每經記(ji)者(zhe)｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤(yu)    

2024年12月31日(ri)，上海第八(ba)批次土拍(pai)正式收官，7宗地(di)塊全部成功出讓(rang)，總(zong)出讓(rang)金額為192.25億元。

最為熱門的(de)是(shi)徐匯區S030501單元N06-22地塊(kuai)，這是(shi)上海恢復“價(jia)高(gao)者得(de)”土拍規則后，又一宗“未拍先火(huo)”的(de)市區地塊(kuai)。

宸嘉發(fa)(fa)展經歷(li)101輪激烈競拍，最(zui)終擊敗保利發(fa)(fa)展、招商蛇口和(he)越秀地(di)產聯(lian)(lian)合(he)體(ti)、徐匯城投(tou)和(he)中(zhong)海地(di)產聯(lian)(lian)合(he)體(ti)等三家競買方，以總價(jia)43.8億(yi)元奪得該(gai)地(di)塊(kuai)(kuai)，樓面價(jia)12.6萬(wan)元/平方米(mi)，溢價(jia)率40%。這也是今年上海土拍樓面價(jia)第二(er)高的地(di)塊(kuai)(kuai)。

據中指研(yan)究院(yuan)統計(ji)，2024年(nian)全年(nian)，上(shang)海集中供地共計(ji)出讓(rang)宅地48宗，總(zong)出讓(rang)建(jian)筑(zhu)面積(ji)337.36萬(wan)平方(fang)米，土拍成交總(zong)金額為(wei)1321.62億元。

宸嘉發展“硬剛”央國企

2024年12月(yue)30日(ri)下午兩點，徐匯區S030501單元N06-22地(di)塊正(zheng)式開(kai)拍(pai)，上海土(tu)地(di)市場官網的土(tu)拍(pai)直播平臺很快(kuai)顯(xian)示有500多(duo)人同時(shi)在線觀(guan)看(kan)。

該地塊(kuai)位于徐(xu)匯區龍華街(jie)道，處在(zai)徐(xu)家匯商圈和徐(xu)匯濱江(jiang)的中心地段，靠近上海(hai)體(ti)育(yu)場(chang)、龍華寺(si)，不僅交通(tong)便(bian)利，而(er)且(qie)商業(ye)、醫療、教育(yu)配套成(cheng)熟(shu)，板塊(kuai)內已多年未(wei)有(you)新房供應(ying)。

近年(nian)來徐(xu)匯濱江新房(fang)入市行情(qing)火熱，代表樓(lou)盤有中海領邸、云錦東方和百匯園等，新房(fang)入市均(jun)價在13萬元/平方米以上。

早在去年12月初，招商蛇(she)口旗下子公司(si)上海(hai)虹(hong)潤置業有限公司(si)就曾發布招標(biao)計(ji)劃公告，瞄準徐匯區S030501單元(yuan)N06-22地塊，擬投資(zi)60億(yi)元(yuan)，其中建安成本9.86億(yi)元(yuan)。

該地塊(kuai)起始總價(jia)31.303億元(yuan)，起拍(pai)樓(lou)面價(jia)90008元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，第一輪中止價(jia)為43.824億元(yuan)，溢價(jia)率40%，中止樓(lou)面價(jia)為126011元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)。

四家競(jing)買方一直激戰了101輪，宸嘉(jia)發(fa)展(zhan)報價觸及地塊中止價，隨后(hou)保利(li)發(fa)展(zhan)、徐匯城投和中海地產聯合(he)體退出競(jing)爭，留下宸嘉(jia)發(fa)展(zhan)、招(zhao)商蛇口和越秀地產聯合(he)體兩家競(jing)買方進入第二(er)輪比拼。

經過最后的競“高品(pin)(pin)質建設”指標環節(jie)和競報公共(gong)服務設施面積環節(jie)，長沙宸(chen)嘉新昊置(zhi)業有限公司（宸(chen)嘉發(fa)展(zhan)控股公司）奪得該(gai)地塊，成(cheng)交總價43.824億元(yuan)，成(cheng)交樓面價126011元(yuan)/平(ping)方米(mi)，溢價率40%，“高品(pin)(pin)質建設”指標為(wei)商品(pin)(pin)住宅裝修標準不低于7000元(yuan)/平(ping)方米(mi)，公共(gong)服務設施（計容）1840平(ping)方米(mi)。

上海(hai)中原地產市場分(fen)析師盧(lu)文曦(xi)分(fen)析認(ren)為，此次(ci)熱點地塊(kuai)競爭激烈，每個報價間(jian)隔時間(jian)不長，超(chao)過39億元后報價速(su)度才開始有所放慢。在報高品質競價階段有2家競買(mai)人退(tui)出，說明房企比較在意這部分(fen)的投入，因為會增加(jia)開發成(cheng)本，壓縮利潤(run)空(kong)間(jian)。

