每經記者｜陳利    每經編輯｜魏(wei)文(wen)藝(yi)    

在山城(cheng)重慶，近期要求下調物業服(fu)務費的住宅小區越(yue)來越(yue)多。

而業(ye)主要求下調物(wu)業(ye)費，源于6月(yue)(yue)1日起施行的重慶中心城區(qu)住(zhu)宅(zhai)(zhai)物(wu)業(ye)費收(shou)(shou)費標(biao)準(zhun)。根據該標(biao)準(zhun)，電梯住(zhu)宅(zhai)(zhai)的物(wu)業(ye)服務收(shou)(shou)費最高為1.9元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)，最低(di)1元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)；無電梯住(zhu)宅(zhai)(zhai)最高1.35元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)，最低(di)0.6元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)。這一價格遠低(di)于當地不少小區(qu)的現行物(wu)業(ye)收(shou)(shou)費標(biao)準(zhun)。

近日，《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)在(zai)重慶實(shi)地采訪了(le)解到，自6月份以來，當地已(yi)有數百個(ge)小區業(ye)主(zhu)申請降低現行(xing)的物業(ye)費用。重慶多位物企人(ren)(ren)士在(zai)接(jie)受記者(zhe)采訪時表示，物業(ye)行(xing)業(ye)屬于人(ren)(ren)力密集行(xing)業(ye)，若強制降價，短時間內會對公司運(yun)營收入承壓，服務水平也將難(nan)免出(chu)現下降。

事實上，在此之前，廣(guang)州(zhou)、青島(dao)、銀(yin)川等(deng)城市已啟動新的物(wu)業服務收(shou)費(fei)管理(li)辦法。而重慶此次“物(wu)業降費(fei)潮(chao)”背(bei)后，則是小區業主(zhu)與物(wu)業公司之間的博(bo)弈加劇(ju)。

數百小區要求降低物業費

“根據此前簽訂的物業合同，7月(yue)29日(ri)物業公司的服務(wu)到(dao)期(qi)將自動續期(qi)，收費標(biao)準也(ye)將延續，所(suo)以我們要在7月(yue)29日(ri)前將業主意見收集整理完成(cheng)，上報給社區。”

日前(qian)，在(zai)位于重慶市南(nan)岸(an)區茶園板塊的(de)(de)東悅(yue)府·林語(yu)小(xiao)區，4名業(ye)(ye)(ye)主志(zhi)愿者正在(zai)臨(lin)時“辦公室”里對(dui)業(ye)(ye)(ye)主上交(jiao)的(de)(de)簽(qian)名表等資(zi)料(liao)進(jin)行(xing)一 一核對(dui)和(he)裝訂。所謂的(de)(de)臨(lin)時“辦公室”，其實就是業(ye)(ye)(ye)主志(zhi)愿者張先生的(de)(de)家(jia)，他也(ye)是此次東悅(yue)府·林語(yu)小(xiao)區物業(ye)(ye)(ye)費申請降費志(zhi)愿者工作組的(de)(de)主要發(fa)起人。

據(ju)張先生(sheng)介紹，東悅府小(xiao)區由(you)集雅、林語(yu)等四個組(zu)團組(zu)成，合計入住業主(zhu)超過3000戶，已于(yu)2022年(nian)交(jiao)房，目前負責為小(xiao)區提供物業服務的是金(jin)科服務重慶(qing)分公司(si)。

“目(mu)前，小區物(wu)業費(fei)，洋(yang)房是3.5元/平(ping)方(fang)米/月，高層(ceng)是2.5元/平(ping)方(fang)米/月。但從(cong)小區綠化維護、維修(xiu)等多個(ge)方(fang)面來看，還存在諸(zhu)多問(wen)題(ti)，服務質量不盡如人意。”

張先(xian)生告訴記(ji)者，從(cong)6月22日開始，其所在組團的業主(zhu)(zhu)志愿者就開始聯系業主(zhu)(zhu)簽字征(zheng)求降費意見，并(bing)按(an)規定收集業主(zhu)(zhu)房產證和(he)身份證復印件，由(you)業主(zhu)(zhu)本人或委托(tuo)人簽字，目前業主(zhu)(zhu)簽字人數已達(da)到要求的20%。“再(zai)經過核對(dui)、整理后，我(wo)們就將資料交給社區，由(you)社區組織(zhi)召開臨時業主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)，就下調物業費等事宜與物業公司(si)協商。”

