每(mei)經(jing)記者｜陳夢妤    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝(yi)    ;

9月8日，貝殼(ke)找房(fang)掛出兩套(tao)北(bei)京豐匯(hui)園(yuan)的房(fang)源，一套(tao)為39平(ping)方米(mi)，總價(jia)980萬(wan)元，單價(jia)超過(guo)25萬(wan)元/平(ping)方米(mi)；另(ling)一套(tao)為65.9平(ping)方米(mi)，總價(jia)1350萬(wan)元，單價(jia)超過(guo)20萬(wan)元/平(ping)方米(mi)。

“單價25萬元/平方米這(zhe)套，是少見的南向房(fang)源(yuan)，不過業主心態確實也比較(jiao)好。”9月(yue)9日，在某第三方平臺，置業顧問李華向《每(mei)日經濟新聞》記者透(tou)露，現(xian)在不少業主都不著急賣房(fang)，也不想降價，所(suo)以掛牌價略(lve)高一些。

據每經記者了(le)解(jie)，豐匯園這兩年的二(er)手房平均成交單價早已(yi)回落至20萬元/平方(fang)米以內，這兩套房源掛牌價明顯高(gao)于這一(yi)水準。

豐匯園(yuan)作為(wei)北京(jing)(jing)(jing)二手(shou)房(fang)市場(chang)(chang)上的頭部玩家，一定程度上也反映目前北京(jing)(jing)(jing)二手(shou)房(fang)市場(chang)(chang)的現狀。據中指研究院數據，8月北京(jing)(jing)(jing)二手(shou)住宅成交套數達14363套，環比(bi)下(xia)降7.8%，

此外(wai)，據(ju)《每日(ri)經濟新聞》此前報道，截(jie)至3月7日(ri)，貝殼(ke)找房(fang)前臺顯示(shi)的北京(jing)二(er)(er)手(shou)房(fang)掛牌數量為(wei)14.21萬套(tao)。而截(jie)至9月11日(ri)，北京(jing)二(er)(er)手(shou)房(fang)掛牌數據(ju)是13.55萬套(tao)。半年時間，北京(jing)二(er)(er)手(shou)房(fang)掛牌量減少了約6600套(tao)。

來源：貝殼找房

頂流學區房業主不愿賣了

豐匯園是北京(jing)頂流學區房(fang)，四年前的“五一(yi)”小(xiao)長假，該小(xiao)區每(mei)天可(ke)賣掉8～10套千萬(wan)元級(ji)別的房(fang)子。每(mei)經記者(zhe)當時曾(ceng)實地走訪，一(yi)套同樣39平(ping)方米(mi)的一(yi)室一(yi)廳，報(bao)價1020萬(wan)元、單價26.09萬(wan)元/平(ping)方米(mi)，在記者(zhe)咨詢后(hou)的一(yi)個(ge)小(xiao)時里就(jiu)已成交。

9月10日，每經記者在豐匯園小區遇到(dao)一位正與客(ke)戶(hu)激動地打電(dian)話溝通(tong)價格(ge)的(de)置業顧問(wen)，幾個回合之后，雙(shuang)方約定了(le)當天(tian)的(de)面談(tan)時間，他騎(qi)上(shang)小電(dian)驢愉快地離開了(le)。

豐匯園所(suo)在的西城區金融街(jie)片區某中介門店負責人(ren)張超(chao)向每經記者表示：“這三個多月，北京(jing)二手房市(shi)場價格整(zheng)體(ti)穩(wen)定，降不下來(lai)，也漲不上去。”

“前(qian)幾(ji)年這(zhe)都是每平(ping)方(fang)米(mi)20多萬元(yuan)，現在(zai)(zai)基本每平(ping)方(fang)米(mi)16萬至18萬元(yuan)就能拿(na)下(xia)(xia)，一(yi)居總價在(zai)(zai)900萬元(yuan)以(yi)下(xia)(xia)。”張超說：“上個月我這(zhe)里成(cheng)交了(le)(le)三套，最近成(cheng)交的一(yi)套，每平(ping)方(fang)米(mi)單(dan)價在(zai)(zai)16萬元(yuan)左右。但現在(zai)(zai)一(yi)居室已經沒有合適的房源了(le)(le)，好幾(ji)個客戶也(ye)都在(zai)(zai)等，剩下(xia)(xia)的房源總價相(xiang)對較高。”

