每經記者(zhe)｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝     

今日（8月8日）晚間，北京市(shi)住(zhu)建委、北京住(zhu)房公積金管(guan)理中心聯合印發《關于進(jin)一步(bu)優化調整(zheng)本市(shi)房地產相關政(zheng)策(ce)的通(tong)知》（以(yi)下簡稱《通(tong)知》），自2025年(nian)8月9日起施行。

其中最重磅的一條是，《通知》明確，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。即京籍居民家庭、在本市連續繳納社(she)會(hui)保(bao)險或個(ge)人所(suo)得稅滿2年及以上的非京籍居民(min)家庭(ting)，購買五環外商品住房不限套數。

圖(tu)片來源：“北京發布”微信公(gong)眾號

官方消息(xi)發布(bu)后，北京多家(jia)開發商第一時間(jian)齊齊轉發，有(you)人(ren)直呼(hu)“刺激(ji)”，也有(you)人(ren)繼(ji)續推介自家(jia)的在售項(xiang)目(mu)。

某央企開發(fa)商有關(guan)人士向(xiang)《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者表示：“對我們(men)公司肯定是個(ge)比較(jiao)大的(de)(de)利好(hao)，因為我們(men)現在的(de)(de)項目大部分都(dou)在五環外。這次政(zheng)策(ce)是一(yi)個(ge)特別積極的(de)(de)動(dong)向(xiang)，我們(men)會(hui)好(hao)好(hao)把握(wo)機會(hui)，沖(chong)一(yi)沖(chong)業績(ji)。”

“五環外新房市場有望迎來銷售高峰”

根據(ju)《通知》，符合北京市商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)房(fang)購(gou)買條件的居民(min)家庭，購(gou)買五環外商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)房(fang)（含新建(jian)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)房(fang)和二手住(zhu)房(fang)）不限套(tao)數。

也就是說，再過幾個小時，京籍家庭，以及連續繳納社會保(bao)險或個人所得稅滿2年的非京籍家庭，在五環外購房便沒有套數限制。但在五環內購房的套數限制不變，依然是京籍家庭限購2套，連續繳納社(she)會(hui)保險或個人所得稅滿3年的非京籍家庭限購1套。

此次調整并不意味著(zhu)五(wu)環(huan)外(wai)解除限購，放開(kai)的(de)只是五(wu)環(huan)外(wai)購房的(de)套數限制(zhi)，非京籍家庭的(de)連(lian)續社(she)保、納稅等年限要求并沒有變化。

北京五環外某(mou)樓盤銷(xiao)售現場(chang) 圖片來源：每(mei)經(jing)記者 陳(chen)夢妤 攝

去年(nian)(nian)4月30日，自2011年(nian)(nian)起執(zhi)行(xing)了(le)13年(nian)(nian)的(de)北京住房(fang)(fang)限(xian)購(gou)政(zheng)策迎(ying)來首次調整(zheng)。北京市(shi)(shi)住建委(wei)發布《關于優(you)化調整(zheng)本市(shi)(shi)住房(fang)(fang)限(xian)購(gou)政(zheng)策的(de)通知(zhi)》，對五環外購(gou)房(fang)(fang)限(xian)制大幅松綁，在執(zhi)行(xing)現(xian)有住房(fang)(fang)限(xian)購(gou)政(zheng)策的(de)基礎上，允(yun)許已擁(yong)有住房(fang)(fang)達(da)到限(xian)購(gou)套數(shu)的(de)居民家(jia)庭(ting)，到五環外新購(gou)1套住房(fang)(fang)。即京籍家(jia)庭(ting)可(ke)買3套住房(fang)(fang)，京籍單身與非京籍家(jia)庭(ting)可(ke)買2套住房(fang)(fang)。

