每經(jing)記者｜包晶晶    每經(jing)編(bian)輯(ji)｜陳(chen)夢妤    

“房企不(bu)再唯(wei)銷(xiao)售金額論，在銷(xiao)售策(ce)略方面也開(kai)始‘一城一策(ce)’，聚焦高質(zhi)量發展，提升(sheng)簽約回(hui)款率，以優(you)質(zhi)項目修復毛利率。”中指(zhi)研(yan)(yan)究院研(yan)(yan)究主(zhu)管王琳在5月(yue)6日舉行(xing)的中指(zhi)市場形(xing)勢及企業(ye)研(yan)(yan)究成果分享(xiang)會(hui)上(shang)分析。

今(jin)年前4個月(yue)，百(bai)強(qiang)(qiang)房(fang)企累計銷售總額約11198.6億元，同(tong)比下降10.2%，降幅(fu)較(jiao)1～3月(yue)基本持平。4月(yue)單月(yue)，百(bai)強(qiang)(qiang)房(fang)企銷售額同(tong)比下降16.9%，較(jiao)3月(yue)單月(yue)降幅(fu)有所擴大。

但(dan)從5月首周(zhou)市場情(qing)況來看，北京、上海、杭州、南京、成(cheng)都等(deng)重點城市仍有多個優質項目入市，以中高端改善產(chan)品為主。加之(zhi)央行降(jiang)準降(jiang)息(xi)“靴子落地”，多家機(ji)構均認為5月房(fang)地產(chan)市場有望(wang)繼(ji)續修復。

房企不再唯規模論

“無論投資(zi)、營銷還是產品，房(fang)企都選擇了精(jing)準投資(zi)，效(xiao)率為先(xian)，同時聚焦好房(fang)子，加速去化增量與存量。上市(shi)房(fang)企已鮮少提及具體銷售目(mu)標(biao)，大多以近年(nian)平均水平為基準，說(shuo)明房(fang)企不(bu)再唯銷售金(jin)額論。”王琳說(shuo)。

據中指研究院統(tong)計，今(jin)年前4個月，保(bao)利發展累計銷(xiao)售額(e)876億(yi)元(yuan)，領跑百強；綠城中國(guo)(guo)和華潤置(zhi)地累計銷(xiao)售額(e)分別為710.2億(yi)元(yuan)和685億(yi)元(yuan)，排在(zai)第二和第三(san)位(wei)；中建壹品、中國(guo)(guo)中鐵、鴻榮源(yuan)集(ji)團(tuan)等累計銷(xiao)售額(e)進入前20名。

1～4月百強房企銷售業績前十

市(shi)場處于修(xiu)復期(qi)，疊加房企(qi)不再唯規模論，多(duo)個陣(zhen)營企(qi)業(ye)數量(liang)均發生變(bian)化。百億元以上陣(zhen)營企(qi)業(ye)25家(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，較去年同(tong)期(qi)減(jian)(jian)少3家(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)；第二陣(zhen)營（50億～100億元）企(qi)業(ye)27家(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，較去年同(tong)期(qi)減(jian)(jian)少2家(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)；第三(san)陣(zhen)營（30億～50億元）企(qi)業(ye)26家(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，較去年同(tong)期(qi)減(jian)(jian)少4家(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)；第四陣(zhen)營（30億元以下）企(qi)業(ye)為(wei)22家(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，較去年同(tong)期(qi)增加9家(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)。

其中(zhong)，TOP10房(fang)企銷售(shou)(shou)額均(jun)值(zhi)(zhi)為542.3億(yi)元，較上年下降(jiang)9.9%；TOP11～30房(fang)企銷售(shou)(shou)額均(jun)值(zhi)(zhi)為137.3億(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比下降(jiang)12.5%；TOP31～50房(fang)企銷售(shou)(shou)額均(jun)值(zhi)(zhi)為69.2億(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比下降(jiang)2.5%；TOP51～100房(fang)企銷售(shou)(shou)額均(jun)值(zhi)(zhi)為32.9億(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比下降(jiang)13.0%。

