每(mei)經(jing)記者(zhe)｜周逸斐    每(mei)經(jing)編(bian)輯(ji)｜陳(chen)星     

北京：將建(jian)設籌集保(bao)障性租賃住房5萬套(tao)、竣(jun)工各類(lei)保(bao)障房8萬套(tao)；

江蘇：今年將籌集保(bao)障性租賃(lin)住房5萬套；

甘(gan)肅：今年將(jiang)重(zhong)點緩解住房困難(nan)家庭和新市民(min)的住房壓力，計劃新開工(gong)保障性租賃(lin)住房2.37萬套、配(pei)售型保障房3495套；

……

1月份以來，多地(di)相繼(ji)公(gong)布了今年(nian)(nian)的年(nian)(nian)度住房計劃，進(jin)一步明確了今年(nian)(nian)保障性住房、老舊(jiu)小(xiao)區改造等多項工作(zuo)的目(mu)標。

我國保障房(fang)需求到底有多大？由地方(fang)國有企(qi)業收購的存(cun)量(liang)商(shang)品房(fang)能否(fou)改造成保障房(fang)？圍繞這一系列話題，在2025年全國兩會召開前夕(xi)，原國家房(fang)改課題組(zu)組(zu)長、中房(fang)集團(tuan)原董(dong)事長孟(meng)曉蘇接受了《每(mei)日經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》（以下簡稱NBD）記者的專訪。

孟曉蘇是中(zhong)房(fang)集團公司第三任(ren)董(dong)事長，也曾在1996~1998年擔(dan)任(ren)“住房(fang)建設成為國民經濟新(xin)增長點(dian)”課題組(zu)組(zu)長，主持編寫了中(zhong)國住房(fang)制(zhi)度改革方(fang)案，是保(bao)障房(fang)建設最早(zao)提(ti)議人(ren)之一(yi)。

二十多年(nian)前(qian)，孟曉蘇曾(ceng)參與房改方案的起(qi)草(cao)，當時便提議建立(li)“住房雙軌制”，即市場(chang)供(gong)應商品房、政府提供(gong)廉租房。

預計還需要提供約1億套保障房

NBD：在您看來，如今保障房需求有多大？

孟曉蘇：從2008年(nian)以(yi)來，我國(guo)保(bao)(bao)持著(zhu)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)住房建設(she)力度(du)(du)。根據(ju)住房和(he)城鄉(xiang)建設(she)部的(de)(de)(de)數(shu)據(ju)，截至2023年(nian)底，累(lei)計(ji)建設(she)各類(lei)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)住房和(he)棚改安置住房6400多萬(wan)(wan)套(tao)(tao)，1.5億多群眾喜圓(yuan)安居夢。2024年(nian)全國(guo)計(ji)劃建設(she)籌(chou)集保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)住房共計(ji)170.4萬(wan)(wan)套(tao)(tao)（間(jian)），上半年(nian)全國(guo)已(yi)建設(she)籌(chou)集保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)住房112.8萬(wan)(wan)套(tao)(tao)（間(jian)），占年(nian)度(du)(du)計(ji)劃的(de)(de)(de)66.2%。而在整個“十四(si)五”時期，全國(guo)計(ji)劃籌(chou)集建設(she)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)租賃住房870萬(wan)(wan)套(tao)(tao)（間(jian)），預計(ji)可(ke)解決2600多萬(wan)(wan)新市民、青年(nian)人的(de)(de)(de)住房困難。

根(gen)據《關于加快發(fa)展保障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)的意見》，保障(zhang)房(fang)要解決符(fu)合(he)條(tiao)件的工薪家庭(ting)的住(zhu)房(fang)困難。若(ruo)仍然按照“十四五”原建設計劃按部就班進行建設，顯然是(shi)不夠的。

目前我(wo)國城鎮(zhen)(zhen)居民住(zhu)(zhu)房情(qing)況都(dou)是按照戶(hu)籍人口(kou)統計的，還(huan)需要(yao)考慮到其他(ta)常住(zhu)(zhu)人口(kou)即約3億新市民進城居住(zhu)(zhu)的需求(qiu)，以及考慮包括(kuo)城鎮(zhen)(zhen)青年人家庭(ting)(ting)在內的其他(ta)工薪(xin)收入家庭(ting)(ting)的住(zhu)(zhu)房需求(qiu)。所以加(jia)大保障性住(zhu)(zhu)房的建(jian)設和供給，是重要(yao)而緊迫(po)的任務。