記者(zhe)從張先(xian)生提供的聯名申(shen)請書上看(kan)到，業主(zhu)們的主(zhu)要(yao)訴求(qiu)是(shi)高層物業費下調(diao)0.9元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)/月(yue)至(zhi)1.6元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)/月(yue)，洋房下調(diao)1.6元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)/月(yue)至(zhi)1.9元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)/月(yue)。與(yu)此同時，對公共(gong)區域收益(yi)進行重新分配。

據張先生粗略計算，若(ruo)降(jiang)費成(cheng)功(gong)，其所購買的(de)洋房每(mei)月(yue)就可節約(yue)物業費150元(yuan)，一年(nian)(nian)累計可節約(yue)1800元(yuan)。林語(yu)、集雅兩個組團共2128戶業主，若(ruo)按每(mei)戶每(mei)年(nian)(nian)節約(yue)1000元(yuan)計算，一年(nian)(nian)累計降(jiang)下來的(de)物業費就將達到210余萬元(yuan)，“這真正(zheng)在(zai)為業主節約(yue)居住(zhu)成(cheng)本(ben)。”

記者在(zai)重(zhong)慶實地走訪(fang)了解到，當地要求下調物業服務費的住宅小區還在(zai)增加。

在(zai)沙坪壩首(shou)創光和城一(yi)期小區，每晚7點(dian)至9點(dian)，五六名業(ye)(ye)(ye)主志愿者會(hui)準時擺好(hao)“兩張桌子+四(si)個凳(deng)子”的(de)(de)攤(tan)位，業(ye)(ye)(ye)主們(men)則自(zi)發前往現(xian)場(chang)，在(zai)“要(yao)求按(an)規定(ding)降低物業(ye)(ye)(ye)費”的(de)(de)單子上簽字；大渡(du)口區的(de)(de)榮安1林語春風小區正在(zai)籌備(bei)成立臨時業(ye)(ye)(ye)主委員會(hui)，準備(bei)將(jiang)(jiang)物業(ye)(ye)(ye)費從2.6~3.2元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米/月(yue)降至1.6~1.9元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米/月(yue)；保利觀(guan)塘小區的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)主們(men)也(ye)在(zai)近期發布一(yi)則告(gao)知函(han)，要(yao)求按(an)規定(ding)將(jiang)(jiang)物業(ye)(ye)(ye)費從2.8元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米/月(yue)降至1元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米/月(yue)。

據(ju)記(ji)者了解，近(jin)段時間(jian)，重(zhong)慶(qing)已有數百個小區(qu)業(ye)主(zhu)提(ti)出了下調物(wu)業(ye)費(fei)的訴求，一些小區(qu)內(nei)掛起(qi)了“按政府指(zhi)導價四級(ji)標準（1.9元(yuan)/平(ping)方米/月(yue)(yue)）調整(zheng)物(wu)業(ye)費(fei)”等內(nei)容的橫幅，其中多為物(wu)業(ye)費(fei)在3元(yuan)/平(ping)方米/月(yue)(yue)左(zuo)右的小區(qu)。另(ling)外，也(ye)有部分高(gao)端(duan)小區(qu)業(ye)主(zhu)加入進來，如位(wei)于兩江新區(qu)的一別墅小區(qu)，其業(ye)主(zhu)近(jin)期也(ye)在“擺攤”搞簽字降費(fei)活動，要(yao)求將物(wu)業(ye)費(fei)從現在的5元(yuan)/平(ping)方米/月(yue)(yue)降至1.485元(yuan)/平(ping)方米/月(yue)(yue)。

一(yi)家(jia)上市物企重慶(qing)區域的相(xiang)關負(fu)責(ze)人(ren)李超(chao)（化名）在接受記者采訪時表示，6月份以來，公司在重慶(qing)管(guan)理的住宅小區有(you)超(chao)六成提出了降低物業(ye)服務費的訴(su)求，雙方協(xie)商均未達成一(yi)致。“目(mu)前(qian)業(ye)主們都在忙著簽(qian)字、交資料，下一(yi)步(bu)就要召開業(ye)主大(da)會（臨時業(ye)主大(da)會）與公司談判。”