政策也為市場(chang)(chang)修復再(zai)添一(yi)把(ba)火。中指研(yan)究(jiu)院政策研(yan)究(jiu)總監陳文靜5月7日通過書面(mian)向每(mei)經記者(zhe)表示：“本次降準降息如期落(luo)地，住房公積(ji)金(jin)貸款(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)下調(diao)0.25個百分點(dian)，有望明顯(xian)提(ti)振市場(chang)(chang)信心。居民住房商貸、公積(ji)金(jin)貸款(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)均將(jiang)下調(diao)，購房壓力有望進一(yi)步減弱(ruo)，對于(yu)促(cu)進購房需求(qiu)釋放將(jiang)產生實質性利(li)(li)(li)好(hao)。”

不僅如此，5月(yue)7日公布的“一攬子(zi)金融政(zheng)策”也(ye)有望(wang)令房企(qi)融資成本繼續(xu)回落，對于企(qi)業資金面(mian)的改善產生積極(ji)影響。

“國家(jia)金融(rong)(rong)(rong)監管總(zong)局(ju)局(ju)長李云(yun)澤指出(chu)，近期將推出(chu)八項增量政策(ce)，其中針對房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)明(ming)確提出(chu)‘加快出(chu)臺與(yu)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)發(fa)(fa)展新(xin)模式相適配的系列(lie)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)制度，助力持續鞏固房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)市(shi)場穩定(ding)態(tai)勢(shi)’，具體舉(ju)措包括‘房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)(fa)、個人住(zhu)房(fang)(fang)、城市(shi)更(geng)(geng)新(xin)等(deng)貸(dai)款管理辦法，指導金融(rong)(rong)(rong)機構(gou)繼續保持房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)穩定(ding)，有效滿足剛性(xing)和(he)改(gai)善性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)需求，強化(hua)對高品質住(zhu)房(fang)(fang)的資(zi)(zi)(zi)金供給’，預計未來(lai)更(geng)(geng)多(duo)(duo)配套政策(ce)將不斷落(luo)地，針對企業端(duan)(duan)、個人端(duan)(duan)的貸(dai)款支持將不斷加大。目(mu)前商業銀行審批(pi)通過的‘白名單(dan)’貸(dai)款增至6.7萬億(yi)元，支持了1600多(duo)(duo)萬套住(zhu)宅的建設和(he)交付，預計未來(lai)項目(mu)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)‘白名單(dan)’政策(ce)將繼續完善，促(cu)進資(zi)(zi)(zi)金實質性(xing)落(luo)位，改(gai)善企業資(zi)(zi)(zi)金面，在持續鞏固房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)穩定(ding)態(tai)勢(shi)上發(fa)(fa)揮更(geng)(geng)大作用。”陳(chen)文(wen)靜表示。

民營房企重回拿地榜

自“好房子”概念提出以(yi)來，頭部房企投資(zi)策略也迅速調整。

從(cong)中指研(yan)究院根據上市(shi)(shi)房企(qi)2024年(nian)年(nian)報(bao)的(de)(de)梳理來看(kan)，精(jing)準投(tou)資(zi)和強化產品力成為頭(tou)部(bu)房企(qi)的(de)(de)共(gong)識。如中海地產提出(chu)“聚(ju)焦(jiao)核心城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)同時關注機(ji)會(hui)型城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)機(ji)會(hui)”，綠城(cheng)中國“著(zhu)力投(tou)資(zi)精(jing)準，把握節奏，確保安全性，突出(chu)流動性”，招商蛇口提出(chu)“精(jing)挑(tiao)細(xi)選聚(ju)焦(jiao)核心城(cheng)市(shi)(shi)核心地段優質項(xiang)目，精(jing)雕(diao)細(xi)琢打磨產品品質提升服務質量(liang)”，龍(long)湖集團(tuan)則(ze)“繼續堅持在(zai)核心城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)投(tou)資(zi)布局”。