根據國家統計(ji)局數據，截至2023年(nian)底全國戶籍人口(kou)城鎮(zhen)化率是(shi)48.3%，為(wei)6.81億(yi)(yi)人，而常住人口(kou)城鎮(zhen)化率達到66.16%，為(wei)9.33億(yi)(yi)人，超出(chu)2.5億(yi)(yi)人，多出(chu)來(lai)的(de)人口(kou)都是(shi)農民(min)進城的(de)“新(xin)市民(min)”。再算(suan)上這些(xie)“新(xin)市民(min)”留在農村家里的(de)“留守兒童”，就(jiu)是(shi)約3億(yi)(yi)人口(kou)，即大約是(shi)1億(yi)(yi)個家庭沒(mei)有轉(zhuan)化為(wei)戶籍人口(kou)。

當然(ran)，還得減去部分進(jin)城新市(shi)民已(yi)在城鎮購買(mai)了商品房(fang)，再加上城鎮需要保(bao)障(zhang)房(fang)的青(qing)年(nian)人新家(jia)(jia)庭，以(yi)及適當提高低保(bao)、低收入住房(fang)困難家(jia)(jia)庭住房(fang)保(bao)障(zhang)標(biao)準。所以(yi)，總量(liang)上來(lai)說，預計保(bao)障(zhang)房(fang)還需要提供約1億套。

如(ru)果仍(reng)按照(zhao)“十四五”規(gui)劃(hua)的保(bao)障(zhang)房投資強度(du)，這些保(bao)障(zhang)房建設需要58年(nian)才能完成(cheng)。建議(yi)積極(ji)落實(shi)加大(da)保(bao)障(zhang)性(xing)住房的建設和供給要求，把它(ta)縮短到(dao)10年(nian)左右完成(cheng)，把“十四五”規(gui)劃(hua)的保(bao)障(zhang)房數量提高到(dao)每年(nian)提供800萬~900萬套。

我國城鎮化(hua)率持續提升

NBD：如何能讓地方政府可持續地修建保障房，同時給地方政府增加財政收入？

孟曉蘇：我建(jian)(jian)議，我國在(zai)今后10年中，每(mei)年需要增(zeng)加保障房(fang)(fang)投(tou)資(zi)5萬(wan)億元，可增(zeng)加房(fang)(fang)地產(chan)(chan)新(xin)開(kai)工(gong)面(mian)積10億平方(fang)米。正好(hao)能補上如(ru)今房(fang)(fang)地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)減少的5萬(wan)億元和房(fang)(fang)地產(chan)(chan)新(xin)開(kai)工(gong)面(mian)積減少的10多億平方(fang)米。在(zai)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)持續下滑(hua)的近幾(ji)年，正好(hao)可以(yi)填補投(tou)資(zi)下降的空間，并對建(jian)(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)(ye)、建(jian)(jian)材業(ye)(ye)(ye)、冶煉業(ye)(ye)(ye)、化(hua)工(gong)業(ye)(ye)(ye)、紡(fang)織(zhi)業(ye)(ye)(ye)、家電家居業(ye)(ye)(ye)、服務(wu)業(ye)(ye)(ye)等180多個相關產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)生重要拉動(dong)作用(yong)。在(zai)有針對性地改善民(min)生的同時(shi)，可以(yi)有效拉動(dong)就(jiu)業(ye)(ye)(ye)、增(zeng)加消費能力和提(ti)供財(cai)政稅(shui)收(shou)。

這里(li)面需要中(zhong)央財(cai)政拿出的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)并不(bu)太多。在前三年，需要中(zhong)央財(cai)政每(mei)年出資(zi)(zi)(zi)(zi)5000億元(yuan)(yuan)，要求地方政府對等出資(zi)(zi)(zi)(zi)5000億元(yuan)(yuan)（可(ke)以(yi)是土地整理成本(ben)），以(yi)這1萬億元(yuan)(yuan)帶動4萬億元(yuan)(yuan)銀(yin)行貸(dai)款，可(ke)以(yi)達到每(mei)年5萬億元(yuan)(yuan)的(de)規模。配售型保障房兩年內就(jiu)可(ke)通(tong)過(guo)銷售收回投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，幾年后中(zhong)央財(cai)政不(bu)需要繼續增加多少投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，通(tong)過(guo)已投(tou)入資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)周(zhou)轉(zhuan)和循環，就(jiu)可(ke)保持政府投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)保障房力度不(bu)減。