對于今(jin)日政策的(de)(de)(de)進一步(bu)松綁，中原地(di)產首席分析(xi)師張大偉認(ren)為，北京(jing)五環外新房庫存(cun)量(liang)(liang)占據整(zheng)個北京(jing)新房市(shi)場庫存(cun)的(de)(de)(de)較高比例(li)，二手房市(shi)場中五環外掛牌房源(yuan)量(liang)(liang)也(ye)(ye)不容小覷。與此(ci)同時，居民的(de)(de)(de)住房需求(qiu)也(ye)(ye)逐漸從單一的(de)(de)(de)剛性(xing)需求(qiu)向(xiang)多樣化(hua)改善性(xing)需求(qiu)轉(zhuan)變。特別(bie)是(shi)2025年經(jing)歷了2月(yue)至(zhi)3月(yue)的(de)(de)(de)“小陽春”行情，市(shi)場在7月(yue)至(zhi)8月(yue)又有明(ming)顯降溫，這時候政策出(chu)臺非(fei)常有必要。

從具(ju)體數據(ju)看(kan)，據(ju)中原地產(chan)研究(jiu)院統(tong)計，目前(qian)北京大(da)約80%的(de)新(xin)建商品房房源成交集中在(zai)五(wu)環外(wai)，當下(xia)新(xin)建商品房住宅庫存(cun)81.4%在(zai)五(wu)環外(wai)，二手房大(da)約50%房源在(zai)五(wu)環外(wai)。

“新政利好主要集中于新房(fang)，在北五環外(wai)，相對關注度會更高(gao)。”張大偉認為，五環外(wai)新房(fang)市場(chang)有望迎來銷售(shou)高(gao)峰。

“一方面，不限購政策將(jiang)吸(xi)引更(geng)多購房者(zhe)關注五(wu)環(huan)外(wai)的(de)新房項目，增加(jia)市場需求；另一方面，對于開發商而言，這是一個積極信號，將(jiang)促使他們加(jia)快項目建設和(he)推(tui)盤節奏。二手房市場同樣(yang)會受到推(tui)動，更(geng)多房源將(jiang)進(jin)入市場流通，交易活躍(yue)度提(ti)升。”張大(da)偉表示。

中指研究院政(zheng)策研究總監陳文(wen)靜也向每(mei)經記者表示，本次(ci)政(zheng)策直接利(li)好五(wu)環外市場，利(li)好布局五(wu)環外的企(qi)業(ye)，企(qi)業(ye)應(ying)積極營銷把握政(zheng)策窗(chuang)口期。政(zheng)策落地后，預(yu)計一(yi)(yi)方面將(jiang)對五(wu)環外的市場產生積極作用；另一(yi)(yi)方面，對于想賣出五(wu)環外二手房改善型住房的需(xu)求來說，本次(ci)政(zheng)策也帶來了新機(ji)會(hui)，促進這部分改善性需(xu)求釋放。

未來預計更多城市跟進

《通知》明確，對成年單身人士在北京市購買商品住房的，按照居民家庭執行限購政策。居民家庭購買五環內商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環內限購2套，在北京市連續繳納社(she)會(hui)保(bao)險或(huo)個人所(suo)得稅(shui)滿3年及以上的非京籍居民家庭五環內限購1套(tao)。

公(gong)積金方面，《通(tong)知》明確，對借款申請人（含(han)共同申請人，下同）在(zai)北(bei)京市無住房(fang)(fang)但全(quan)國范圍內有1筆已結清公(gong)積金貸(dai)款記錄的，由此(ci)前認(ren)定為二(er)套房(fang)(fang)，調整成認(ren)定為首(shou)套房(fang)(fang)。以房(fang)(fang)屋總價(jia)400萬元(yuan)(yuan)，公(gong)積金貸(dai)款100萬元(yuan)(yuan)、貸(dai)款年限30年為例，由二(er)套房(fang)(fang)調整為首(shou)套房(fang)(fang)后(hou)，首(shou)付款最高減少60萬元(yuan)(yuan)，月供最高減少253元(yuan)(yuan)。

