每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝(yi)    

在房地(di)產行業深(shen)度調整之下(xia)，物業行業同樣受到波及。

中(zhong)物(wu)智庫數據顯示(shi)，2024上(shang)半(ban)年(nian)，62家(jia)上(shang)市物(wu)企(qi)（不含披露年(nian)份不全(quan)的兩家(jia)新(xin)上(shang)市物(wu)企(qi)）營業收入總(zong)額達1452.17億元，同比增長6.25%，增速進一步放緩；凈利潤(run)總(zong)額90.06億元，同比下降(jiang)30.93%，降(jiang)幅明顯。

“2024年(nian)上半年(nian)確實比去年(nian)同期更加艱難，上市物企的發展狀況呈現(xian)出(chu)增(zeng)長放緩、利潤(run)下滑(hua)、業(ye)(ye)務(wu)調整(zheng)(zheng)和財(cai)務(wu)壓(ya)力加大等特點。”中(zhong)物智庫創始人楊熙向(xiang)《每日經濟新聞》記者表示(shi)，但也(ye)有一(yi)些企業(ye)(ye)通過戰略調整(zheng)(zheng)和業(ye)(ye)務(wu)創新實現(xian)了業(ye)(ye)績的逆(ni)勢增(zeng)長。“期望下半年(nian)，物企能夠通過優(you)化服務(wu)和提升項(xiang)目質(zhi)量來滿足客(ke)戶(hu)需(xu)求，走出(chu)當前困境。”

“增收不增利”凸顯

上半年，上市物企營收(shou)增(zeng)速進一步放緩，凈利(li)潤降幅明(ming)顯。

中物(wu)(wu)智庫數據顯示，2024上(shang)半年，62家上(shang)市物(wu)(wu)企(qi)（不含(han)披露年份不全(quan)的兩家新上(shang)市物(wu)(wu)企(qi)）營(ying)業收(shou)入總額達1452.17億元，同比增長6.25%（上(shang)年同期增速(su)(su)8.59%），增速(su)(su)進一步(bu)放緩。

其(qi)中，營收(shou)(shou)超(chao)百億元(yuan)的上市物企僅有(you)碧(bi)桂(gui)園服務、萬物云兩家，分別為210.46億元(yuan)、175.6億元(yuan)；有(you)7家物企營收(shou)(shou)超(chao)50億元(yuan)，14家物企營收(shou)(shou)在均值22.81億元(yuan)以上。

與此同(tong)時，包括金科服務(wu)、世茂服務(wu)、正榮服務(wu)、時代鄰(lin)里等在(zai)內的17家物企(qi)收(shou)入同(tong)比呈現負(fu)增長，其中朗(lang)詩綠(lv)色(se)生活、方圓生活服務(wu)、弘陽服務(wu)、宋都服務(wu)四(si)家企(qi)業(ye)營收(shou)同(tong)比降(jiang)幅均超過10%。

從凈利(li)潤(run)方面(mian)來看，上(shang)半年(nian)(nian)62家上(shang)市物企凈利(li)潤(run)總(zong)額90.06億元，同比下降30.93%（上(shang)年(nian)(nian)同期(qi)增速(su)0.16%，2023年(nian)(nian)增速(su)-1.57%），且(qie)降幅明(ming)顯。同時這也(ye)是2021年(nian)(nian)以來物企半年(nian)(nian)凈利(li)潤(run)總(zong)額首次跌(die)破100億元，行業“增收(shou)不增利(li)”困境顯著。

其中，華潤萬象(xiang)生活盈利能力優(you)勢(shi)依(yi)舊(jiu)保(bao)持，2024年上半年以凈利潤19.2億元穩居首位，而36.41%的增速，高出同期營(ying)收(shou)增速約(yue)20個百分點。

上半(ban)年共(gong)有6家(jia)物(wu)企虧損，36家(jia)物(wu)業凈(jing)利潤負(fu)增長。其(qi)中(zhong)，雅生活服務(wu)、融創服務(wu)和金科(ke)服務(wu)凈(jing)虧損金額分(fen)別為(wei)15.32億元、4.6億元和1.9億元。