最后，要為(wei)加(jia)大保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房建設(she)(she)所能增加(jia)的(de)稅(shui)收算(suan)一筆賬(zhang)。保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房除(chu)了不(bu)收土地(di)出讓金和(he)不(bu)攤入城(cheng)市(shi)基(ji)礎設(she)(she)施(shi)費用(yong)以外，從建設(she)(she)施(shi)工環節開始都是企業市(shi)場行為(wei)，市(shi)場經(jing)營(ying)主體當然(ran)負(fu)有納稅(shui)義務(wu)，其(qi)中(zhong)包括企業所得稅(shui)和(he)房地(di)產相關稅(shui)收等(deng)。加(jia)之(zhi)工薪(xin)家庭在購(gou)買保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房后，肯(ken)定還(huan)會增加(jia)房屋裝(zhuang)修、購(gou)買家電(dian)、家居用(yong)品等(deng)多項消費支出，又將(jiang)在拉動(dong)相關產業發展的(de)同時(shi)創造稅(shui)收。

綜合以上因素(su)，5萬億(yi)元(yuan)投(tou)資(zi)(zi)保(bao)障房應可帶來20%左右(you)的稅(shui)收(shou)(shou)，那(nei)么每年增加的稅(shui)收(shou)(shou)就(jiu)可望達(da)到1萬億(yi)元(yuan)。三五年后政府投(tou)資(zi)(zi)就(jiu)可通(tong)過稅(shui)收(shou)(shou)盡數(shu)收(shou)(shou)回，而投(tou)入(ru)的資(zi)(zi)本金還(huan)(huan)在循環使(shi)用，投(tou)資(zi)(zi)力度不(bu)(bu)減(jian)，增加稅(shui)收(shou)(shou)的勢頭還(huan)(huan)將持續(xu)多年。所以完全可用發(fa)行長(chang)期國(guo)債的資(zi)(zi)金來實現政府投(tou)資(zi)(zi)。保(bao)障房投(tou)資(zi)(zi)不(bu)(bu)僅是精準惠民(min)的“民(min)心工程”，而且還(huan)(huan)將是還(huan)(huan)本金最(zui)快、付利息最(zui)好、可靠性最(zui)強的國(guo)債投(tou)資(zi)(zi)方向(xiang)。

我國大城市商辦過剩難以靠市場自行消化

NBD：去年中央經濟工作會議提出“盤活存量用地和商辦用房”。您認為造成我國各城市商辦用房過剩的原因是什么？

孟曉蘇：這一現象與(yu)地(di)方過去多(duo)(duo)年的誤(wu)判有(you)關，有(you)人認為有(you)多(duo)(duo)少辦(ban)公樓就能(neng)招(zhao)來多(duo)(duo)少商(shang)(shang)，認為商(shang)(shang)辦(ban)物(wu)業能(neng)帶(dai)來長期稅收，而建住房只(zhi)能(neng)收一次地(di)價，以后就再(zai)沒有(you)財政收益了。

各地(di)對商(shang)業與辦公樓用地(di)的(de)過量審(shen)批(pi)，還受到(dao)十(shi)(shi)多(duo)年來(lai)房地(di)產調控(kong)政策的(de)影響。特別(bie)是十(shi)(shi)幾年前開始(shi)“限(xian)購住房”以后(hou)，地(di)方就加大供應商(shang)辦用地(di)。比如上(shang)海市(shi)(shi)除了大量供地(di)之外(wai)，還把(ba)市(shi)(shi)內(nei)工業園區(qu)成片改為商(shang)辦園區(qu)。由(you)于新增供應量持續增加，加上(shang)市(shi)(shi)場需(xu)求萎縮，導(dao)致商(shang)辦租(zu)金下(xia)降和空置(zhi)率上(shang)升。

據我了解，商(shang)辦(ban)規劃用(yong)地(di)曾占到整個土地(di)供應量的30%左右，但(dan)是(shi)它的銷(xiao)售只占10%左右。商(shang)業和(he)辦(ban)公(gong)樓(lou)用(yong)地(di)建(jian)設項目超量增加(jia)，反映出全(quan)國房地(di)產市(shi)場(chang)的突出問題，也是(shi)造(zao)成樓(lou)市(shi)過剩的主要歷史(shi)原因。特別是(shi)一線城市(shi)，更要關注這件(jian)事情(qing)。

