每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

零公(gong)攤、贈送面積(ji)、得(de)房率超100%……今年以來(lai)，多地樓市(shi)推出的(de)(de)“第(di)四代住(zhu)宅”引發市(shi)場關(guan)注。近日(ri)，北(bei)京(jing)市(shi)規劃和(he)自然資源委(wei)員會官網發布《北(bei)京(jing)市(shi)高品質(zhi)商(shang)品住(zhu)宅設計導則(ze)（試(shi)行）》（以下簡(jian)稱《導則(ze)》）。其中首次提出，鼓勵在(zai)住(zhu)宅首層(ceng)(ceng)設置架空層(ceng)(ceng)，打造室內外融合的(de)(de)共享(xiang)綠色公(gong)共空間；鼓勵在(zai)小區內設置開(kai)放的(de)(de)風雨連(lian)廊；鼓勵在(zai)多層(ceng)(ceng)住(zhu)宅設置開(kai)敞陽臺。

“北京(jing)此(ci)次(ci)新(xin)政策與(yu)南方城市(shi)的(de)一些設(she)計(ji)理(li)(li)念接軌，類似于(yu)‘第四(si)代住宅’概念。”中國企業資(zi)本聯(lian)盟副理(li)(li)事長柏文喜向記(ji)者(zhe)表示，對(dui)購(gou)房者(zhe)而(er)言，新(xin)政策將帶來更高(gao)質(zhi)量的(de)居住環(huan)境。記(ji)者(zhe)注意到，隨(sui)著“第四(si)代住宅”陸續在(zai)各地面(mian)市(shi)，或將實現(xian)(xian)以供給(gei)激活需求的(de)目的(de)。如今年以來，湖北上市(shi)的(de)部分(fen)新(xin)樓盤在(zai)戶型設(she)計(ji)與(yu)品質(zhi)方面(mian)有(you)明(ming)顯提高(gao)，高(gao)品質(zhi)住宅出現(xian)(xian)銷售“日光”的(de)案例(li)，起(qi)到了市(shi)場風向標(biao)的(de)作(zuo)用。

多項住宅設計規則被突破

《導(dao)則》一(yi)經發布，便在北(bei)京(jing)新房市場引起較(jiao)大反(fan)響。

記者注意到(dao)，《導則》首次提出鼓勵在住(zhu)宅底層(ceng)設置(zhi)視線通透、空間開(kai)敞(chang)的架(jia)空層(ceng)，作為居民公共活動、交往空間使用(yong)，架(jia)空面積可不計入(ru)容積率。

同時，鼓勵綜(zong)合考慮北方氣候特點、區(qu)域環境特征、建筑高度(du)等因素，打(da)造(zao)設(she)(she)計(ji)合理、形(xing)式多(duo)元、場景多(duo)樣的住宅(zhai)陽臺(tai)(tai)，鼓勵在(zai)多(duo)層(ceng)住宅(zhai)設(she)(she)置開敞(chang)陽臺(tai)(tai)。鼓勵通過(guo)屋頂綠化(hua)、垂直綠化(hua)等形(xing)式實(shi)現多(duo)層(ceng)次(ci)立體綠化(hua)；鼓勵通過(guo)在(zai)陽臺(tai)(tai)預(yu)設(she)(she)種(zhong)植槽(cao)、種(zhong)植箱(xiang)、種(zhong)植池、預(yu)留上(shang)下水條件(jian)等措施(shi)，提(ti)高室內(nei)外綠化(hua)環境品(pin)質。

而且，在不影響(xiang)居(ju)民生活(huo)品(pin)質的前提下，住宅(zhai)小區(qu)還可在場地內(nei)設置有蓋且不封(feng)閉的風雨連廊，用(yong)于連接相互獨立的建(jian)筑(zhu)物(wu)或(huo)將建(jian)筑(zhu)物(wu)與(yu)社區(qu)出(chu)(chu)入口、小區(qu)內(nei)廣(guang)場、游園、涼亭(ting)等公(gong)共空間相互銜接，方便居(ju)民休閑(xian)與(yu)出(chu)(chu)行。

一家頭部房(fang)(fang)企北京公司相關人士(shi)向記者表示(shi)，此次《導則(ze)》內容對開發企業(ye)來說(shuo)具有積極意義，相當于(yu)在建筑(zhu)報(bao)規方面放松了管(guan)理(li)尺度，能夠讓房(fang)(fang)子的(de)(de)得(de)房(fang)(fang)率和小區(qu)(qu)業(ye)態得(de)到提(ti)升(sheng)。“開發商為了提(ti)升(sheng)小區(qu)(qu)自身(shen)的(de)(de)產品力，早就有爭取設(she)計架空層(ceng)、風雨連廊和開敞(chang)陽(yang)臺(tai)，一直沒有被允(yun)許，此次《導則(ze)》終于(yu)在很多方面有所突破，對新開發的(de)(de)項目銷(xiao)售(shou)也(ye)有幫助(zhu)。”