超五(wu)成(cheng)物(wu)企(qi)上半年凈利(li)潤(run)同(tong)(tong)比(bi)下滑(hua)，其中融信服務(wu)凈利(li)潤(run)下滑(hua)1002.9%，下滑(hua)幅(fu)度最大。而在凈利(li)潤(run)同(tong)(tong)比(bi)增長的(de)30家物(wu)企(qi)中，佳兆業美好、建業新生活和時代(dai)鄰里的(de)增幅(fu)分(fen)別達到了152.3%、136.5%和117.5%。

具(ju)體來(lai)看，雅(ya)(ya)生(sheng)活服(fu)務(wu)迎來(lai)上市6年以來(lai)的首次(ci)虧(kui)損。對(dui)此雅(ya)(ya)生(sheng)活服(fu)務(wu)表示，由(you)于在2024年5月之前，雅(ya)(ya)生(sheng)活關(guan)聯(lian)方(fang)雅(ya)(ya)居樂(le)(le)一直如約償債(zhai)，因此雖然房地產(chan)行業(ye)深度調整，雅(ya)(ya)生(sheng)活服(fu)務(wu)兩年來(lai)并(bing)未對(dui)關(guan)聯(lian)方(fang)款項大(da)額(e)計提(ti)。但(dan)是(shi)進入2024年，雅(ya)(ya)居樂(le)(le)無力于5月13日償還(huan)一筆票據利息而首現債(zhai)務(wu)違約，至此雅(ya)(ya)生(sheng)活服(fu)務(wu)不(bu)得不(bu)開始(shi)計提(ti)壞賬，報告(gao)期內僅金融資產(chan)減值損失計提(ti)金額(e)同比增加6223.6%至28.84億元。此外，其他業(ye)務(wu)板塊受到(dao)經(jing)濟環境和服(fu)務(wu)品質提(ti)升影響利潤(run)率承壓(ya)。

融(rong)創(chuang)服(fu)務(wu)在(zai)2023年(nian)同比扭虧后，今(jin)年(nian)上(shang)(shang)半年(nian)再次虧損1.9億(yi)元。盡管在(zai)2023年(nian)中(zhong)期(qi)業績會上(shang)(shang)，融(rong)創(chuang)服(fu)務(wu)管理層就曾(ceng)表示不會出現因關聯方大額(e)計提(ti)減值的情況，但從今(jin)年(nian)的中(zhong)報來看，關聯方依然對公司有(you)著重要影響(xiang)。報告期(qi)內，融(rong)創(chuang)服(fu)務(wu)金融(rong)資產(chan)減值虧損凈(jing)額(e)約(yue)為(wei)11.37億(yi)元，來自關聯方金融(rong)資產(chan)減值虧損凈(jing)額(e)約(yue)9.54億(yi)元，占比達到(dao)了83.9%。

對(dui)此，融創服務管理層在(zai)業(ye)績會上回應稱：“關(guan)聯地產公(gong)開(kai)債進行展(zhan)期(qi)(qi)，回款(kuan)速度低(di)于之前預(yu)期(qi)(qi)。同時，地產公(gong)開(kai)債價(jia)(jia)格(ge)作為減值(zhi)模型(xing)的(de)重要參考因素，上半年價(jia)(jia)格(ge)進一步下跌。考慮(lv)這(zhe)些(xie)因素，對(dui)于關(guan)聯方應收賬款(kuan)，進一步減值(zhi)撥備。”

“上(shang)游房地(di)產深度(du)調(diao)整，直接導(dao)致物業(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)面(mian)積(ji)增速放緩及非業(ye)(ye)(ye)(ye)主增值(zhi)(zhi)服務的萎縮。另外，外拓困難重(zhong)重(zhong)，并購市場(chang)冷淡，物業(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)戰略(lve)調(diao)整主動放棄一些效益不佳的項目。”中指研究院物業(ye)(ye)(ye)(ye)事(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)部總(zong)經理(li)牛曉娟在接受每經記者采訪時表示，同時，計提應收賬款減值(zhi)(zhi)準(zhun)備及商譽減值(zhi)(zhi)準(zhun)備、高(gao)毛利(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)務如社(she)區增值(zhi)(zhi)開展未達預(yu)期、成本持續(xu)增加等多方面(mian)因素，導(dao)致物業(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)增收不增利(li)依然延續(xu)。