北京豐匯園小區 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

每經記者查閱貝殼找房(fang)發現，目前豐匯園二(er)手房(fang)掛牌(pai)均價18.43萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)，一(yi)(yi)套(tao)51平方(fang)米(mi)的一(yi)(yi)居房(fang)源，報價950萬元(yuan)，掛牌(pai)時(shi)間是今(jin)年(nian)(nian)1月(yue)；一(yi)(yi)套(tao)54平方(fang)米(mi)的一(yi)(yi)居房(fang)源，報價975萬元(yuan)，掛牌(pai)時(shi)間顯(xian)示是今(jin)年(nian)(nian)2月(yue)。

“現(xian)在價格差(cha)不多跌到底了(le)，好多業(ye)主都不愿意賣了(le)，留(liu)著自己(ji)住。”張超說。

“二手房價格基本筑底”

“是真(zhen)賣(mai)不掉啊，降價了客戶還(huan)是觀(guan)望。”在(zai)社交平臺，有業主發文感(gan)慨(kai)：“大不了下架不賣(mai)唄，即使明后年(nian)腰斬，再過幾十年(nian)還(huan)是能漲回來，長期(qi)主義。”

與(yu)此同時，一些高位上車的業主則表示“房(fang)(fang)貸(dai)還有(you)20多(duo)年要還，房(fang)(fang)子(zi)卻跌(die)了(le)50多(duo)萬元(yuan)，坐標北京立(li)水(shui)橋”“裝修半年，房(fang)(fang)子(zi)已經跌(die)了(le)100多(duo)萬元(yuan)，坐標北京東城”。

在北京工作的張姍(shan)姍(shan)最近(jin)正張羅置換(huan)房產(chan)，9月(yue)以來，她已(yi)經(jing)看了不(bu)下15套二手(shou)房，“賣(mai)家現在掛牌意(yi)愿沒有前段時間這么強(qiang)烈了，會堅持(chi)一(yi)個底價，達(da)不(bu)到可能就(jiu)不(bu)賣(mai)了”。

北京某住宅小區 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“但中介那(nei)邊更(geng)愿意催著業主再降(jiang)(jiang)降(jiang)(jiang)價，有些房(fang)子剛(gang)掛出來中介就催著降(jiang)(jiang)價。”張姍(shan)姍(shan)直言，現(xian)在二手房(fang)市場房(fang)源(yuan)太多，客戶太少(shao)，大家心里都想著等房(fang)價降(jiang)(jiang)降(jiang)(jiang)再買。

對于這一點，張超(chao)在推薦(jian)自己代理的房源時確實(shi)提(ti)出過(guo)“可以(yi)跟業主再談談，再降(jiang)降(jiang)價”。

“前(qian)幾年(nian)行情好，老家的(de)房(fang)子看(kan)房(fang)人(ren)(ren)特別(bie)多。現(xian)在預期(qi)差，我置(zhi)換房(fang)子，還(huan)是新裝修的(de)學區房(fang)，看(kan)房(fang)的(de)人(ren)(ren)寥寥無幾。”張(zhang)姍姍表示，雖然她覺得現(xian)在價格也差不多跌到位了(le)，但(dan)還(huan)是想再等(deng)等(deng)。

9月(yue)11日，中指研究院發布的8月(yue)十(shi)大城(cheng)市二(er)手(shou)房房價地(di)圖顯示，7月(yue)北(bei)京(jing)二(er)手(shou)房成(cheng)交量短(duan)期沖高后(hou)，8月(yue)成(cheng)交有所放緩。8月(yue)北(bei)京(jing)二(er)手(shou)住宅(zhai)價格(ge)環比下跌(die)0.87%，跌(die)幅與7月(yue)持平(ping)。

