每(mei)經(jing)記者｜李蕾    每(mei)經(jing)編輯｜葉(xie)峰(feng)    

《每日經濟(ji)新(xin)聞》獲悉，經歷了近段(duan)時間的連續(xu)上(shang)漲之后，上(shang)周公(gong)募REITs二級市場開始出(chu)現整(zheng)體震(zhen)蕩回調(diao)。

Wind數據顯(xian)示，截至上(shang)周五，中證REITs（收盤）指(zhi)(zhi)數為839.97，環比下跌2.92%；中證REITs全收益指(zhi)(zhi)數收于(yu)1033.17，環比下跌2.9%。

全市場已經上(shang)市的63只公募REITs中，環比(bi)上(shang)漲的僅(jin)有5只。除去(qu)上(shang)周剛剛上(shang)市的華夏金隅智造工場REIT和(he)匯添富九州通(tong)醫藥倉儲(chu)物流REIT，其余3只分(fen)別是華夏北京(jing)保障房REIT、嘉實(shi)中國電建清潔能源(yuan)REIT和(he)鵬(peng)華深圳能源(yuan)REIT。另外58只產品均出現環比(bi)下跌，其中9只產品周內跌幅超過5%。

另一方面，公(gong)募(mu)(mu)REITs打新依(yi)然備受(shou)(shou)追捧，不(bu)受(shou)(shou)二級市場下(xia)跌影響。華夏金隅智造工場REIT上(shang)市首日(ri)開盤(pan)即漲(zhang)停(ting)，全天漲(zhang)幅高(gao)達30%；2月27日(ri)匯(hui)添富九州通醫藥(yao)REIT上(shang)市，集合競價階段就出現漲(zhang)停(ting)，雖盤(pan)中有(you)波(bo)動，但(dan)當日(ri)收(shou)(shou)盤(pan)漲(zhang)幅仍達28.22%。中信建(jian)投指出，公(gong)募(mu)(mu)REITs打新受(shou)(shou)熱捧，今年以來(lai)新發四只公(gong)募(mu)(mu)REITs上(shang)市首日(ri)均逼近(jin)漲(zhang)停(ting)，打新收(shou)(shou)益可觀。

行(xing)業和政策方面，上周證監會網站發(fa)布三條涉(she)及(ji)公(gong)募(mu)REITs兩會提案的答(da)復函。有專業機(ji)構(gou)表示(shi)，這(zhe)意(yi)味著我國公(gong)募(mu)REITs市場(chang)環境進一步優化，REITs市場(chang)擴容(rong)可(ke)期，未來REITs將更(geng)好發(fa)揮(hui)盤活固定資產、拓(tuo)寬投資渠道(dao)、推動經濟發(fa)展、助力資本市場(chang)高水(shui)平(ping)雙向開放(fang)的重(zhong)要作用。

二級市場震蕩回調，絕大多數產品上周出現下跌

經歷了(le)連續上漲(zhang)之后，上周公(gong)募REITs二級市(shi)場開啟了(le)震(zhen)蕩回(hui)調模式(shi)。

根據(ju)Wind數(shu)(shu)據(ju)，上周中(zhong)證REITs（收(shou)盤）指數(shu)(shu)和中(zhong)證REITs全收(shou)益(yi)指數(shu)(shu)雙雙下(xia)跌。截至上周五，中(zhong)證REITs（收(shou)盤）指數(shu)(shu)收(shou)于(yu)839.97，環比(bi)下(xia)跌2.92%；中(zhong)證REITs全收(shou)益(yi)指數(shu)(shu)收(shou)于(yu)1033.17，環比(bi)下(xia)跌2.9%。

從(cong)不(bu)同類型的產品來(lai)看，上周產權(quan)類REITSs周漲跌幅為(wei)-3.21%，特許(xu)經(jing)營權(quan)類REITs周漲跌幅為(wei)-2.83%。

從持有項目的行業類型來看，所有類型的產(chan)品均出現環比下(xia)跌(die)。來自(zi)開源證券的數(shu)據顯示，上周保(bao)障房、環保(bao)、高(gao)速(su)公路、產(chan)業園區(qu)、倉儲物(wu)流、能(neng)源、消費類REITs的周內漲(zhang)跌(die)幅分別為-1.13%、-1.75%、-3.00%、-4.09%、-4.82%、-2.45%、-2.35%。

具體(ti)產品方面(mian)，根據(ju)Wind數據(ju)，全市(shi)場已經上(shang)市(shi)的63只(zhi)公募REITs中，環比(bi)(bi)上(shang)漲的僅(jin)有5只(zhi)。除去剛(gang)剛(gang)上(shang)市(shi)的華夏(xia)金隅智(zhi)造工(gong)場REIT和(he)(he)匯添富九州通醫藥倉儲(chu)物流(liu)REIT，其余(yu)3只(zhi)分(fen)別是華夏(xia)北京保障房(fang)REIT、嘉實中國電(dian)建清(qing)潔(jie)能源REIT和(he)(he)鵬華深圳能源REIT，環比(bi)(bi)漲跌幅分(fen)別為1.03%、0.29%和(he)(he)0.14%。

上周漲幅排(pai)名前十(shi)的公募REITs

相比之下，環比下跌的(de)產品大(da)(da)幅增(zeng)加至(zhi)58只(zhi)，也就是說出現了普跌，其中(zhong)甚(shen)至(zhi)有(you)9只(zhi)產品周內(nei)跌幅超過5%。跌幅最大(da)(da)的(de)三只(zhi)產品分別是華夏深國際REIT、中(zhong)金山高集(ji)團高速公路REIT和(he)中(zhong)金重慶兩(liang)江REIT，周內(nei)漲跌幅分別為(wei)-7.92%、-7.59%和(he)-6.08%。