應收賬款大幅增長

值(zhi)得注意的是，上半年(nian)物企現金(jin)流也在縮緊(jin)。

據(ju)中(zhong)物(wu)(wu)智庫(ku)統計，截至2024上半年，62家上市物(wu)(wu)企現(xian)金(jin)及現(xian)金(jin)等價物(wu)(wu)總額1050.20億(yi)元，較(jiao)去年同期(qi)的1095.67億(yi)元下(xia)降4.15%，較(jiao)2023年底的1226.04億(yi)元下(xia)降14.34%。其(qi)中(zhong)，萬物(wu)(wu)云以(yi)121.97億(yi)元居(ju)首位，碧桂園服務和保利物(wu)(wu)業均超百(bai)億(yi)元。

應(ying)收(shou)賬款與(yu)企(qi)業現金流表現密切(qie)相關。上半年62家物(wu)企(qi)應(ying)收(shou)賬款及票據總額1040.69億(yi)元(yuan)，同比(bi)(bi)增長12.22%，較2023年底上漲20.92%。其中(zhong)，52家物(wu)業企(qi)業應(ying)收(shou)賬款周(zhou)轉天數均(jun)值為128天，與(yu)去(qu)年同期124天相比(bi)(bi)有所(suo)上升。

如碧桂園服(fu)務上半年(nian)在(zai)計提了(le)(le)34.6億元(yuan)(yuan)的減(jian)(jian)值撥備后，貿(mao)易應(ying)收款(kuan)規模(mo)依然達到了(le)(le)185億元(yuan)(yuan)，較2023年(nian)末增加了(le)(le)21.22億元(yuan)(yuan)，其(qi)中(zhong)來自第三方應(ying)收款(kuan)約190億元(yuan)(yuan)，計提了(le)(le)13億元(yuan)(yuan)的減(jian)(jian)值撥備。同期，萬(wan)物云貿(mao)易應(ying)收款(kuan)和應(ying)收票(piao)據增長了(le)(le)39.3%，在(zai)計提5.4億元(yuan)(yuan)的減(jian)(jian)值撥備前，關(guan)聯方的應(ying)收賬(zhang)款(kuan)有38.2億元(yuan)(yuan)，較2023年(nian)末增長53.5%。

保利物業(ye)的回款壓力(li)主要(yao)來自(zi)第三方(fang)，上半年(nian)其第三方(fang)貿易(yi)應(ying)收款項為(wei)28.9億元，較2023年(nian)末增長(chang)了50.5%。而建發(fa)物業(ye)上半年(nian)來自(zi)關聯方(fang)的貿易(yi)應(ying)收款為(wei)4.28億元，對比2023年(nian)末，增速(su)達到了144.5%。

記者注意(yi)到，上半年(nian)物(wu)企來自關聯方的(de)應收(shou)(shou)賬款依然占據相當大(da)的(de)比(bi)例(li)。中信證券研報數據顯示，2024年(nian)中期(qi)(qi)樣本物(wu)企關聯方貿易應收(shou)(shou)款相較(jiao)(jiao)于(yu)(yu)去年(nian)同期(qi)(qi)增長(chang)了(le)20.6%，增速相較(jiao)(jiao)于(yu)(yu)2023年(nian)全年(nian)增長(chang)了(le)3.7個百(bai)分(fen)點(dian)，存量貿易應收(shou)(shou)款相對于(yu)(yu)企業凈利潤(run)比(bi)例(li)仍然龐大(da)。

為(wei)改善現金流，物(wu)企也想了不少辦法：一方(fang)面繼(ji)續退出低效益項目(mu)(mu)(mu)。如上(shang)半(ban)年萬(wan)物(wu)云就退出17個住宅、44個物(wu)業及(ji)設施管(guan)理(li)項目(mu)(mu)(mu)，金科服務(wu)退出了近3000萬(wan)平方(fang)米的在管(guan)項目(mu)(mu)(mu)；另一方(fang)面，降低貿(mao)易應收款的規模，

