每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

“最近(jin)交(jiao)易(yi)量很一般(ban)。”

近一個月，廣州、深圳兩(liang)地放松(song)限購、降(jiang)低(di)首(shou)付、降(jiang)低(di)新(xin)增(zeng)房貸利率等(deng)重(zhong)磅(bang)政策(ce)的(de)(de)效果在逐漸減弱，盡管現階段各家研究機構統計的(de)(de)成交數據仍維持在相(xiang)對高位，但多名業內(nei)人士在接受《每日經濟新(xin)聞》記者采訪時仍表達出了擔憂。

從機構統計數據可以看出，成交(jiao)維(wei)持相對高位的原因(yin)，是定價權更(geng)為(wei)靈(ling)活的二手房交(jiao)易量不斷提升。

多名業內(nei)人(ren)士在接受(shou)每(mei)經記者采訪時表(biao)示，二手(shou)房市(shi)場這(zhe)種增(zeng)長并非正向(xiang)增(zeng)長，而(er)是建(jian)立在價格不斷下(xia)(xia)調基礎(chu)上的(de)。在“以價換量(liang)(liang)”背景下(xia)(xia)，前7個(ge)月廣深的(de)二手(shou)成交量(liang)(liang)相較去(qu)年還是有了一(yi)定修復，但這(zhe)種趨勢對新房市(shi)場構成了利空影響。

一年內深圳二手房均價跌約1萬元/平方米

上(shang)半(ban)年廣州樓市(shi)低迷，克而瑞統(tong)計顯示，二手(shou)住宅市(shi)場(chang)方面，上(shang)半(ban)年全(quan)市(shi)二手(shou)住宅成交458.41萬平方米，同比下降13%。雖然二手(shou)房成交量同比微降，但成交市(shi)場(chang)份額(e)占比持續提(ti)升(sheng)，2024年上(shang)半(ban)年廣州二手(shou)房成交份額(e)提(ti)升(sheng)至59%，深圳提(ti)升(sheng)至55%，二手(shou)房成交活躍(yue)度持續提(ti)升(sheng)。

就此現象，資深地產中(zhong)介(jie)人士王經(jing)理在接受每經(jing)記者(zhe)采訪(fang)時表(biao)示，當前二手房(fang)市場成交(jiao)活(huo)(huo)躍，主要(yao)得(de)益于價格上(shang)的靈活(huo)(huo)調整。

他進一步解釋，由于廣(guang)州和深圳等城市以存量市場(chang)(chang)為主導，二(er)手(shou)房(fang)(fang)市場(chang)(chang)的(de)活(huo)躍度(du)高于新房(fang)(fang)市場(chang)(chang)。此(ci)外(wai)，受(shou)二(er)手(shou)房(fang)(fang)價格下調影響，新房(fang)(fang)入市速度(du)有所減緩。

樂有家(jia)營銷總裁孟凡振在接受每經(jing)記(ji)者(zhe)(zhe)采訪時表示(shi)，房(fang)價(jia)經(jing)過幾輪深度調整之(zhi)后，已經(jing)能夠滿足一(yi)些剛需的(de)(de)“上車”、置(zhi)換需求，并且廣深兩地都出(chu)臺(tai)了一(yi)定的(de)(de)政策支持，加之(zhi)當前的(de)(de)利率(lv)成(cheng)本相對(dui)較低，購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)此時擇(ze)機購(gou)房(fang)有了動(dong)力。

以深圳(zhen)為(wei)例，“以價換量”背(bei)后(hou)是房價短時間內呈現(xian)出較大跌幅(fu)。

樂有家(jia)門店成交(jiao)數(shu)據顯示，7月深圳(zhen)二手房價正式跌(die)破“6字頭”，當(dang)前成交(jiao)均價為5.9萬元/平方(fang)米，環(huan)比下跌(die)2.5%，同比下跌(die)15.2%。一年時(shi)間(jian)，深圳(zhen)二手房價格每平方(fang)米減少了1萬元。

“在‘以價換量’背景(jing)下(xia)，前7個月廣深(shen)(shen)的二手成交量相較去年還是有了(le)一定修復(fu)，現階段深(shen)(shen)圳終于艱(jian)難地重新站(zhan)在榮枯線上(shang)。”孟凡振表示。

深圳市房地產中介協會發布(bu)的(de)2024年第(di)31周(zhou)周(zhou)報顯(xian)示，7月29日～8月4日，深圳市二(er)手(shou)房（含自(zi)助）錄得1061套，環(huan)比(bi)增(zeng)長1.2%，二(er)手(shou)房交易量(liang)止跌回升。截至(zhi)8月5日，全市共有63010套有效二(er)手(shou)房源在售，較上周(zhou)增(zeng)加77套，小幅(fu)回升。