在(zai)此(ci)背景下，2025年(nian)1～4月(yue)，百(bai)強(qiang)房企拿地總(zong)額3608億(yi)元(yuan)，同比增(zeng)(zeng)長26.6%，增(zeng)(zeng)幅(fu)較(jiao)上月(yue)減少4個百(bai)分(fen)點；從新增(zeng)(zeng)貨(huo)值來看，TOP10企業(ye)(ye)新增(zeng)(zeng)貨(huo)值（全口徑）總(zong)額4561.6億(yi)元(yuan)，占TOP100企業(ye)(ye)的(de)43.5%，新增(zeng)(zeng)貨(huo)值門(men)檻(jian)為35億(yi)元(yuan)。

房企權益(yi)(yi)拿地(di)金額(e)及權益(yi)(yi)新增(zeng)貨值(zhi)(zhi)也同樣(yang)值(zhi)(zhi)得關注(zhu)：綠城中國、中海地(di)產(chan)、濱江(jiang)集團分別以權益(yi)(yi)拿地(di)金額(e)313億元(yuan)(yuan)、273億元(yuan)(yuan)和(he)270億元(yuan)(yuan)位列(lie)前三(san)，綠城中國、濱江(jiang)集團、中海地(di)產(chan)則是權益(yi)(yi)新增(zeng)貨值(zhi)(zhi)的前三(san)名(ming)，分別新增(zeng)貨值(zhi)(zhi)572億元(yuan)(yuan)、430億元(yuan)(yuan)、405億元(yuan)(yuan)。

綠城(cheng)中國、濱江集團、中海地產(chan)等房(fang)企的(de)拿地成績也得益于4月熱(re)點城(cheng)市相繼(ji)拍出(chu)高(gao)溢價地塊。

據中指研究院，杭州4月住宅(zhai)用地(di)(di)出讓金合計達306億(yi)元(yuan)，連續(xu)兩個月居(ju)全國(guo)首位，平均溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)31.1%。4月1日出讓的8宗地(di)(di)中有4宗溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)超50%；4月22日，蕭山(shan)區(qu)兩宗地(di)(di)溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)分(fen)別為59.4%、74.4%；4月28日，蕭山(shan)區(qu)世紀城核(he)心單元(yuan)地(di)(di)塊溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)達58.8%，成交(jiao)樓(lou)面(mian)價(jia)(jia)51611元(yuan)/平方(fang)米，刷新區(qu)域(yu)地(di)(di)價(jia)(jia)紀錄。

“在(zai)(zai)重點(dian)城市(shi)，央國(guo)企和地(di)方國(guo)資(zi)仍然是拿(na)地(di)主(zhu)力，但部分深耕(geng)區(qu)域的民營房(fang)企表現積(ji)極，例如濱江(jiang)集團(tuan)在(zai)(zai)杭州拿(na)地(di)金額保(bao)持第(di)一，興耀房(fang)地(di)產在(zai)(zai)杭州進入(ru)前(qian)8名，大華集團(tuan)在(zai)(zai)上海排(pai)名第(di)6位，新希(xi)望在(zai)(zai)成都位列第(di)7名，蘇州、南京(jing)也有一些民營房(fang)企進入(ru)土拍市(shi)場，這(zhe)是比較(jiao)好(hao)的信號。”王(wang)琳說(shuo)。

1～4月百強房企權益拿地金額和面積前十

王琳提(ti)醒：“企(qi)業還是要根據自身的品牌定(ding)位，包括資源(yuan)稟賦和市場(chang)經驗，在(zai)熟悉(xi)的領域(yu)進行精(jing)耕細作。即(ji)便在(zai)上述核心城市核心區域(yu)，如果企(qi)業并非持續深(shen)耕，而是盲目去拿(na)地甚至拿(na)高價地，反而對自身發展不(bu)利。”

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