碧(bi)(bi)桂園服(fu)務(wu)(wu)總裁徐彬(bin)淮(huai)就強(qiang)調，下半年將加大對(dui)物業費預存方面的(de)(de)吸(xi)引力，通過更多活(huo)動帶動物業費預存，保證小(xiao)業主收繳(jiao)回到健康(kang)的(de)(de)水平。針對(dui)風險客商(shang)，碧(bi)(bi)桂園服(fu)務(wu)(wu)還(huan)成立了追(zhui)討欠款(kuan)委員會，除了總裁徐彬(bin)淮(huai)，其成員還(huan)包括(kuo)執(zhi)行董事肖華、獨(du)立非執(zhi)行董事芮萌，以及兩名核心管理(li)層，全面推進各項欠款(kuan)追(zhui)討。

綠城服(fu)務首席財務官夏云表示(shi)，今年(nian)回(hui)款(kuan)工作(zuo)的(de)目標(biao)為(wei)全年(nian)綜合(he)收繳率提升一個(ge)(ge)點，以及(ji)應收賬(zhang)款(kuan)余(yu)額增(zeng)速低于整體(ti)營收增(zeng)速。下半年(nian)，公(gong)司(si)將從(cong)回(hui)款(kuan)意愿、回(hui)款(kuan)策略與工具、考(kao)核(he)機制三個(ge)(ge)方面加強回(hui)款(kuan)工作(zuo)，預(yu)計到年(nian)底賬(zhang)面現金會有進一步增(zeng)加，預(yu)測較(jiao)2023年(nian)底會有15%以上的(de)增(zeng)長幅(fu)度。

“物業(ye)(ye)管理行(xing)業(ye)(ye)發(fa)展(zhan)(zhan)邁(mai)入高(gao)質量增(zeng)長新常態(tai)，物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)適時調整發(fa)展(zhan)(zhan)戰略，主動退出低質效項目，是對(dui)行(xing)業(ye)(ye)發(fa)展(zhan)(zhan)規律的深刻理解和(he)積極應(ying)對(dui)。”牛曉娟指出，面對(dui)關聯方應(ying)收賬款回款難、資金鏈壓力增(zeng)大等多重挑戰，回歸現金流邏輯，嚴控經營(ying)風險，物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)強化催收機制(zhi)、合(he)理配置資源，確保企業(ye)(ye)運營(ying)的穩定(ding)性和(he)可持續(xu)性。

中(zhong)物智(zhi)庫則認為，在當前市場環(huan)境(jing)中(zhong)，物企(qi)要(yao)(yao)想(xiang)尋找(zhao)成長突破，強(qiang)化(hua)(hua)抵(di)御下行(xing)壓力(li)的韌勁，不僅要(yao)(yao)加強(qiang)獨立性、夯實基礎盤、提高服務力(li)，也要(yao)(yao)開源尋找(zhao)到新的增長機(ji)會(hui)。此外，物企(qi)還需要(yao)(yao)緊跟市場趨勢，不斷調整(zheng)和優化(hua)(hua)自身的發展(zhan)戰略，以(yi)適(shi)應不斷變化(hua)(hua)的市場環(huan)境(jing)。

截至2024年(nian)8月31日，64家上市(shi)物(wu)企(qi)(qi)總市(shi)值為2268.91億港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)，相較去年(nian)同期下降30.84%。其(qi)中，華(hua)潤萬象生(sheng)活市(shi)值持續(xu)保持第(di)一，達591.17億港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)；萬物(wu)云、中海物(wu)業、碧(bi)桂園服務、保利物(wu)業、綠城服務及招商積余均破百億港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)。13家企(qi)(qi)業市(shi)值較去年(nian)同期增加，51家企(qi)(qi)業同比(bi)減少(shao)。

封(feng)面(mian)圖片來源：每(mei)日經濟(ji)新聞 劉國梅(mei) 攝