已有小區成功下調物業費

記(ji)者在(zai)(zai)走訪中發現，也(ye)(ye)有(you)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)對下調物(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)有(you)所(suo)擔憂。“我一(yi)直對我們(men)小(xiao)(xiao)區的物(wu)(wu)業(ye)(ye)很滿意(yi)，比如(ru)有(you)時(shi)工作忙太晚回家(jia)(jia)，管家(jia)(jia)會幫忙把(ba)快遞取了(le)送到家(jia)(jia)門(men)口。”重慶兩(liang)江新區某小(xiao)(xiao)區業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)張先生告訴記(ji)者，一(yi)旦物(wu)(wu)業(ye)(ye)頂不(bu)住壓力將物(wu)(wu)業(ye)(ye)服務費(fei)降(jiang)了(le)，最終吃虧的還是業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)自己。不(bu)過張先生也(ye)(ye)表示，他所(suo)在(zai)(zai)小(xiao)(xiao)區由多個組團組成(cheng)，整體業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)超萬(wan)戶，很難成(cheng)立業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會，因此(ci)“想要(yao)達成(cheng)（降(jiang)低物(wu)(wu)業(ye)(ye)服務費(fei)）一(yi)致(zhi)意(yi)見應(ying)該會很難”。

讓(rang)如此(ci)多的小區業主集中(zhong)提出降(jiang)費的原(yuan)因，源于此(ci)前重慶市(shi)發布的一份文(wen)件。

2023年(nian)12月26日(ri)，重慶(qing)市(shi)人民政府辦公(gong)廳發布《重慶(qing)市(shi)物(wu)業服(fu)(fu)務收費管理辦法》，規定(ding)住宅前(qian)期(qi)物(wu)業服(fu)(fu)務實行等級(ji)服(fu)(fu)務、等級(ji)收費。

2024年2月(yue)(yue)18日，重(zhong)慶市發改委發布《重(zhong)慶市政府定價的經(jing)營服(fu)務性(xing)收費(fei)目錄清(qing)單（2024年版）》的公告，將(jiang)物業服(fu)務內(nei)容分為四個等(deng)級(ji)，中心(xin)(xin)城區有電梯(ti)住宅(zhai)：一級(ji)1.00元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)；二級(ji)1.30元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)；三級(ji)1.60元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)；四級(ji)1.90元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)。無電梯(ti)住宅(zhai)：一級(ji)0.60元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)；二級(ji)0.85元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)；三級(ji)1.10元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)；四級(ji)1.35元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)［4萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)以上可(ke)浮(fu)10%，4萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)（含）以下可(ke)上浮(fu)15%］。中心(xin)(xin)城區外(wai)有電梯(ti)住宅(zhai)：0.70元(yuan)(yuan)(yuan)~1.80元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)；無電梯(ti)住宅(zhai)：0.40元(yuan)(yuan)(yuan)-1.30元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)。

上述這兩份文件(jian)明(ming)確了住(zhu)宅(zhai)前期物(wu)業(ye)收(shou)費(fei)統一實行政(zheng)府指(zhi)(zhi)導(dao)(dao)價(jia)(jia)（以下簡稱(cheng)物(wu)業(ye)費(fei)指(zhi)(zhi)導(dao)(dao)價(jia)(jia)政(zheng)策或(huo)新規），不再采用此(ci)前政(zheng)府指(zhi)(zhi)導(dao)(dao)價(jia)(jia)和市場調節價(jia)(jia)結合的(de)價(jia)(jia)格管理形式。如確需超過(guo)四級服務標準收(shou)費(fei)，物(wu)業(ye)公司可(ke)向住(zhu)建部門和發改部門申請、核價(jia)(jia)。

新規從(cong)2024年6月1日起施行。而新規公布后，重慶主城和部分區(qu)(qu)縣相繼有(you)小(xiao)區(qu)(qu)業(ye)主根據該規定，在當地(di)鎮、街(jie)和社區(qu)(qu)指(zhi)導下有(you)序簽字(zi)要求下調物業(ye)費。

“物(wu)業(ye)(ye)費(fei)指導價政策的出臺，是引發(fa)部分城市(shi)出現業(ye)(ye)主要求下調物(wu)業(ye)(ye)費(fei)現象(xiang)的關(guan)鍵背(bei)景。”中指研究院物(wu)業(ye)(ye)總經理(li)牛曉娟接受(shou)記(ji)者(zhe)采訪時(shi)表示，今年(nian)上半年(nian)，物(wu)業(ye)(ye)費(fei)相關(guan)政策成為行(xing)業(ye)(ye)關(guan)注熱點，非(fei)市(shi)場(chang)化的定價在一定程度上會影響行(xing)業(ye)(ye)發(fa)展。

