每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢(meng)妤(yu)    

七八月是樓市傳統淡(dan)季(ji)，全國二手房市場處(chu)在(zai)“以價(jia)換量”交(jiao)易(yi)周(zhou)期。在(zai)此背景下，買家購(gou)房時是“貨比(bi)三家”，房東則要經歷“割(ge)肉離場”的艱(jian)難抉擇(ze)。

據中(zhong)國房地產指數系統(tong)百(bai)城價格(ge)指數，7月，百(bai)城二手(shou)住宅平(ping)均價格(ge)為14653元(yuan)/平(ping)方米，環比下跌(die)0.74%，跌(die)幅較6月擴大(da)0.01個(ge)百(bai)分(fen)點，已(yi)連續(xu)27個(ge)月環比下跌(die)，同比跌(die)幅為6.58%。

因此，二(er)(er)手(shou)房業主“以價換量”趨勢(shi)延續(xu)，重(zhong)點城(cheng)市成交繼續(xu)放(fang)量。例如，7月，北京二(er)(er)手(shou)商品(pin)住宅(zhai)累計成交1.55萬(wan)余套，環比(bi)微(wei)增4%，同比(bi)增長約(yue)60%；深(shen)圳二(er)(er)手(shou)商品(pin)住宅(zhai)成交近(jin)4700套，環比(bi)增長超(chao)10%，同比(bi)增長超(chao)100%；上海二(er)(er)手(shou)商品(pin)住宅(zhai)成交1.82萬(wan)套，環比(bi)減少23.79%，同比(bi)增加44.7%。

中指(zhi)研究院研究副總監(jian)徐躍(yue)進(jin)向《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者表示，近期，一(yi)線城市的二(er)手(shou)房市場保持較高活躍(yue)度(du)，隨著價(jia)格持續下跌，核心區(qu)域(yu)二(er)手(shou)房的性價(jia)比逐(zhu)漸顯現。

對于未來樓市(shi)走勢，徐躍進(jin)預計新房(fang)市(shi)場(chang)仍將面(mian)臨(lin)較(jiao)大調整壓力，二手房(fang)市(shi)場(chang)在“以價換量”態勢下，將保持一定(ding)活躍度(du)。

“以價換量”趨勢未改

中國房(fang)地產(chan)指數系統百(bai)(bai)城(cheng)價(jia)格(ge)(ge)(ge)指數顯示(shi)，7月(yue)，百(bai)(bai)城(cheng)二手住宅(zhai)價(jia)格(ge)(ge)(ge)環(huan)比下跌(die)，連(lian)續4個(ge)月(yue)出現(xian)百(bai)(bai)城(cheng)集(ji)體下跌(die)的情形(xing)。7月(yue)百(bai)(bai)城(cheng)新建住宅(zhai)價(jia)格(ge)(ge)(ge)方面(mian)，環(huan)比下跌(die)的城(cheng)市(shi)達39個(ge)，較(jiao)6月(yue)增(zeng)加4個(ge)。

值得(de)注意的(de)是，一(yi)二線城(cheng)市二手房(fang)價(jia)(jia)格環比跌(die)(die)(die)幅(fu)擴大。根據中(zhong)國房(fang)地產指(zhi)數系(xi)統百(bai)城(cheng)價(jia)(jia)格指(zhi)數，一(yi)線及(ji)二線城(cheng)市二手住宅價(jia)(jia)格環比分(fen)別(bie)下跌(die)(die)(die)0.80%和0.78%，跌(die)(die)(die)幅(fu)較6月分(fen)別(bie)擴大0.14個(ge)百(bai)分(fen)點和0.04個(ge)百(bai)分(fen)點，三(san)四(si)線代表城(cheng)市二手住宅價(jia)(jia)格環比跌(die)(die)(die)幅(fu)收(shou)窄(zhai)至0.67%。

對此，業內(nei)指出(chu)，房地(di)產政(zheng)策優(you)化，在(zai)短期內(nei)提振了市(shi)場(chang)活躍度(du)與信(xin)心，促進二手房交易(yi)量(liang)保持在(zai)高位(wei)，但(dan)是“以價換量(liang)”趨勢未改變。

此外，根據中指研究(jiu)院統(tong)計的(de)(de)7月百城(cheng)二手住宅價(jia)格及環比(bi)(bi)漲跌(die)幅(fu)榜，房價(jia)環比(bi)(bi)跌(die)幅(fu)最小的(de)(de)城(cheng)市是浙(zhe)江嘉興，均(jun)價(jia)11456元/平方(fang)米(mi)，僅環比(bi)(bi)下跌(die)0.23%；跌(die)幅(fu)較(jiao)大的(de)(de)是江蘇常州(zhou)，均(jun)價(jia)13944元/平方(fang)米(mi)，環比(bi)(bi)下跌(die)1.55%；下跌(die)幅(fu)度較(jiao)大的(de)(de)城(cheng)市還(huan)有蕪湖、金華(hua)、東莞、武(wu)漢(han)、重慶、揚州(zhou)、昆山、福州(zhou)和(he)廈門等。

對此，廣東省城(cheng)規院(yuan)住(zhu)房政(zheng)策研(yan)究(jiu)中(zhong)心首(shou)席研(yan)究(jiu)員(yuan)李(li)宇嘉認為，央行“5·17新政(zheng)”以來，不(bu)論是(shi)限購松(song)動，還(huan)是(shi)按揭首(shou)付下降，均利好剛需買房客群，剛需客群更中(zhong)意(yi)“總價可(ke)控、馬(ma)上可(ke)住(zhu)”的二手房。