最高貸(dai)款(kuan)額度(du)(du)方面(mian)，將(jiang)二套房公積金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)最高額度(du)(du)由60萬(wan)元(yuan)(yuan)提高至100萬(wan)元(yuan)(yuan)，大力支持(chi)改(gai)善(shan)性住房需求(qiu)。如借款(kuan)人滿足適用公積金(jin)(jin)支持(chi)建筑綠色(se)發(fa)展、支持(chi)多子女(nv)家庭(ting)購房等政(zheng)策(ce)的條件，還能享受(shou)貸(dai)款(kuan)額度(du)(du)上(shang)浮的政(zheng)策(ce)優惠，最多上(shang)浮40萬(wan)元(yuan)(yuan)，最高可(ke)貸(dai)款(kuan)140萬(wan)元(yuan)(yuan)。

與此同時，《通知(zhi)》將(jiang)二套(tao)房(fang)公積(ji)金(jin)貸款最低首付款比例，由購(gou)買(mai)五(wu)環內住(zhu)(zhu)房(fang)不(bu)(bu)低于(yu)(yu)35%、購(gou)買(mai)五(wu)環外住(zhu)(zhu)房(fang)不(bu)(bu)低于(yu)(yu)30%，統一(yi)調(diao)整為不(bu)(bu)低于(yu)(yu)30%，不(bu)(bu)再區分五(wu)環內外。

北京(jing)五環外某樓盤現場 圖片來源：每經記者 陳夢(meng)妤 攝

據(ju)中指研究院不完全統計，今年以(yi)來，已有(you)深(shen)圳、杭(hang)州、西安等(deng)超30個市(shi)（區）跟進出(chu)臺(tai)提取公(gong)積(ji)金支付(fu)首付(fu)款有(you)關政策，預計未來更多城市(shi)將跟進落地。

陳文靜指出，公(gong)(gong)(gong)積金政策(ce)其實是本(ben)次(ci)政策(ce)涉及最多的內容，優化首套認(ren)定標準、提(ti)高二套房(fang)(fang)貸款額度(du)、降低二套房(fang)(fang)貸款首付比(bi)例、提(ti)高年度(du)繳存公(gong)(gong)(gong)積金可貸額度(du)等，均有利于降低購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)置業成本(ben)和購(gou)房(fang)(fang)門檻，增強購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)置業能力。未來公(gong)(gong)(gong)積金政策(ce)仍有進(jin)一(yi)步優化預期，如(ru)支(zhi)持公(gong)(gong)(gong)積金“帶押過戶(hu)”，進(jin)一(yi)步加大人才公(gong)(gong)(gong)積金政策(ce)支(zhi)持等。

從市(shi)(shi)場(chang)角度看，根據中指(zhi)研究院數據，今年前7個月(yue)，北京新建商品(pin)住宅銷售面積304萬平方米，與上年同(tong)期基本持平；二手住宅成交超10萬套，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)12%，整體表現平穩(wen)(wen)。但7月(yue)新房(fang)、二手房(fang)市(shi)(shi)場(chang)出現轉弱跡象，本次政策(ce)落地(di)將有利于提振市(shi)(shi)場(chang)預期，帶(dai)動(dong)市(shi)(shi)場(chang)活躍(yue)度好轉，進(jin)一步(bu)推(tui)動(dong)房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)止跌回穩(wen)(wen)。

“整(zheng)體(ti)來(lai)(lai)看，7月30日中央政(zheng)(zheng)治(zhi)局會議后，北京率先落地優化樓市政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，未(wei)來(lai)(lai)預(yu)計更(geng)多城市跟(gen)進(jin)，上海、深圳(zhen)進(jin)一步優化限購(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)、加大(da)公積金(jin)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)支持存在較強預(yu)期(qi)。”陳(chen)文靜(jing)說。

政策發布(bu)后的(de)兩個小時里(li)，越(yue)來越(yue)多開發商發布(bu)了項(xiang)目宣傳信息，開始期待明(ming)天（8月(yue)9日）。

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封面圖片來(lai)源(yuan)：每經記(ji)者 陳夢妤 攝