“現在出現的(de)愈發(fa)強烈(lie)的(de)下(xia)調物業(ye)(ye)(ye)費訴求，表面上看(kan)是業(ye)(ye)(ye)主(zhu)對(dui)近年來(lai)越(yue)來(lai)越(yue)高的(de)物業(ye)(ye)(ye)費不滿，尤(you)其是前期物業(ye)(ye)(ye)費。而當(dang)前房價低迷(mi)，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)對(dui)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理愈發(fa)關注(zhu)，更(geng)加希(xi)望(wang)所(suo)繳(jiao)物業(ye)(ye)(ye)費物有所(suo)值。”建(jian)誠晟(sheng)業(ye)(ye)(ye)總經(jing)理苑承建(jian)向每經(jing)記者分(fen)析，從深層(ceng)次看(kan)，隨著時代進步，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)權(quan)利意識越(yue)來(lai)越(yue)強，對(dui)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理相關法(fa)律法(fa)規(gui)、產權(quan)制度(du)愈發(fa)熟悉，對(dui)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理專業(ye)(ye)(ye)領域以及自身訴求有更(geng)清晰(xi)的(de)認識，開始積極行動追求小區(qu)管(guan)理的(de)主(zhu)動權(quan)。

然而(er)，重慶新(xin)規正式施行已(yi)經(jing)兩個多月(yue)，物業服務費(fei)實(shi)現下調的小區卻并不多。

記(ji)者(zhe)了(le)解到(dao)，恒大未來城四街(jie)區一期已在(zai)從(cong)6月起下(xia)調物(wu)業收費標準。

今(jin)年(nian)6月(yue)(yue)12日(ri)，位于重慶沙坪壩大學城板塊的恒(heng)大未(wei)來城四(si)街區一(yi)期發布(bu)通知(zhi)稱，為(wei)響應(ying)業主呼(hu)聲，根據小(xiao)(xiao)區實(shi)際(ji)情況，在(zai)確保服務(wu)品質基礎上據實(shi)測算并報備街道(dao)后，決定自(zi)6月(yue)(yue)1日(ri)起將(jiang)小(xiao)(xiao)區物業服務(wu)費調整(zheng)為(wei)：高層1.9元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)，小(xiao)(xiao)高層1.8元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)，洋(yang)房(fang)2.5元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)，產(chan)權車位管理費70元(yuan)(yuan)/月(yue)(yue)，公攤(tan)能(neng)耗費免(mian)收(shou)。而在(zai)此前，該小(xiao)(xiao)區高層住宅物業費收(shou)費標(biao)準是2.4元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)，小(xiao)(xiao)高層、洋(yang)房(fang)分別(bie)為(wei)2.2元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)、2.8元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)。

“今年(nian)3月份(fen)業(ye)主就找我們協商過，這次降費也是響應了業(ye)主的(de)要(yao)求。”重慶長(chang)城物業(ye)集(ji)團(tuan)公司恒大項目相(xiang)關負(fu)責人在接受記者(zhe)采(cai)訪時表(biao)示，收(shou)費標準也是參考了重慶最新的(de)物業(ye)收(shou)費標準。

盡管(guan)如此(ci)，但這一收(shou)費并未(wei)能得(de)到所(suo)有業(ye)主們的認可。“小區管(guan)理(li)存在很(hen)多問(wen)題，之前經常有偷盜情況出(chu)現，我(wo)家就(jiu)被撬門了幾次”“維修不(bu)(bu)及時(shi)，小區里的公共設備是(shi)報修很(hen)久才能解(jie)決”“收(shou)費標準不(bu)(bu)統一，部分業(ye)主如果長時(shi)間沒交(jiao)(jiao)物業(ye)費，為了促收(shou)，物業(ye)就(jiu)會進行打(da)折，而且每(mei)個催收(shou)人員所(suo)給出(chu)的折扣比例還(huan)不(bu)(bu)一樣(yang)”……在采訪中，不(bu)(bu)少業(ye)主向記者坦言，每(mei)年交(jiao)(jiao)出(chu)一筆不(bu)(bu)菲的物業(ye)費，卻并未(wei)體(ti)驗到相(xiang)應品質的服(fu)務。