NBD：國外是如何面對商辦過剩的？有哪些經驗值得借鑒？

孟曉蘇：商辦過剩是近年(nian)來不少國(guo)外大(da)(da)城市出現的(de)問題。據美(mei)國(guo)鐵獅門公(gong)司介紹，幾(ji)年(nian)前的(de)疫情在美(mei)國(guo)促進了居家辦公(gong)，對(dui)辦公(gong)樓市場打擊(ji)很(hen)大(da)(da)，同時(shi)網絡(luo)營銷的(de)發展對(dui)原有的(de)商業業態沖擊(ji)不小。美(mei)國(guo)人認為商辦設施過剩的(de)變化是不可逆的(de)，因(yin)此對(dui)“商改住”（將(jiang)商業用(yong)房改為住宅用(yong)途）項目的(de)規劃(hua)調(diao)整沒有多(duo)大(da)(da)障礙，改造技術也很(hen)純熟。

不(bu)少美(mei)國公司(si)對“商(shang)改住”的(de)做法很有經驗。著名(ming)的(de)紐約“特朗普大廈”本來(lai)是(shi)“曼哈(ha)頓銀行(xing)大廈”，后來(lai)因為(wei)銀行(xing)合并成(cheng)為(wei)空置，經規劃調整進(jin)行(xing)“商(shang)改住”，名(ming)稱(cheng)改為(wei)“華(hua)爾街40號(hao)”。

我國許多大城市的(de)商(shang)辦過剩源自(zi)商(shang)業形(xing)勢與業態的(de)變化(hua)，是(shi)絕對過剩，難以靠市場自(zi)行消化(hua)。必須要(yao)采取行政(zheng)措施包(bao)括(kuo)規劃調整手段，才能(neng)借(jie)助市場力量慢慢走(zou)出來(lai)。

NBD：地方政府該如何調整思路，才能更好解決商辦過剩問題？

孟曉蘇：現(xian)在已有中(zhong)小城市如長沙，采取積極行(xing)動(dong)改變規(gui)劃方(fang)(fang)向，出現(xian)可喜變化(hua)的苗頭。商(shang)業和辦公(gong)樓(lou)積壓嚴重的大城市，更(geng)應(ying)當在化(hua)解商(shang)業庫(ku)存(cun)方(fang)(fang)面找到政策突(tu)破(po)口(kou)。

據了解，北京商辦(ban)存量市場現(xian)存房(fang)屋(wu)不少都建在(zai)五環和六環路之外，還有成平方公里的(de)商辦(ban)用地批建在(zai)遠郊區，那些地方營商需求并不高，批地時可能就(jiu)是準(zhun)備“商改住(zhu)”的(de)。后來北京發布(bu)制(zhi)止“商改住(zhu)”的(de)一系列文件，一些項目就(jiu)此停滯(zhi)。

上(shang)海房地(di)產市場目前存在(zai)的(de)問題，主要(yao)是(shi)已建成、已批在(zai)建和(he)已規(gui)(gui)劃尚(shang)未建的(de)商辦(ban)物業(ye)規(gui)(gui)模過(guo)大。其中不少(shao)辦(ban)公區域都在(zai)城(cheng)市核心區。在(zai)供(gong)給過(guo)量(liang)的(de)同時又出現需求減退，不少(shao)企業(ye)經營困難(nan)退租辦(ban)公樓。上(shang)海及時優化(hua)商辦(ban)樓物業(ye)政策，主動(dong)推動(dong)“商改(gai)住(zhu)”功能性調整(zheng)。若(ruo)將上(shang)海現存商辦(ban)物業(ye)70%調整(zheng)為住(zhu)宅(zhai)，既(ji)能整(zheng)體消化(hua)商辦(ban)樓過(guo)剩，又能較快增加居?住(zhu)宅(zhai)供(gong)給，有一舉多得(de)的(de)效果。

近年來我(wo)國(guo)新(xin)開工住宅房屋面積降幅較(jiao)大(da)

地方收購的存量商品房可改造成租賃型保障房

NBD：您認為由地方國有企業收購的存量商品房能否改造成保障房？

孟曉蘇：我(wo)認為變為租賃型(xing)(xing)保(bao)(bao)障(zhang)房是沒有(you)什么問題的(de)(de)，但(dan)要把(ba)它們變成配售型(xing)(xing)保(bao)(bao)障(zhang)房，就要看其土地出讓金繳納沒有(you)。繳納過足額(e)商品房土地出讓金的(de)(de)房屋，明顯不符合《關于規(gui)(gui)劃(hua)建設保(bao)(bao)障(zhang)性住房的(de)(de)指(zhi)導意見》規(gui)(gui)定(ding)的(de)(de)保(bao)(bao)障(zhang)房要土地劃(hua)撥，且不攤入城市(shi)基礎設施配套費用(yong)的(de)(de)要求。當然不可能成為配售型(xing)(xing)保(bao)(bao)障(zhang)房。

