每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

深圳(zhen)(zhen)首(shou)個自拆自建(jian)項目、樓(lou)齡超(chao)40年、同意率超(chao)90%??一系列標簽下，深圳(zhen)(zhen)市羅湖區(qu)清水河街(jie)道紅崗(gang)花(hua)園一度引發廣(guang)泛關注。

今年6月，紅崗(gang)花園發布通告，擬(ni)啟動自(zi)籌資金改(gai)造摸底等(deng)調查，但(dan)四個多月過(guo)去了(le)，仍未正(zheng)式推(tui)進(jin)。

“項(xiang)目(mu)當前采(cai)用‘居民主(zhu)體，政府統籌’方式(shi)，雖(sui)然前期(qi)同意率(lv)較高，但到具體洽談出(chu)資(zi)情況、戶型設計等問題(ti)時，業主(zhu)間仍存(cun)(cun)在較大分(fen)歧。這是(shi)深(shen)圳首個自(zi)拆自(zi)建項(xiang)目(mu)，與(yu)國內其他地區(qu)的(de)舊改項(xiang)目(mu)也(ye)存(cun)(cun)在差異。”11月11日上(shang)午，紅崗花園片區(qu)房產(chan)中介杜濤向《每日經濟新聞》記者表示。

同日(ri)上午(wu)，清(qing)水河街道(dao)工作人員向每經記者表示：“紅(hong)崗花園舊改項目具體(ti)執行方案還沒有(you)出(chu)來，所以暫(zan)時沒有(you)可對外公布的信息。得等具體(ti)推進政策(ce)出(chu)來后，才會(hui)有(you)后續(xu)。”

城市更(geng)新網總經理宋(song)留(liu)強向每經記者指出：“自拆(chai)自建，是(shi)一個民(min)間的(de)(de)稱呼。我更(geng)愿把自拆(chai)自建稱為自主更(geng)新。自主更(geng)新是(shi)業(ye)主主導的(de)(de)‘政府-社會-市場’多元合作實施(shi)模式(shi)，真正的(de)(de)自主更(geng)新要想成(cheng)功，離不開(kai)真正的(de)(de)‘城市更(geng)新前期服務商’助力。”

深圳紅崗花園現狀 每經記者 陳榮浩 攝

“賣不出去就等著拆遷”

公開信息顯示(shi)，紅崗花園于1987年(nian)建(jian)設(she)完成(cheng)，最早一批是韶關鋼鐵廠(chang)來(lai)深(shen)圳(zhen)建(jian)設(she)的家(jia)屬安置房，樓(lou)棟(dong)總數(shu)為18棟(dong)，擁有(you)普通住宅產權70年(nian)，占地面積3320平方米。

紅(hong)崗(gang)花園的改造問題由來已久。

2010年，有(you)開發商入場征集(ji)舊改意愿，但(dan)因部分業主未簽約而擱置；2019年，棚改前(qian)期摸底啟(qi)動(dong)，但(dan)最終不了(le)了(le)之。

2023年8月，街道辦曾回應居(ju)民，已將棚(peng)改(gai)(gai)(gai)摸底調查情況和相(xiang)關(guan)研究(jiu)報告報送區棚(peng)改(gai)(gai)(gai)主(zhu)管部(bu)門，并與(yu)區職(zhi)能(neng)部(bu)門協調加(jia)快研究(jiu)更新改(gai)(gai)(gai)造事宜。

轉機出現在今年6月，彼時街道辦(ban)一紙通告(gao)，擬(ni)啟動紅崗花園(yuan)自籌資金改造的摸底(di)調查，讓業主們(men)看到了希望。

到了今年9月，紅崗花(hua)園首輪摸底情況(kuang)出(chu)爐(lu)，居民整(zheng)體同意率達到90%以上(shang)。

如今(jin)，距離首(shou)次摸底已經過去四個多月，具(ju)體執行方案(an)未(wei)能落(luo)定。

“我個(ge)人認為這個(ge)項目后續(xu)還是會正常拆，只是目前在統籌(chou)過程中碰到(dao)了一些問題(ti)，比如并不是所有業主都愿意出錢。”杜濤說。

據每經記者探訪(fang)了解(jie)，目(mu)前小區內在售房源單價約4萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，比如一(yi)套70.34平方米(mi)的房源，掛牌價280萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，折合單價約3.98萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方米(mi)。

“因(yin)為有拆遷(qian)(qian)預期，所以現在(zai)與業(ye)主(zhu)的議(yi)價空間并不大，很(hen)多業(ye)主(zhu)都是賣(mai)得出去(qu)(qu)就賣(mai)，賣(mai)不出去(qu)(qu)就等著(zhu)拆遷(qian)(qian)的心態。”杜濤說。

需出多少錢？是否配建車位？

今年(nian)10月底，每經(jing)記者曾走訪該(gai)小(xiao)區(qu)(qu)，項目距離梨園地鐵站約800米(mi)，目前仍有(you)不少居(ju)民居(ju)住于此。從外(wai)立面(mian)可(ke)明顯看出小(xiao)區(qu)(qu)已有(you)些(xie)年(nian)頭，樓房兩側的道(dao)路停滿了車輛。