至于降(jiang)價后，小區物業(ye)收(shou)費率(lv)是(shi)否有所提升(sheng)，該(gai)負責(ze)人也坦言：“并未有明顯變化，降(jiang)低了還想更低。”據其透露，項目整體收(shou)費率(lv)不足80%，部分(fen)業(ye)主(zhu)物業(ye)費甚(shen)至已經有幾年(nian)未交，而(er)至于服務質(zhi)量和(he)標(biao)準(zhun)是(shi)否會因(yin)價格下調而(er)變化，他也表示(shi)：“整體服務還將(jiang)按照(zhao)此前標(biao)準(zhun)進行(xing)，后期也將(jiang)提升(sheng)服務品(pin)質(zhi)，提高(gao)業(ye)主(zhu)滿意(yi)度。”

不過，記者采(cai)訪了解到，恒大未來城四(si)街區一共(gong)分為四(si)期(qi)，此(ci)(ci)前(qian)(qian)其(qi)他三期(qi)物(wu)業費用均在重慶規定的(de)物(wu)業收費標(biao)準之內，僅一期(qi)價格此(ci)(ci)前(qian)(qian)在2元/平方米/月以上。該負責人表示：“此(ci)(ci)次價格調整也(ye)僅針對一期(qi)業主。”

物業費收繳率呈下滑態勢

面對同行的(de)降價行為以及業主的(de)降費預期(qi)，李超倍(bei)感壓力(li)。

在他看(kan)來，這場突如(ru)其來的物(wu)業降費潮，從根本上(shang)來說還是源于當(dang)前的房地產市(shi)場處于低谷(gu)，也理解(jie)業主對于降低生活成本的合理訴(su)求。

不(bu)過李超也指(zhi)出，物業服務費(fei)用的(de)收(shou)取標準和服務質量有著直接相關，費(fei)用的(de)降低就意味著服務質量的(de)下(xia)降。“降低物業費(fei)和提升服務質量其實是(shi)矛盾的(de)，降費(fei)將壓縮物業公(gong)司的(de)利潤空間，在當(dang)前市場(chang)競爭環(huan)境下(xia)，若(ruo)公(gong)司不(bu)愿讓步，極有可能被‘撬(qiao)’。”

另一家上市(shi)物(wu)企重慶區(qu)域相關(guan)項目負責(ze)人則告訴記者，近期，其(qi)所在小區(qu)業(ye)(ye)主也(ye)正在進行降費申請。“但有其(qi)他物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)市(shi)場人員混進小區(qu)業(ye)(ye)主群，在群里經常(chang)會(hui)發表(biao)一些如‘不降價(jia)就換物(wu)業(ye)(ye)’‘某(mou)某(mou)家物(wu)業(ye)(ye)很好’等言(yan)論，后(hou)來管(guan)家才從其(qi)他業(ye)(ye)主處得知其(qi)原本就是其(qi)他物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)的。”

8月2日，重(zhong)(zhong)慶一位物業(ye)(ye)(ye)(ye)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)人士向記者表示，重(zhong)(zhong)慶此次物業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)指導價政策早在今年1月就(jiu)已經出(chu)臺(tai)，彼時市(shi)場一直(zhi)沒什么(me)反(fan)應。但進入6月份(fen)以來(lai)，重(zhong)(zhong)慶眾多小區(qu)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)要求(qiu)下調物業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)的現象卻突然(ran)集中出(chu)現，不知是何原因。

記者注意到(dao)，此次重慶(qing)(qing)市(shi)出臺并施行的物(wu)業(ye)費(fei)指(zhi)導價政策，與2015年重慶(qing)(qing)市(shi)印發的《重慶(qing)(qing)市(shi)物(wu)業(ye)服務(wu)收(shou)費(fei)管理辦法》（后來廢止）中的物(wu)業(ye)服務(wu)收(shou)費(fei)基本標準一致。