克而瑞的數據顯示，今年上半年，新房市場規模(mo)加速(su)收縮，二十(shi)個重點城市總成交量(liang)(liang)同比下(xia)降38%，環比下(xia)降21%，而二手房市場相對堅挺(ting)，成交量(liang)(liang)同比下(xia)降7%，環比增(zeng)長5%。

在此背景下(xia)，市場(chang)份額(e)進一步(bu)向(xiang)二手房(fang)傾(qing)斜(xie)，二十個(ge)(ge)重點城(cheng)市平均二手房(fang)成交占比升至62%，同比增長9個(ge)(ge)百分(fen)點，環比增長7個(ge)(ge)百分(fen)點，北京(jing)(jing)、上海、合肥(fei)和南(nan)京(jing)(jing)等地(di)二手房(fang)市場(chang)份額(e)均增至70%以上。

房(fang)源(yuan)(yuan)方面，在上(shang)海、深圳和杭州，總價250萬元以下的房(fang)源(yuan)(yuan)，成交量最好，京滬等郊區的次新和市區老破(po)小熱銷，天(tian)津(jin)學區房(fang)熱度高(gao)。

在李宇嘉看來，部分改善型需(xu)求(qiu)(qiu)開(kai)始轉向二手房市(shi)場，這部分需(xu)求(qiu)(qiu)更(geng)偏好外圍區(qu)域的“戶型較大、總價可控”房源。此情況在一二線熱(re)點城市(shi)較為(wei)普遍，“前幾年(nian)上車的人群(qun)，選擇(ze)賣掉中心區(qu)老舊(jiu)住(zhu)宅或小房子(zi)，置換到(dao)外圍偏大戶型，其住(zhu)房總支(zhi)出(chu)沒有明顯(xian)增加。”

二手房市場活躍度高

從北京、上海(hai)、深圳、杭州(zhou)和(he)西安(an)等地(di)市場來看，二(er)手房與新房市場成交(jiao)結構存在較大差異，互補性強。

克而瑞(rui)方面(mian)指出，目(mu)前(qian)，北京、上(shang)海、深圳、杭州(zhou)和西安等(deng)城市(shi)(shi)(shi)，二手(shou)房市(shi)(shi)(shi)場活躍度均高于新房，預期(qi)后續部分(fen)置換需(xu)求會(hui)轉移到新房市(shi)(shi)(shi)場，“再改善型”需(xu)求釋放，有(you)助于新房市(shi)(shi)(shi)場企(qi)穩(wen)回升，尤(you)其是一線城市(shi)(shi)(shi)，千萬元級別(bie)以上(shang)高端房屋(wu)的客(ke)戶群體容(rong)量穩(wen)定，購買力堅挺(ting)，短期(qi)仍有(you)釋放空(kong)間。

而在天津、武漢和(he)鄭州(zhou)等地，新房和(he)二手房市場(chang)購(gou)買力趨(qu)同，交易(yi)總價段(duan)高度相似，客戶群體沒有顯著差異(yi)，都是(shi)依托“剛需(xu)剛改”購(gou)買力來驅(qu)動。基于此(ci)，克而瑞方面(mian)指出，可以預判的是(shi)，后(hou)期一(yi)二手房“此(ci)消彼(bi)長(chang)”態(tai)勢延續(xu)，競(jing)爭加劇。

克而瑞方面(mian)進一(yi)(yi)步指(zhi)出，二手(shou)房(fang)因為選擇面(mian)、價格、安全性等優勢繼續吸納(na)剛需客群，而新房(fang)市場也(ye)存(cun)在(zai)一(yi)(yi)些結(jie)構性機會(hui)，只要后續新房(fang)供給增加(jia)，疊加(jia)房(fang)企各類促銷手(shou)段升級、戶型設計創新等，都將使(shi)購房(fang)者(zhe)信心(xin)修復，進而帶動一(yi)(yi)輪新房(fang)成交(jiao)放量。

對于(yu)三季(ji)度(du)樓市的預判，克(ke)而瑞方面認為，樓市成(cheng)交總(zong)量規(gui)模將(jiang)延續弱復(fu)蘇，新政效(xiao)應(ying)持續發酵，成(cheng)交量持平甚至微超二(er)季(ji)度(du)，“熱(re)點城市個數(shu)和熱(re)點新房(fang)項目個數(shu)減少，呈現出脈沖式復(fu)蘇態勢，二(er)手房(fang)因價(jia)格優勢，市場份額仍將(jiang)繼續增長。”

“新(xin)(xin)政(zheng)效果在二(er)手房成交方面表(biao)現(xian)突(tu)出，預計三季(ji)度將延續(xu)震(zhen)蕩上(shang)行，尤其低總價房源集中(zhong)成交，持續(xu)分流新(xin)(xin)房剛需，但(dan)也可(ke)能帶動以(yi)房換房改(gai)善(shan)需求重新(xin)(xin)入市，疊(die)加部分城市‘以(yi)舊換新(xin)(xin)’措施落地，也將帶動改(gai)善(shan)性新(xin)(xin)房去化提升。”克(ke)而瑞方面指出。

對此，徐躍進(jin)(jin)表示，預計三(san)季(ji)度(du)供(gong)需兩端(duan)政策(ce)會進(jin)(jin)一步發力：需求端(duan)，核心城(cheng)市(shi)(shi)應該會進(jin)(jin)一步放松限制性政策(ce)，比如北上(shang)廣深以及個別(bie)二線城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)限購政策(ce)還(huan)有放松預期；供(gong)給端(duan)，國企收儲等去庫(ku)存(cun)政策(ce)的(de)(de)推進(jin)(jin)節奏，預計會進(jin)(jin)一步加快，從(cong)而推動市(shi)(shi)場企穩恢復。