有居(ju)民向每經記者表示，目前絕大多數居(ju)民已(yi)同(tong)意拆遷，但(dan)什么時候(hou)能拆還不知道(dao)，主(zhu)要受(shou)限(xian)于需出多少錢、戶型設計(ji)、是否(fou)需要配建停車場等問題。

每經記者注意到，近年來，上(shang)海市徐(xu)匯區(qu)漕溪三村項(xiang)(xiang)目、北京市西城區(qu)樺皮廠胡同8號樓項(xiang)(xiang)目、浙江縉云(yun)縣舒洪(hong)鎮昆洪(hong)村項(xiang)(xiang)目等均實施過原拆原建(jian)。在部分業內人士看來，原拆原建(jian)能否順(shun)利落地，除了(le)居民(min)本身意愿外，還與資金支持、規(gui)劃設計、政策保障等因素息(xi)息(xi)相關。

11月11日下午(wu)，合一城(cheng)市(shi)更新(xin)集(ji)團(tuan)董事總經理羅宇向(xiang)每經記者表示(shi)，過往棚戶區(qu)改造(zao)由政府賦(fu)能市(shi)區(qu)屬國企主導推進，注重公(gong)共利益，項(xiang)目經濟效益有限，市(shi)場(chang)積極性不高，目前棚戶區(qu)改造(zao)模式(shi)已逐漸退出(chu)歷史舞臺。

“自(zi)拆自(zi)建的優勢主(zhu)要(yao)在于(yu)居民參(can)與度更高(gao)、改(gai)造(zao)靈活性更強以及改(gai)造(zao)資(zi)金(jin)成本更低，但劣勢也同樣明顯，因(yin)資(zi)金(jin)風險大，涉(she)及權利人多(duo)，存(cun)在明顯拆遷風險，市場主(zhu)體觀(guan)望居多(duo)。”羅宇表示，深圳正擬定業(ye)主(zhu)自(zi)籌(chou)老(lao)舊(jiu)小區改(gai)造(zao)模(mo)式具體實施路徑相關(guan)政策(ce)，但還未出臺。

宋(song)留(liu)強則提(ti)到，自主(zhu)更新可以說(shuo)是拯救舊(jiu)住(zhu)宅區更新的(de)重(zhong)要方向。“今年4月，浙江省出臺(tai)了(le)全國首個(ge)自主(zhu)更新政(zheng)策(ce)《關于(yu)穩步推進城鎮老舊(jiu)小(xiao)區自主(zhu)更新試點工(gong)作的(de)指導意見（試行）》；11月，《蘇州(zhou)市(shi)城市(shi)更新條例（草(cao)案(an)）》把自主(zhu)更新作為舊(jiu)住(zhu)宅區城市(shi)更新的(de)主(zhu)要實施模(mo)式(shi)，大力推進。但深圳在(zai)自主(zhu)更新政(zheng)策(ce)供給方面(mian)還(huan)相對保守。”

羅宇建議，未(wei)來深圳(zhen)老舊小(xiao)區更新(xin)改(gai)造探索業(ye)主(zhu)自籌模式，可圍繞業(ye)主(zhu)出資(zi)(zi)、政府(fu)支(zhi)持、實施主(zhu)體及綜合改(gai)造效益(yi)四個方面(mian)，根據(ju)“誰(shui)投資(zi)(zi)、誰(shui)受益(yi)”原(yuan)則，制定(ding)(ding)相關(guan)配套政策，且(qie)充(chong)分考慮調動社會資(zi)(zi)金，如可增設一(yi)定(ding)(ding)比例商品住房(fang)等，一(yi)方面(mian)調動市(shi)場積極性，另一(yi)方面(mian)可減負政府(fu)財政壓(ya)力。

根據合一城市更新集團統計(ji)分析(xi)，截至2024年11月11日(ri)，深圳市拆除重建類居改項目計(ji)劃(hua)(hua)立(li)項共計(ji)29個(ge)，到實施主體(ti)確認公示階段(duan)的(de)僅15個(ge)，占比51.7%，整體(ti)更新實施率較(jiao)低；深圳市棚戶區改造(zao)項目已計(ji)劃(hua)(hua)立(li)項共計(ji)23個(ge)，順利進入開發建設階段(duan)僅15個(ge)，占比65.2%。

整體來看，目前深圳老(lao)舊(jiu)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)改(gai)造體量(liang)遠小(xiao)(xiao)于現狀(zhuang)存(cun)量(liang)，且(qie)隨著(zhu)時(shi)間推移，存(cun)量(liang)老(lao)舊(jiu)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)樓體質(zhi)量(liang)加(jia)劇下(xia)滑，探索(suo)業主自籌老(lao)舊(jiu)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)改(gai)造模式存(cun)在必要(yao)性。

封面圖片來(lai)源(yuan)：每經記者(zhe) 陳榮浩(hao) 攝