“當前(qian)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)下調物業(ye)(ye)(ye)(ye)費的實施路(lu)徑是相對清晰并且有希望實現，物業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)應該提高重視程度，認真思考(kao)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)訴求，提高服務(wu)水平，提高業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)滿意度。”苑承(cheng)建表(biao)示，預計將(jiang)會(hui)(hui)(hui)有比(bi)例不小的小區能夠實現降低(di)物業(ye)(ye)(ye)(ye)費目(mu)(mu)標，短(duan)期內(nei)(nei)將(jiang)會(hui)(hui)(hui)造成物業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)收入(ru)和利潤下降，而且這一趨勢預計短(duan)期內(nei)(nei)會(hui)(hui)(hui)在更大范圍內(nei)(nei)發生，會(hui)(hui)(hui)造成更加普遍影響(xiang)。如果企業(ye)(ye)(ye)(ye)拒絕(jue)與業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)協商(shang)溝通，或者未(wei)能贏得業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)認可，甚至可能會(hui)(hui)(hui)丟失項目(mu)(mu)管理權(quan)。

需要注意的是(shi)，物業(ye)(ye)費(fei)依然(ran)是(shi)物企收(shou)入(ru)的主(zhu)要來源。據(ju)李超(chao)透露，其所在區域公司收(shou)入(ru)90%左右(you)來自基礎物業(ye)(ye)服務費(fei)。而包括增(zeng)值服務、非(fei)業(ye)(ye)主(zhu)增(zeng)值服務收(shou)入(ru)，目(mu)前的整體占比有限(xian)。

中指(zhi)研(yan)究院(yuan)的數據顯示(shi)，2023年(nian)，百(bai)(bai)強物(wu)企基礎(chu)物(wu)業服務收入均值約12.72億元(yuan)，在總收入中占(zhan)比超八成，較上(shang)年(nian)提升2.97個百(bai)(bai)分點。

盡管物業費占(zhan)比上升，但(dan)(dan)收(shou)繳率卻并不如人(ren)意。“從(cong)區域實(shi)際情況來看，物業費的綜合(he)收(shou)繳率能達(da)到80%，但(dan)(dan)這還(huan)包含(han)了往年費用的收(shou)繳情況，實(shi)際當(dang)年的收(shou)繳率可能只有70%左右，甚至更低(di)。”李超(chao)表示。

克而瑞物(wu)管數據顯示，受多(duo)重因素影響，近(jin)年(nian)來，無(wu)論是(shi)(shi)500強(qiang)物(wu)企(qi)，還是(shi)(shi)上(shang)市物(wu)企(qi)，物(wu)業(ye)(ye)費收繳率均呈持續下(xia)滑(hua)態勢，2023年(nian)，500強(qiang)物(wu)企(qi)物(wu)業(ye)(ye)費收繳率跌至(zhi)(zhi)80%，同(tong)比(bi)減少4個百(bai)分點；上(shang)市物(wu)企(qi)收繳率同(tong)樣跌至(zhi)(zhi)85%，同(tong)比(bi)再降5個百(bai)分點。

“物(wu)業屬于勞(lao)動(dong)密集型行業，隨著每個(ge)城(cheng)市每年(nian)的(de)最低工(gong)資上漲、社(she)保(bao)基數的(de)上調(diao)而同步增(zeng)長，人工(gong)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)剛性(xing)增(zeng)加。”李(li)超告訴記者，物(wu)業費一旦確(que)定后，上漲難度很大，時間一長就會對公司(si)運營成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)形成(cheng)(cheng)(cheng)壓(ya)力。

“一(yi)說(shuo)到(dao)上(shang)調物(wu)(wu)業費，業主(zhu)(zhu)的反彈情緒就很大(da)。”重慶沙坪壩區(qu)一(yi)小(xiao)區(qu)物(wu)(wu)業公司工作人員告訴記(ji)者，此前小(xiao)區(qu)也(ye)曾(ceng)想過(guo)對物(wu)(wu)業費進行上(shang)漲，但(dan)最(zui)終也(ye)是因為(wei)業主(zhu)(zhu)反對未能(neng)成行。

記者在采訪中也了解到，重(zhong)(zhong)慶(qing)多個小區(qu)(qu)自交房(fang)(fang)后物(wu)業費已(yi)有多年(nian)(nian)未(wei)有調整。如(ru)位于重(zhong)(zhong)慶(qing)沙坪壩(ba)區(qu)(qu)的龍湖好城時(shi)光(guang)，2017年(nian)(nian)交房(fang)(fang)后其高層物(wu)業費為(wei)2.8元/平方米/月，時(shi)至今日已(yi)有7年(nian)(nian)沒有變化；同區(qu)(qu)域的首創(chuang)光(guang)和(he)城，物(wu)業費已(yi)有六七年(nian)(nian)未(wei)做過調整。