成交(jiao)(jiao)方面，政策(ce)效應(ying)有所減弱，但“以(yi)價(jia)換量(liang)”下，二手房市場活躍度尚在。8月北京(jing)二手住宅(zhai)成交(jiao)(jiao)套數達14363套，環比(bi)下降7.8%，同(tong)比(bi)漲幅收窄至(zhi)31.0%；今年1～8月二手住宅(zhai)累計成交(jiao)(jiao)量(liang)與去(qu)年同(tong)期基本持平。

對(dui)比看，7月北京二手(shou)住宅價格環比下跌0.87%，跌幅較6月收(shou)窄(zhai)0.03個(ge)百分(fen)點，漸顯筑底跡(ji)象。成交方面，7月北京二手(shou)住宅成交套數達15575套，環同比分(fen)別增長(chang)3.9%、60.3%。

進入9月，期待中(zhong)的(de)“金九”并(bing)沒(mei)有到來。被(bei)問(wen)(wen)及近(jin)期工作情況，多位(wei)置業顧問(wen)(wen)都給出了(le)類似(si)“不是很忙”“成(cheng)交還行”的(de)回應。

與此(ci)同時，據諸葛(ge)找房(fang)數據研究中心監測，2024年(nian)第36周（9月2日(ri)～9月8日(ri)），北(bei)京二手住宅市(shi)場均價為(wei)59232元/平方米，環比下降0.51%；調(diao)價房(fang)源中降價房(fang)源量占調(diao)價房(fang)源量的(de)94.44%，漲價房(fang)源占比擴大至5.56%。

“8月(yue)(yue)和(he)9月(yue)(yue)以來的(de)情況明顯不(bu)如前幾個月(yue)(yue)，現階段業主和(he)客戶之間博弈(yi)激(ji)烈。”9月(yue)(yue)11日，某頭部(bu)中介機(ji)構(gou)人士向每經記(ji)者表(biao)示，8月(yue)(yue)整體(ti)市場出(chu)現陰跌狀(zhuang)態，掛牌(pai)價(jia)(jia)格(ge)變化不(bu)大(da)，但議價(jia)(jia)空間變大(da)，給大(da)家的(de)感受是(shi)又降價(jia)(jia)了。9月(yue)(yue)如果沒有外力因(yin)素影(ying)響(xiang)的(de)話，價(jia)(jia)格(ge)大(da)概率還會(hui)有所下(xia)探(tan)，具體(ti)表(biao)現為(wei)新(xin)成交房源的(de)價(jia)(jia)格(ge)總是(shi)會(hui)低于上一套同(tong)戶型的(de)成交價(jia)(jia)。

不過，“二(er)手房價格(ge)基本筑底”是多(duo)位受訪中(zhong)介人(ren)士的共同(tong)觀點。目前，北京二(er)手房市場的供(gong)求關系也在發(fa)生(sheng)變(bian)化，許多(duo)業主在價格(ge)持續下(xia)降的過程中(zhong)，選(xuan)擇暫時擱置賣房計劃，繼續觀望。

“9月比(bi)8月好(hao)不(bu)了太多。”前述中介機構人士(shi)表示。

克(ke)而瑞指(zhi)出，“金九”已(yi)至，房(fang)(fang)企推盤積極性(xing)不(bu)如以往，市場情緒總(zong)體(ti)低迷。9月房(fang)(fang)地產政(zheng)策端仍有(you)發力空間，一(yi)方(fang)面(mian)是“9•30”等關鍵政(zheng)策節點將至，近期(qi)市場也有(you)存量房(fang)(fang)貸利率將迎來進一(yi)步(bu)調(diao)整等的(de)傳聞；另一(yi)方(fang)面(mian)，當前新房(fang)(fang)、二(er)手房(fang)(fang)市場活躍度下降，成交動力不(bu)足，市場信心需(xu)提(ti)振。

（應受訪者要求，文中李華、張超、張姍姍均為化名）

封面(mian)圖片(pian)來(lai)源：每經記者 陳夢妤 攝