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深(shen)圳(zhen)灣豪宅翡翠海岸 每(mei)經記者 陳榮浩 攝

今年(nian)6月底，位于(yu)深圳(zhen)頂豪片區的翡翠海岸項目，成交了一套89平方(fang)米(mi)房源，總(zong)價(jia)為1420萬(wan)元(yuan)，折(zhe)合單價(jia)15.96萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)，跌破16萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

而(er)4年前(qian)，該小區(qu)曾賣出過約29萬元(yuan)/平方(fang)米的高價。鏈家網數(shu)據(ju)顯示，目前(qian)翡翠海(hai)岸仍有11套(tao)房源(yuan)在售，掛牌均價24.6萬元(yuan)/平方(fang)米。

翡翠海(hai)岸過往最(zui)大(da)賣點在于一(yi)線海(hai)景，然而，隨著一(yi)路(lu)之隔、更臨近海(hai)岸線的中信(xin)元灣府(fu)動工，項(xiang)目優勢正在被削弱。

“在深圳市(shi)場，因海景遮擋(dang)而被(bei)同類競品擠(ji)壓的(de)(de)現象并不罕見。”7月7日下午，深圳中(zhong)原(yuan)研究中(zhong)心(xin)高級研究員鄒少(shao)(shao)偉通(tong)過微信向(xiang)《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者分析稱，當前深圳豪宅主要集中(zhong)在紅(hong)樹灣、后海、深圳灣、蛇(she)口、前海等(deng)地，以(yi)往有不少(shao)(shao)區(qu)域是通(tong)過填(tian)海形成(cheng)的(de)(de)。隨著填(tian)海區(qu)的(de)(de)開發，一些原(yuan)本擁有一線海景的(de)(de)房源(yuan)被(bei)遮擋(dang)，從而對原(yuan)有房源(yuan)價格造成(cheng)沖擊(ji)。

不過，鄒(zou)少偉指(zhi)出，通常情況(kuang)下，只(zhi)要新盤體量(liang)不大，對存量(liang)房(fang)的(de)影響相對有(you)限(xian)。

海(hai)景被遮(zhe)擋，成交(jiao)價跌一半？

翡翠海岸曾是深圳灣(wan)的(de)“海景(jing)寵兒”。

項(xiang)目(mu)(mu)所在(zai)的深圳灣(wan)核心(xin)區豪宅較為集中，誕(dan)生了包括(kuo)深圳灣(wan)一號、恒裕深圳灣(wan)、卓越維(wei)港、三湘海尚等(deng)在(zai)內的多個(ge)知名豪宅項(xiang)目(mu)(mu)，業(ye)主掛牌價普遍在(zai)20萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米以上。

翡翠海(hai)岸(an)與深圳灣(wan)公園僅一路(lu)之隔，直線距離200米(mi)。項目的容積率約2.0，樓間距開闊，曾與恒裕濱城并稱“深圳灣(wan)豪宅天(tian)花板(ban)”。

此前，翡翠海岸的一(yi)大(da)賣點在于“無(wu)敵海景(jing)”，部(bu)分(fen)樓棟戶型可將深圳灣(wan)公園、香港元朗山(shan)脈盡(jin)收(shou)眼底，20層(ceng)以上可以看(kan)到“春(chun)筍”（華(hua)潤總部(bu)）甚至福田(tian)CBD的城市天際線。

值得一(yi)提的(de)是(shi)，該小區(qu)最小戶型(xing)約(yue)89平方(fang)米，同樣(yang)擁(yong)有一(yi)線海景(jing)，曾(ceng)被(bei)市(shi)場視為“上車深圳灣的(de)稀(xi)缺選擇”。

從歷史成交(jiao)價來看，翡翠海岸在(zai)2021年時(shi)最高賣出(chu)過(guo)約(yue)(yue)29萬元(yuan)/平方米(mi)，目前該小(xiao)區在(zai)鏈家(jia)上的掛牌均價約(yue)(yue)24.6萬元(yuan)/平方米(mi)。

圖源：貝殼找房

盡管掛牌價依然高企，但從貝殼平臺數(shu)據看，翡翠海(hai)岸的(de)實際(ji)成交價大幅(fu)偏(pian)離業主(zhu)預期(qi)。

如前所(suo)述，6月底該小區成交的89平方米(mi)房源，總價(jia)1420萬元(yuan)，單價(jia)約(yue)15.96萬元(yuan)/平方米(mi)。