“從熱點地塊(kuai)的競(jing)爭(zheng)(zheng)可(ke)以看出，國央企(qi)在(zai)拿(na)地方面依(yi)舊積極，雖然年底房企(qi)資(zi)金壓(ya)力會比(bi)較明顯，但是(shi)對于優質地塊(kuai)的競(jing)爭(zheng)(zheng)繼續不(bu)遺余力。民營房企(qi)在(zai)眾多國央企(qi)競(jing)爭(zheng)(zheng)對手中獲得地塊(kuai)，說明最近土拍(pai)市(shi)場好轉(zhuan)，房企(qi)信(xin)心回升(sheng)。”盧文曦表示，上海高端(duan)改善(shan)住(zhu)宅市(shi)場潛力依(yi)舊充足(zu)，只要產(chan)品夠(gou)精致，有足(zu)夠(gou)吸引力，市(shi)場去(qu)化(hua)壓(ya)力不(bu)大。

參拍房企中出現新面孔

上(shang)海(hai)2024年土拍(pai)收(shou)官之戰(zhan)，參拍(pai)和拿地(di)(di)以央(yang)(yang)國(guo)企(qi)為主力。據好地(di)(di)研(yan)究院統計，7宗地(di)(di)塊有5宗被央(yang)(yang)國(guo)企(qi)及城(cheng)投公司收(shou)入囊中，央(yang)(yang)國(guo)企(qi)占(zhan)總成交金(jin)額(e)的76%，招商蛇(she)口、中國(guo)金(jin)茂兩家(jia)央(yang)(yang)企(qi)各獲得3宗地(di)(di)塊。

中國金(jin)茂和招商蛇口聯合體擊(ji)敗建發，以總(zong)價(jia)(jia)43.07億(yi)元(yuan)(yuan)競得寶山(shan)區N12-0402單元(yuan)(yuan)K1-11地塊(kuai)，成交樓面價(jia)(jia)34496元(yuan)(yuan)/平方米，溢價(jia)(jia)率16.03%。地塊(kuai)用地面積56751.13平方米，規(gui)劃建筑(zhu)面積124852.49平方米（住(zhu)宅85%、商業(ye)(ye)服務業(ye)(ye)15%），容積率2.2，建筑(zhu)限高(gao)60米。

中國(guo)金(jin)茂和(he)招商蛇(she)口聯合體經(jing)過65輪競價(jia)擊(ji)敗華潤置地和(he)建(jian)發房產，以總價(jia)29.29億元競得寶(bao)山區N12-0402單(dan)元D1-04地塊，成交樓面價(jia)38479元/平方米，溢價(jia)率14.86%。

中(zhong)國金(jin)茂+楊(yang)行城市建設(she)+寶(bao)冶(ye)聯合(he)體以底價31.16億元(yuan)(yuan)競得寶(bao)山(shan)區BSP0-0801單元(yuan)(yuan)13A-01地塊(kuai)、02aA-04地塊(kuai)，成交樓面(mian)價9058元(yuan)(yuan)/平方米，總(zong)用地面(mian)積95968.91平方米。

“中(zhong)國(guo)金茂(mao)和(he)招(zhao)商蛇(she)(she)口2024年在公開市(shi)場上斬獲不多(duo)，尤其是(shi)招(zhao)商蛇(she)(she)口，除了2024年年初單獨獲得松江地(di)(di)塊，后續均是(shi)以聯(lian)(lian)合(he)體形式拿地(di)(di)。可以看出，在市(shi)場壓(ya)力之下，央(yang)企也(ye)(ye)采取聯(lian)(lian)合(he)體形式補(bu)倉。對(dui)于中(zhong)國(guo)金茂(mao)來說也(ye)(ye)是(shi)如此，一些(xie)中(zhong)心區域(yu)的(de)項目去化完后的(de)確需要(yao)及時補(bu)倉。”盧文曦表(biao)示(shi)。

中指研究院(yuan)上(shang)海(hai)分析(xi)師劉卓維(wei)分析(xi)表示，2024年(nian)，上(shang)海(hai)土拍市(shi)場(chang)發生了較大(da)變化，首先(xian)，土拍規則取(qu)消(xiao)了限價(jia)，恢復“價(jia)高(gao)(gao)者得(de)”的競拍規則，為了提(ti)高(gao)(gao)熱門地塊(kuai)的產品(pin)品(pin)質，出臺了“雙(shuang)高(gao)(gao)雙(shuang)競”政策，帶動市(shi)場(chang)熱度回(hui)歸。其次，高(gao)(gao)溢(yi)價(jia)地塊(kuai)頻出，包括浦(pu)東新楊思地塊(kuai)、靜安(an)區曹家渡地塊(kuai)、徐匯斜土路地塊(kuai)、徐匯龍(long)華地塊(kuai)在(zai)內(nei)的高(gao)(gao)溢(yi)價(jia)地塊(kuai)頻現，突破全國單價(jia)紀(ji)錄(lu)，以及上(shang)海(hai)市(shi)場(chang)溢(yi)價(jia)率紀(ji)錄(lu)。

另外(wai)，參拍(pai)房(fang)企中(zhong)出現了新(xin)面孔(kong)，民營房(fang)企重回(hui)土拍(pai)市場，也(ye)有北京城(cheng)(cheng)建、山(shan)東鐵投等外(wai)地國企進(jin)入上海(hai)，更有貝(bei)殼(ke)集團(tuan)（貝(bei)好家）首(shou)次(ci)布局一線城(cheng)(cheng)市，成功摘得奉賢新(xin)城(cheng)(cheng)地塊。

封(feng)面圖片來源：每經記者(zhe) 劉頌輝 攝(she)