另一位(wei)重慶物業(ye)行業(ye)人士(shi)告訴記者，此次重慶新規的(de)實(shi)施(shi)(shi)，很多人對此存在誤解，這實(shi)際(ji)(ji)上(shang)只是(shi)一個指(zhi)導價。“更多的(de)還是(shi)根據每個項(xiang)目的(de)實(shi)際(ji)(ji)情(qing)況(kuang)，如(ru)服務標準、硬件設(she)施(shi)(shi)等進行定價，不能(neng)一概而論。如(ru)果(guo)一味(wei)地只要(yao)求(qiu)降低物業(ye)費，本身就不太符合市場游戲規則。”

事實(shi)上，也有小區相比于價(jia)格更加(jia)注重物業的(de)服務(wu)本身(shen)。

7月30日，萬(wan)科物(wu)業(ye)(ye)以原物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務價(jia)4.3元/平(ping)方米/月成(cheng)功進駐重慶(qing)常青藤(teng)人文(wen)別(bie)墅(shu)小區。根據《常青藤(teng)人文(wen)別(bie)墅(shu)小區2024年第(di)三次業(ye)(ye)主(zhu)大會表決結果(guo)公示(shi)》顯示(shi)，6月21日~23日（即重慶(qing)物(wu)業(ye)(ye)降費申請最為集中(zhong)階(jie)段），重慶(qing)萬(wan)科物(wu)業(ye)(ye)以超過八成(cheng)的業(ye)(ye)主(zhu)得票率中(zhong)標該小區物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理服(fu)務。

多地出臺物業收費新規

記者注(zhu)意到，不僅(jin)是重慶，此前包括(kuo)廣州、銀川、青島等(deng)城市已(yi)啟動了新的物(wu)業服務收費(fei)管理(li)辦法。

2023年(nian)11月(yue)(yue)(yue)，廣(guang)州(zhou)發布物(wu)(wu)業(ye)費(fei)新規，住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)一級前(qian)(qian)期物(wu)(wu)業(ye)服務(wu)收(shou)費(fei)最高不超(chao)過2.8元/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)；2023年(nian)12月(yue)(yue)(yue)底，青(qing)(qing)島印(yin)發《青(qing)(qing)島市(shi)物(wu)(wu)業(ye)服務(wu)收(shou)費(fei)管(guan)理實施(shi)細(xi)則(ze)》，規定普(pu)通住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的前(qian)(qian)期物(wu)(wu)業(ye)實行政府指導(dao)價(jia)，最高等(deng)級的五級物(wu)(wu)業(ye)服務(wu)物(wu)(wu)業(ye)費(fei)上限為2.52元/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)：今年(nian)5月(yue)(yue)(yue)20日，銀川印(yin)發《銀川市(shi)普(pu)通住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)前(qian)(qian)期物(wu)(wu)業(ye)服務(wu)和停車收(shou)費(fei)政府指導(dao)價(jia)標準(zhun)方(fang)案》，無電梯住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)物(wu)(wu)業(ye)費(fei)不高于(yu)(yu)1.9元/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)，電梯住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)不高于(yu)(yu)2.2元/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)，該(gai)方(fang)案已(yi)于(yu)(yu)今年(nian)7月(yue)(yue)(yue)1日起施(shi)行。

事實上，推動建立健(jian)全“質價相符”的物業服(fu)務市(shi)場機制，合理制定最高限(xian)價，杜絕(jue)“高收費、低(di)服(fu)務”等情況，是不少政(zheng)策出(chu)臺的初衷(zhong)。

“但部(bu)分(fen)(fen)業(ye)主可能曲解政府指(zhi)導價的實際含義，誤以為全市(shi)所(suo)有(you)項目(mu)(mu)物(wu)業(ye)費(fei)均(jun)應(ying)參(can)照政府指(zhi)導價執行(xing)。”上述某(mou)上市(shi)物(wu)企重慶區域某(mou)項目(mu)(mu)負責(ze)人表(biao)示，目(mu)(mu)前重慶制(zhi)定的價格標準還(huan)有(you)待完善，物(wu)業(ye)類型是多樣的，目(mu)(mu)前僅有(you)電梯與無電梯之分(fen)(fen)，而(er)包括洋房、別墅等高(gao)端物(wu)業(ye)的收費(fei)則(ze)并未進行(xing)區分(fen)(fen)。