“目前有一(yi)套(tao)相對便宜的(de)東南朝(chao)向89平方米房源，掛牌總(zong)價(jia)(jia)1600萬元左右，業主(zhu)也是(shi)誠心出售，還能(neng)再講(jiang)價(jia)(jia)，此前（該(gai)房源）樓(lou)上還成交了一(yi)套(tao)總(zong)價(jia)(jia)1550萬元的(de)。”7月7日上午，該(gai)片區(qu)房產中介劉桂云向每經記者(zhe)介紹。

翡翠海岸與中信元灣府(fu)僅一路之(zhi)隔(ge)

“等旁(pang)邊(bian)中信的項目(mu)建好(hao)后，翡翠(cui)海岸價格(ge)預計(ji)會明顯回落。”該(gai)片區豪宅置業顧問王峰告訴每經記者，目(mu)前(qian)翡翠(cui)海岸面臨兩(liang)個利(li)空因素：一(yi)是中信元灣(wan)府建好(hao)后部(bu)分樓棟可能(neng)存在(zai)遮擋(dang)，二是短期施(shi)工噪聲。

王峰提到(dao)，如(ru)果能(neng)接受(shou)短期噪聲影響(xiang)，翡翠海岸的89平方米戶型，等總價到(dao)1400萬元，就(jiu)可以(yi)考慮入手(shou)了。

兩個(ge)項(xiang)目在(zai)地圖上的(de)距離對比

每(mei)經記者(zhe)在項目(mu)現(xian)場了(le)解到，翡翠(cui)海岸(an)與(yu)中信元(yuan)灣(wan)府(fu)僅一(yi)路之(zhi)隔，目(mu)前后者(zhe)尚處于打地基階段。翡翠(cui)海岸(an)D棟和E棟與(yu)中信元(yuan)灣(wan)府(fu)較(jiao)近，存(cun)在海景(jing)被遮(zhe)擋的可能。

中信元(yuan)灣(wan)府一(yi)期規(gui)劃建設5棟(dong)超高層(ceng)，最高54層(ceng)，部分樓棟(dong)20層(ceng)以(yi)上高度超過71.75米的深圳歌劇院。

大豪(hao)宅更抗跌

克而瑞數據(ju)顯示，今(jin)年上半年，全國重(zhong)點30個(ge)城市5000萬元(yuan)以(yi)上的一二(er)手(shou)高端住宅分(fen)別成交591套和173套，同(tong)比分(fen)別增長48.5%和43%。

每經記者(zhe)梳理發現(xian)，在(zai)深圳豪宅市場，小戶(hu)型房源的價格波(bo)動比大平層更明顯。

來源：鏈家網

以前述翡翠(cui)海岸為例，89平方米戶(hu)(hu)型成(cheng)(cheng)交價從最高29萬元(yuan)(yuan)/平方米跌至約16萬元(yuan)(yuan)/平方米，跌幅約45%；而177平方米以上(shang)的大戶(hu)(hu)型價格相對堅(jian)挺，近期鮮有成(cheng)(cheng)交，鏈家(jia)網上(shang)共有兩套(tao)房源，掛牌均價都在25萬元(yuan)(yuan)/平方米以上(shang)。

再如南山蛇口片(pian)區的海上世界(jie)雙璽，88平(ping)(ping)方(fang)米房源在2021年(nian)高峰時能賣到(dao)1200萬(wan)元，而今(jin)年(nian)3月成交的一套(tao)88平(ping)(ping)方(fang)米房源總價(jia)為910萬(wan)元，折合單價(jia)約10.3萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米，已接近(jin)項目開(kai)盤價(jia)。

相比之下(xia)，該小區6月22日成交(jiao)的(de)一套三期398平方(fang)米(mi)(mi)房源，總(zong)價6800萬元(yuan)，折合單價約(yue)17.09萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)；6月26日成交(jiao)的(de)一套約(yue)423平方(fang)米(mi)(mi)房源，總(zong)價8260萬元(yuan)，折合單價約(yue)19.53萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)。

“以前市場好(hao)的時候，小(xiao)戶(hu)型(xing)豪宅(zhai)因(yin)總價較低，所以流通性較好(hao)。但(dan)當前房地產行業進(jin)入新階段，市場主(zhu)(zhu)要由改善(shan)型(xing)需求(qiu)主(zhu)(zhu)導，144平方米以上戶(hu)型(xing)占比逐年(nian)升高(gao)。豪宅(zhai)市場面對(dui)的主(zhu)(zhu)要為高(gao)凈值人群，他們對(dui)居(ju)住舒適(shi)性的要求(qiu)只會更(geng)高(gao)。”鄒少(shao)偉補(bu)充道。

記者|陳榮浩(hao)

編輯|陳柯名 陳夢妤 蓋源源

校對|盧祥(xiang)勇(yong)

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