“看著看著房價就降了，客戶不敢買了”

不(bu)過，孟凡振強調，市場承壓仍然明顯，成交量并不(bu)穩定，未來幾個月如果沒(mei)有更加重磅政策的支持(chi)，預計(ji)仍舊會(hui)延續過去幾個月的波動(dong)趨勢(shi)。買(mai)漲(zhang)不(bu)買(mai)跌仍然是難以(yi)脫(tuo)離(li)的規律，價(jia)格(ge)無(wu)法止跌，購房(fang)者會(hui)一直期待更低價(jia)格(ge)。

王經(jing)理(li)告訴(su)每經(jing)記者(zhe)，他(ta)近期帶看的客戶(hu)，觀(guan)望情緒特別濃厚。房(fang)價(jia)持續下行(xing)時間太(tai)久，對購房(fang)者(zhe)心理(li)造成了較大沖(chong)擊。他(ta)解釋說，很多客戶(hu)看房(fang)子(zi)，看著(zhu)看著(zhu)房(fang)價(jia)降了，客戶(hu)就不敢(gan)買(mai)了，而購房(fang)者(zhe)的觀(guan)望態度，也導致新(xin)房(fang)銷售(shou)陷入困境。

“二(er)手(shou)房(fang)市(shi)場這種增長并非正向增長，而是建立在價格不(bu)斷下滑基礎上的。”王經理坦言(yan)，這種趨勢對新(xin)房(fang)市(shi)場構成了利空影響(xiang)。由于新(xin)房(fang)降價相(xiang)對被動，難(nan)以像二(er)手(shou)房(fang)那(nei)樣靈(ling)活調(diao)整，導致新(xin)房(fang)銷售難(nan)度加大。

他進(jin)一(yi)步(bu)指出，目前深圳、廣州等地新(xin)房(fang)項目普(pu)遍面(mian)臨降價難題(ti)，即使打(da)八(ba)五折也難以(yi)完全吸引購房(fang)者。有(you)的客(ke)戶昨天(tian)想買(mai)房(fang)，今天(tian)可(ke)能就(jiu)不想買(mai)了。購房(fang)者情緒波(bo)動(dong)大(da)，市場(chang)變化迅速(su)，開發商普(pu)遍面(mian)臨客(ke)戶流失速(su)度超(chao)過(guo)新(xin)增(zeng)客(ke)戶速(su)度的問題(ti)。

一位廣州當(dang)地(di)中介(jie)人士(shi)分享稱，當(dang)下(xia)新房市場只(zhi)能以更(geng)低折扣和更(geng)大力度的(de)返傭來吸引客戶。據(ju)其介(jie)紹，他們的(de)代理范圍(wei)已經擴(kuo)大到(dao)天河、海珠、荔灣、白云、番禺、黃埔等多個區近30個項目，可以帶看幫談底價，并且返傭也給到(dao)2萬～9萬元。

在采訪過程中，多名業內人士均(jun)表(biao)達出了(le)對(dui)后續(xu)樓市寬松政策的期待。

對于(yu)未來調控(kong)寬(kuan)松政策方向，孟凡振表示，首(shou)先需(xu)要降低交(jiao)(jiao)易(yi)環(huan)節(jie)成(cheng)本，提高房產的流(liu)通性。存(cun)(cun)量房市(shi)場交(jiao)(jiao)易(yi)存(cun)(cun)在明顯滯后性，一買(mai)一賣涉及首(shou)付、貸款、贖樓、過戶(hu)等眾多環(huan)節(jie)，交(jiao)(jiao)易(yi)周期長，降低交(jiao)(jiao)易(yi)環(huan)節(jie)相關(guan)的成(cheng)本有利(li)于(yu)促進置換需(xu)求，激活(huo)市(shi)場活(huo)力。其(qi)次，建議進一步(bu)放(fang)開限購(gou)限售(shou)政策，比如縮短(duan)限售(shou)時長，滿(man)足(zu)更多購(gou)房群(qun)體需(xu)求。

針對當(dang)前樓(lou)市困境，王經理表(biao)示，二手房房價(jia)短期內難以(yi)迅速(su)恢(hui)復，新房市場也(ye)面臨同(tong)樣的(de)挑戰，應全面放開不必要的(de)政策(ce)限制，以(yi)刺激市場回暖(nuan)。同(tong)時，開發商也(ye)應積極調整銷售策(ce)略，加大優惠力度(du)，吸(xi)引購房者入(ru)市。

封面圖片(pian)來源：每(mei)經記者 黃(huang)婉銀 攝