上周跌幅排名前十(shi)的公募REITs

對于近期的震蕩回調，國泰君安分析認為，本輪REITs市場普跌核心源于情緒超調與估值修復的共振。過去一周REITs市場迎來普遍調整，絕大多數項目皆面臨不同程度的下跌。REITs產品相較股而言收益彈性有限，股價上漲意味著IRR（內(nei)部收益率）的(de)下降，相較于債而言需關注市場沖(chong)擊下的(de)流(liu)動(dong)性(xing)風險(xian)。隨著REITs價格不斷(duan)抬升，IRR與分(fen)派率持續下行(xing)，且(qie)REITs市場流(liu)通盤規模偏小，流(liu)動(dong)性(xing)緩(huan)沖(chong)能力(li)有限(xian)，在(zai)市場情緒轉向引發集(ji)中拋售(shou)壓力(li)時易形成(cheng)流(liu)動(dong)性(xing)沖(chong)擊，放(fang)大短期波動(dong)風險(xian)。

該機構進(jin)一步表示，盡管短期承壓，但REITs高分紅屬(shu)性(xing)仍為中(zhong)期核心支(zhi)撐。考慮到市(shi)場(chang)情緒與(yu)流(liu)動性(xing)沖擊可能帶(dai)來股價(jia)超調，可待REITs市(shi)場(chang)企(qi)穩后參與(yu)。

打新持續火熱，監管提出基于REITs的ETF條件尚不完全具備

雖然二(er)級(ji)市場出現了普(pu)遍的震蕩回調，但并不影響(xiang)公募REITs打(da)新的火熱。

首先是首單城市更(geng)新項目(mu)——華夏金隅智造工(gong)場REIT在(zai)上市首日開(kai)盤即(ji)漲(zhang)停，全(quan)天(tian)漲(zhang)幅高(gao)達30%。公開(kai)資料顯示，基金首發(fa)底層(ceng)資產(chan)(chan)金隅智造工(gong)場產(chan)(chan)權(quan)一(yi)期項目(mu)，由原北(bei)京天(tian)壇家具廠房升級改造而來，是北(bei)京市城市更(geng)新標桿項目(mu)。

緊接著，2月27日(ri)全國(guo)首單醫藥倉儲物流REIT——匯添富九州通醫藥REIT上市，集(ji)合(he)競價(jia)階段漲(zhang)停，雖盤中有(you)波動(dong)，但當日(ri)收(shou)盤漲(zhang)幅仍達28.22%。該基金發售備(bei)受關注(zhu)，公眾投資者有(you)效(xiao)認購(gou)申請(qing)實(shi)際確認比例僅0.084%，有(you)效(xiao)認購(gou)倍(bei)數(shu)達1192倍(bei)，創歷史新(xin)高。對此(ci)，中信建投指出(chu)，今年以來四只(zhi)新(xin)發公募(mu)REITs上市首日(ri)均逼近(jin)漲(zhang)停，打新(xin)收(shou)益可觀。公募(mu)REITs二(er)級市場(chang)表(biao)現也較好，年內(nei)指數(shu)整體漲(zhang)幅約(yue)6.75%，業績(ji)表(biao)現穩健。

一級市場方面，截(jie)至(zhi)上周末(mo)共(gong)有20只REITs基金等(deng)待上市。此外中金中國綠(lv)發(fa)(fa)商業(ye)資(zi)產(chan)REIT首發(fa)(fa)申(shen)(shen)請已(yi)申(shen)(shen)報，南方順(shun)豐倉(cang)儲物流REIT首發(fa)(fa)申(shen)(shen)請已(yi)通過。

政策和行業方(fang)面亦(yi)有重磅(bang)動(dong)態值得關注。

2月(yue)28日，證監會答復(fu)政協提(ti)案，指出現(xian)階段(duan)推(tui)出基于REITs的(de)ETF條(tiao)件尚不完全具備，下一(yi)(yi)步(bu)(bu)將與香港方(fang)面保(bao)持密切溝通(tong)合作，積極(ji)推(tui)動REITs市場(chang)發展，加(jia)(jia)快推(tui)動REITs互聯(lian)互通(tong)盡早平穩落地；REITs專項立(li)(li)法(fa)工作已列入立(li)(li)法(fa)議(yi)程，下一(yi)(yi)步(bu)(bu)將進一(yi)(yi)步(bu)(bu)深入研(yan)究REITs的(de)法(fa)律依據、交(jiao)易安排、管理架構、監督管理及其(qi)他配套(tao)機(ji)制(zhi)，借鑒境(jing)內外實(shi)踐經驗(yan)，加(jia)(jia)快推(tui)動相關(guan)立(li)(li)法(fa)工作等。

對此，國信(xin)證券分析(xi)指出(chu)，這意味著我國公募REITs市場環境進(jin)一(yi)步優(you)化，REITs市場擴(kuo)容可期(qi)，未來REITs將更(geng)好發(fa)揮盤活固定資產、拓寬投資渠(qu)道、推動經(jing)濟(ji)發(fa)展、助力資本市場高水(shui)平雙向開放的重要作用。

封面圖片來源：視覺(jue)中國-VCG111315628300