值得一提(ti)的是，據公開資料，北(bei)京(jing)的華潤幸福(fu)里、京(jing)能電建洺(ming)悅灣以及(ji)頤(yi)和金茂(mao)府等(deng)小區，此(ci)前就曾(ceng)出現風(feng)(feng)雨連廊(lang)被拆除的情(qing)況，大興的招商璽多次報規風(feng)(feng)雨連廊(lang)才(cai)獲得審(shen)批。

北京(jing)另一家房(fang)企內部人士(shi)告(gao)訴(su)記(ji)者：“鼓(gu)勵連廊(lang)還是挺好的。很多項目都(dou)連著(zhu)門(men)口(kou)的大(da)堂做一部分，有儀式(shi)感，或者小區(qu)點狀分布的避雨(yu)防(fang)曬的涼亭(ting)，沒法讓每個單元都(dou)能連入。畢竟連廊(lang)太多交叉密布，基本都(dou)會切斷景觀整體性。可以形成完整連廊(lang)的是中式(shi)四合院。”

新規旨在提升住宅舒適性

“北京此次新(xin)(xin)政策與(yu)(yu)南(nan)方城市的一(yi)些設(she)(she)(she)計(ji)(ji)(ji)理念接(jie)軌，類似(si)于‘第四代住(zhu)宅(zhai)’概念。政策鼓勵的架空層設(she)(she)(she)計(ji)(ji)(ji)和(he)風(feng)雨連廊(lang)(lang)等措(cuo)施，旨在增(zeng)加得房(fang)率和(he)提高新(xin)(xin)房(fang)使用面(mian)積(ji)。這些措(cuo)施不僅提升了住(zhu)宅(zhai)的功能性和(he)舒(shu)適性，還(huan)通過(guo)政策規范促進(jin)了住(zhu)宅(zhai)設(she)(she)(she)計(ji)(ji)(ji)的創新(xin)(xin)和(he)發展。”柏文喜認為，對購(gou)房(fang)者(zhe)而(er)言(yan)，新(xin)(xin)政策也將(jiang)帶來(lai)更(geng)高質(zhi)(zhi)量的居(ju)住(zhu)環(huan)境。“購(gou)房(fang)者(zhe)可以(yi)(yi)期待(dai)擁有更(geng)多公共活動空間、改善的社區(qu)環(huan)境以(yi)(yi)及(ji)更(geng)舒(shu)適的居(ju)住(zhu)體驗。例如，架空層設(she)(she)(she)計(ji)(ji)(ji)將(jiang)提供室內外融(rong)合的共享綠色公共空間，風(feng)雨連廊(lang)(lang)將(jiang)方便居(ju)民休閑與(yu)(yu)出行(xing)。這些變(bian)化將(jiang)直接(jie)影響(xiang)購(gou)房(fang)者(zhe)的居(ju)住(zhu)體驗和(he)生活質(zhi)(zhi)量。”

值得(de)注意的(de)是，克而瑞近期發布了(le)《2024年度中國房地(di)產(chan)產(chan)品(pin)力TOP100》榜(bang)單，克而瑞集團CEO張燕提(ti)到，榜(bang)單中統計的(de)100個(ge)熱銷(xiao)項目(mu)(mu)中，通過(guo)提(ti)升產(chan)品(pin)力創造(zao)出溢(yi)價，成為產(chan)品(pin)設(she)計最突出的(de)特點。“產(chan)品(pin)卷在(zai)哪(na)里？首先是‘高(gao)贈(zeng)送(song)’，這(zhe)得(de)益于設(she)計規范調整、‘第四(si)代住宅’落地(di)，熱銷(xiao)項目(mu)(mu)得(de)房率一再提(ti)升。十大入圍項目(mu)(mu)平(ping)均得(de)房率92.5%，遠超過(guo)往。”

事實上(shang)，今年9月20日，中(zhong)共北京(jing)市委貫(guan)徹《中(zhong)共中(zhong)央關(guan)于進一步全面深(shen)化(hua)改(gai)革(ge)、推進中(zhong)國式(shi)現代化(hua)的(de)決定》的(de)實施意見發布，其中(zhong)提(ti)及，健全支(zhi)持城鄉居民多樣(yang)化(hua)改(gai)善(shan)性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需求的(de)政策(ce)(ce)機制(zhi)，發揮住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積金的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)保障作用(yong)；優化(hua)房(fang)(fang)地(di)產政策(ce)(ce)，適(shi)時取消普通住(zhu)(zhu)宅和(he)非普通住(zhu)(zhu)宅標(biao)準，優化(hua)商(shang)品住(zhu)(zhu)宅用(yong)地(di)交(jiao)易規則(ze)，改(gai)革(ge)房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發融資方式(shi)和(he)商(shang)品房(fang)(fang)預售制(zhi)度(du)。