NBD：商辦用地能否改造成保障房？

孟曉蘇：城市的(de)(de)商(shang)(shang)辦用地地價一(yi)般只是商(shang)(shang)品房(fang)地價的(de)(de)三(san)分之一(yi)。譬如(ru)在北(bei)(bei)京，商(shang)(shang)辦房(fang)的(de)(de)平均(jun)售價約2萬元/平方米。將(jiang)它們改為保障(zhang)(zhang)房(fang)，很適合北(bei)(bei)京工薪家庭的(de)(de)需求(qiu)和購買能(neng)力，全國各主(zhu)要城市的(de)(de)商(shang)(shang)辦房(fang)價格與(yu)商(shang)(shang)品住宅價格，都(dou)(dou)因地價因素而(er)差別很大。因此(ci)，通(tong)過“商(shang)(shang)改住”將(jiang)其中一(yi)部分改為保障(zhang)(zhang)房(fang)是完全可行(xing)的(de)(de)，無論保障(zhang)(zhang)房(fang)是租是售，都(dou)(dou)是很便(bian)于(yu)操作的(de)(de)。

我(wo)認為增加保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)供給需(xu)要加快推動保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)建(jian)設等(deng)三大工程，也(ye)需(xu)要充分挖掘現(xian)有的房(fang)(fang)屋存(cun)量(liang)(liang)。現(xian)在國家要求以(yi)央行(xing)再貸款支(zhi)持商業(ye)銀行(xing)貸款，由政(zheng)府平(ping)臺(tai)公(gong)司“收購(gou)存(cun)量(liang)(liang)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)改(gai)為保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)”。“收購(gou)存(cun)量(liang)(liang)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)”的要求當然應當包括存(cun)量(liang)(liang)商業(ye)用房(fang)(fang)和辦公(gong)樓(lou)，這項政(zheng)策完全(quan)適用于“商改(gai)住”。

NBD：“商改住”能否為地方政府緩解一些財政壓力？

孟曉蘇：兩年多來各(ge)城市土地(di)拍賣市場急(ji)劇萎縮(suo)，已嚴重影(ying)響到地(di)方政府(fu)財政收(shou)入。需(xu)要(yao)支持和幫助地(di)方政府(fu)開辟新(xin)稅源(yuan)。其實地(di)方政府(fu)的(de)新(xin)增(zeng)(zeng)土地(di)稅源(yuan)就在眼前，通過規劃(hua)調整把部(bu)分(fen)商(shang)辦房屋改為商(shang)品住房，就可(ke)以增(zeng)(zeng)收(shou)土地(di)出(chu)讓(rang)金，實現財政增(zeng)(zeng)收(shou)。那就可(ke)以清楚地(di)看到，“商(shang)改住”中蘊(yun)含(han)著巨(ju)量稅源(yuan)。

數據顯示，上海(hai)現存商辦(ban)物業規模約為(wei)(wei)1500萬平(ping)(ping)(ping)方米(mi)，平(ping)(ping)(ping)均地(di)價為(wei)(wei)1.5萬元/平(ping)(ping)(ping)方米(mi)；上海(hai)商品房(fang)(fang)(fang)的(de)平(ping)(ping)(ping)均地(di)價為(wei)(wei)4.5萬元/平(ping)(ping)(ping)方米(mi)，地(di)價是商辦(ban)房(fang)(fang)(fang)的(de)三倍(bei)。而(er)上海(hai)很(hen)多商辦(ban)樓位(wei)于城市核心區(qu)域，可以增收地(di)價變為(wei)(wei)商品房(fang)(fang)(fang)。若將商辦(ban)樓的(de)70%調整為(wei)(wei)住宅，則上海(hai)將能獲得3000億元的(de)土地(di)出讓(rang)金，還(huan)會有一定的(de)房(fang)(fang)(fang)屋交易稅收。

全國(guo)各大城市的類似(si)情況很多，如果都可以(yi)(yi)照此(ci)辦(ban)理，那么能夠(gou)獲取的土(tu)(tu)地(di)(di)出讓金(jin)就會達(da)到數萬(wan)億(yi)元(yuan)。它可以(yi)(yi)在(zai)增(zeng)(zeng)量(liang)(liang)供地(di)(di)難以(yi)(yi)出售(shou)的情況下，盤活土(tu)(tu)地(di)(di)存量(liang)(liang)，從土(tu)(tu)地(di)(di)存量(liang)(liang)上(shang)增(zeng)(zeng)收，有(you)效增(zeng)(zeng)加地(di)(di)方政府的財(cai)政收入。