(xiang)每經記者(zhe)表示，不良資(zi)產賽道(dao)前景廣闊且處于發(fa)展初期。隨(sui)著企業化債需求的持續釋放，金融機(ji)構(gou)手中積累了大量資(zi)產亟(ji)待盤活，未來(lai)兩三(san)年該領域(yu)的業務規(gui)模會快速增長(chang)。

“我們已在不良(liang)資(zi)產(chan)處(chu)置賽道構建(jian)了較(jiao)為成(cheng)熟的(de)能力體系，目(mu)前(qian)已落地(di)多(duo)個不良(liang)資(zi)產(chan)項目(mu)，可以(yi)在不良(liang)資(zi)產(chan)的(de)價(jia)值評(ping)估(gu)、債(zhai)權債(zhai)務梳理及(ji)處(chu)置、資(zi)金導(dao)入、代建(jian)及(ji)運營、交易及(ji)退出等(deng)領域提供(gong)服務。”趙建(jian)軍坦言。

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封面圖(tu)片來源：遠洋建管微信公眾號(hao)