每(mei)經(jing)記者｜劉頌輝    每(mei)經(jing)編輯｜陳夢(meng)妤(yu)    

受結轉面積(ji)下行(xing)和計(ji)提減值雙(shuang)重壓制，去年，上市房企普遍在艱難中前行(xing)，行(xing)業對于“止跌回穩”的(de)期盼愈(yu)發(fa)強烈。

4月30日，上(shang)市房(fang)企(qi)(qi)2024年報季收(shou)官(guan)。A股(gu)88家房(fang)地產(chan)開發企(qi)(qi)業中，53家的(de)(de)歸(gui)母凈利潤出現負值(zhi)，個(ge)別(bie)企(qi)(qi)業為上(shang)市以來首次(ci)虧損。而華泰證券統計顯示(shi)，H股(gu)48家內(nei)房(fang)企(qi)(qi)業業績下滑的(de)(de)原因，主要是房(fang)地產(chan)結轉規(gui)模(mo)下降、房(fang)價下行(xing)導致毛利率降低以及(ji)存貨計提減值(zhi)增加。全口徑(jing)千億元的(de)(de)房(fang)企(qi)(qi)數量，回歸(gui)到2016年的(de)(de)11家。

頭部房企(qi)則更(geng)聚焦核心(xin)城(cheng)(cheng)市。在金地(di)集團舉行的(de)2024年度業(ye)績說明會上(shang)，公司董事(shi)長徐家俊(jun)在回復《每日(ri)經濟新聞》記者提(ti)問時(shi)就表示，投資布局將主要集中在市場安全度較高的(de)核心(xin)一二線城(cheng)(cheng)市。

房企銷售規模縮減

國(guo)家統計局數據顯示，2024年，全(quan)國(guo)新建商品房銷售(shou)面積97385萬(wan)平方米，新建商品房銷售(shou)額(e)96750億元，其中住宅銷售(shou)面積同比下(xia)降(jiang)14.1%，銷售(shou)額(e)同比下(xia)降(jiang)17.6%。

行(xing)業(ye)(ye)深度調整之下，上(shang)市房(fang)企(qi)的銷(xiao)售規模、營業(ye)(ye)收(shou)入、利(li)潤水平均有所收(shou)縮。2024年，萬科A、保利(li)發展、綠地(di)控股(gu)、招(zhao)商蛇(she)口、新城(cheng)控股(gu)、金地(di)集團、濱江集團、華發股(gu)份等A股(gu)房(fang)企(qi)，營業(ye)(ye)規模排名靠前。

歸母凈利潤方面，保利發(fa)展、招商蛇口(kou)、濱(bin)江集團、華發(fa)股份(fen)和新(xin)城控股排名靠(kao)前。其中，保利發(fa)展實現歸母凈利潤50.01億(yi)元，為A股房(fang)企最高(gao)，不(bu)過(guo)同比下降(jiang)58.56%；萬科出現上(shang)市34年來首次虧(kui)損(sun)，*ST金科凈虧(kui)損(sun)319.7億(yi)元，綠地控股凈虧(kui)損(sun)155.52億(yi)元，金融街(jie)凈虧(kui)損(sun)110.84億(yi)元。

據興業證券(quan)統(tong)計(ji)，從A+H股來看，房(fang)地產(chan)板(ban)塊營業收入同(tong)比下(xia)降了21%，歸(gui)母凈利(li)潤虧損(sun)規模(mo)擴大至4177億元，資產(chan)減(jian)值損(sun)失為939億元；毛利(li)率處于(yu)低位，板(ban)塊整體毛利(li)率11.6%，較2023年基本持平，而此前的高點為32.3%左右。

對于(yu)房(fang)地產行(xing)業現狀，招商蛇(she)口董事長蔣鐵(tie)峰在2024年度業績說明會上表(biao)示，當前行(xing)業處于(yu)調整(zheng)(zheng)關鍵期(qi)，正(zheng)逐步邁向健康穩定發展軌道。過去房(fang)地產行(xing)業的“三高”模(mo)式(shi)導致嚴(yan)重供過于(yu)求，此輪下跌是行(xing)業自(zi)我調整(zheng)(zheng)、回歸理性的必要過程。

“早在‘三高’年(nian)代，公司(si)就嚴(yan)格把控有(you)息負債率，長期維持(chi)在40%左右的較低水平。面對(dui)行業寒冬(dong)，公司(si)緊握現金，積極修復(fu)資(zi)產(chan)負債表，對(dui)不良存(cun)貨進行處(chu)置(zhi)，計提60億元以提前釋放風險，保障(zhang)資(zi)金鏈的穩定。”蔣鐵峰(feng)說。

從上(shang)市(shi)房(fang)企披露的(de)年報(bao)來看，降負(fu)債和降本增(zeng)效是去年的(de)重(zhong)點任務(wu)之一。興(xing)業證券統計數據顯示，截至2024年末，A+H股房(fang)地產(chan)板塊整體有息負(fu)債規(gui)模下降3.4%。

多業務拓展顯優勢

華泰證(zheng)券(quan)研報認為，TOP10房企對百強銷售額的貢獻度(du)同比增加5.9個百分(fen)點至51.3%，顯示頭(tou)部房企在市場下行(xing)中(zhong)韌(ren)性(xing)更強，行(xing)業集(ji)中(zhong)度(du)迎來提(ti)升，分(fen)化格(ge)局或延續。

受前期庫存及市(shi)場因素影響，部分房企計劃(hua)新(xin)推貨源和總供貨規模將有所下降，但主流房企普遍對(dui)2025年的銷(xiao)售市(shi)場復蘇持樂觀態度，部分已重提年度銷(xiao)售目標。

憑借中海地產和(he)“中建八子(zi)”兩大地產平臺，2024年，中國建筑在(zai)房地產業務上(shang)實現了4219億元銷售金額。

中(zhong)建(jian)系旗(qi)下各家房(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)表現不(bu)賴。據克而瑞統(tong)計，中(zhong)海(hai)地產累計實現銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)3106.9億(yi)(yi)(yi)元，為(wei)TOP2房(fang)企(qi)(qi)；中(zhong)建(jian)壹品（中(zhong)建(jian)三局旗(qi)下）累計銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)452.5億(yi)(yi)(yi)元，為(wei)TOP20房(fang)企(qi)(qi)；中(zhong)建(jian)東孚（中(zhong)建(jian)八局旗(qi)下）銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)266.1億(yi)(yi)(yi)元，中(zhong)建(jian)智地銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)也達到255.1億(yi)(yi)(yi)元。

中海地產(chan)在開發業(ye)務方面(mian)，堅(jian)持聚焦(jiao)一線(xian)、強二線(xian)城市的投(tou)資策略，“主流(liu)城市、主流(liu)地段、主流(liu)產(chan)品”。

2024年3月(yue)28日(ri)，上海建國(guo)東路(lu)中(zhong)海順昌玖里項(xiang)目首(shou)開即售(shou)罄(qing)(qing)，收金196.5億元，打破(po)全國(guo)商品房單(dan)次開盤銷售(shou)金額紀錄；同(tong)年6月(yue)底，上海、深圳、北京的三個玖序系項(xiang)目入市，兩日(ri)吸(xi)金228億元。上海中(zhong)海領邸玖序項(xiang)目全年五開五罄(qing)(qing)，銷售(shou)282億元。

除(chu)了(le)住宅開發業(ye)務(wu)，做(zuo)(zuo)強做(zuo)(zuo)優(you)經營性業(ye)務(wu)同(tong)樣是(shi)中(zhong)海地產的(de)(de)重要(yao)賽道。公司管理層在業(ye)績說明會上介紹(shao)，經營性業(ye)務(wu)是(shi)中(zhong)海地產的(de)(de)第二增長(chang)曲(qu)線，目(mu)(mu)前公司經營性業(ye)務(wu)利潤貢(gong)獻已(yi)超10%，隨(sui)著中(zhong)海商業(ye)項目(mu)(mu)加速入(ru)(ru)市，正不斷為(wei)商業(ye)物業(ye)收入(ru)(ru)增長(chang)注入(ru)(ru)新(xin)動能。2025年，中(zhong)海商業(ye)的(de)(de)目(mu)(mu)標是(shi)實現雙位數(shu)的(de)(de)收入(ru)(ru)增長(chang)，下(xia)一個(ge)五年要(yao)顯著提升經營性業(ye)務(wu)收入(ru)(ru)與(yu)利潤貢(gong)獻。

龍(long)湖集(ji)團董事會主席(xi)兼(jian)首席(xi)執行官陳序平也(ye)表示，在目(mu)(mu)(mu)前階段，龍(long)湖集(ji)團要把(ba)債務安(an)全放在第(di)一(yi)位，但公司也(ye)保持了一(yi)定的投(tou)資強度，聚焦一(yi)二線核心的城(cheng)市，選(xuan)擇更有生意(yi)邏輯、更加(jia)有兌現把(ba)握的項(xiang)目(mu)(mu)(mu)。在這一(yi)輪償(chang)債周期下，龍(long)湖集(ji)團的天街項(xiang)目(mu)(mu)(mu)一(yi)個都沒(mei)有出售，長(chang)租(zu)公寓和資管航(hang)道(dao)還在發展、還在拿(na)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，抓住窗口期，為多航(hang)道(dao)業(ye)務做(zuo)長(chang)期規劃(hua)和發展。

面(mian)對行業(ye)(ye)(ye)(ye)挑(tiao)戰，新城控(kong)股也在(zai)憑借“地(di)產開發+商業(ye)(ye)(ye)(ye)運營”雙輪驅(qu)動戰略，發揮運營優勢(shi)。對于公(gong)司下(xia)一(yi)步發展，新城控(kong)股在(zai)年報中(zhong)表示(shi)，商業(ye)(ye)(ye)(ye)運營是一(yi)個可以穿越周(zhou)期的行業(ye)(ye)(ye)(ye)，讓企業(ye)(ye)(ye)(ye)形成(cheng)統一(yi)的管理(li)語言，最終指引企業(ye)(ye)(ye)(ye)將核心優勢(shi)轉(zhuan)化(hua)為持續的經營業(ye)(ye)(ye)(ye)績(ji)。在(zai)消(xiao)費增(zeng)長放緩、差異(yi)化(hua)市場崛(jue)起等新的行業(ye)(ye)(ye)(ye)趨勢(shi)下(xia)，旗下(xia)的“商業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)事業(ye)(ye)(ye)(ye)部”升級為“新城吾悅商業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)集(ji)團(tuan)有限(xian)公(gong)司”，提升差異(yi)化(hua)競爭力。

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