“物(wu)(wu)業費(fei)(fei)(fei)指導(dao)價對(dui)企(qi)業的(de)(de)(de)約束程度需要結合各地(di)(di)的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)進行細分，但并不具(ju)有(you)絕對(dui)的(de)(de)(de)強制性(xing)，不能強制物(wu)(wu)業企(qi)業必(bi)須依(yi)據(ju)政府(fu)指導(dao)價收(shou)取(qu)物(wu)(wu)業費(fei)(fei)(fei)。”北京金訴(su)律(lv)師事務所主(zhu)任王玉臣表示，物(wu)(wu)業費(fei)(fei)(fei)指導(dao)價一(yi)般(ban)會有(you)一(yi)定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)浮(fu)動(dong)范圍，物(wu)(wu)業企(qi)業可(ke)以(yi)(yi)在(zai)(zai)規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)浮(fu)動(dong)范圍內收(shou)取(qu)物(wu)(wu)業費(fei)(fei)(fei)。與此(ci)同(tong)時，若物(wu)(wu)業企(qi)業提供(gong)的(de)(de)(de)服(fu)務明顯超(chao)過(guo)指導(dao)價對(dui)應的(de)(de)(de)服(fu)務標準，需超(chao)過(guo)指導(dao)價收(shou)費(fei)(fei)(fei)，在(zai)(zai)報相關部門核定(ding)(ding)(ding)(ding)后，也(ye)可(ke)以(yi)(yi)超(chao)出(chu)指導(dao)價收(shou)費(fei)(fei)(fei)；如果物(wu)(wu)業企(qi)業與業主(zhu)達成合意，且業主(zhu)共同(tong)決定(ding)(ding)(ding)(ding)了相應的(de)(de)(de)物(wu)(wu)業收(shou)費(fei)(fei)(fei)標準，則可(ke)以(yi)(yi)在(zai)(zai)符合當地(di)(di)規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)流程后自行決定(ding)(ding)(ding)(ding)具(ju)體(ti)收(shou)費(fei)(fei)(fei)價格。

“服(fu)務(wu)(wu)品(pin)質仍然是影(ying)響收費標準(zhun)的(de)重要因素。”王玉臣表示，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)與業(ye)(ye)主尋求共贏，其實也可(ke)以說是物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)與業(ye)(ye)主之(zhi)間的(de)雙向投入(ru)。“一般在(zai)業(ye)(ye)主已經(jing)簽訂了物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)，且物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)尚未(wei)到期的(de)情況(kuang)下，都(dou)會(hui)規(gui)定(ding)(ding)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)收費標準(zhun)仍按原(yuan)合同(tong)約定(ding)(ding)執行，也就意味(wei)著業(ye)(ye)主不能依據新實施的(de)規(gui)定(ding)(ding)單方面改變原(yuan)合同(tong)的(de)約定(ding)(ding)。”

但(dan)如果業(ye)(ye)主有意向調整物(wu)業(ye)(ye)費(fei)，業(ye)(ye)主在(zai)(zai)了解當(dang)地政策后(hou)，需查看(kan)與物(wu)企簽訂的合同，明確是否有關于(yu)物(wu)業(ye)(ye)費(fei)調整的相(xiang)關約(yue)定，如在(zai)(zai)約(yue)定的范圍內，則可(ke)依約(yue)與物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)企業(ye)(ye)調整物(wu)業(ye)(ye)費(fei)用，若沒有相(xiang)關約(yue)定，業(ye)(ye)主可(ke)先行(xing)召開業(ye)(ye)主委員(yuan)會，或者(zhe)舉行(xing)業(ye)(ye)主大會的方式，就是否降低物(wu)業(ye)(ye)費(fei)、降低的標準等(deng)在(zai)(zai)業(ye)(ye)主之間形成統一意見，再由業(ye)(ye)主代表(biao)與物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)企業(ye)(ye)進行(xing)協商。

“對(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)而(er)言(yan)，‘卷’服(fu)(fu)務(wu)，質(zhi)價皆存(cun)；‘卷’價格，質(zhi)價皆失(shi)。提(ti)(ti)供(gong)讓客戶滿意的優(you)(you)質(zhi)服(fu)(fu)務(wu)仍(reng)是(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)高質(zhi)量(liang)發展(zhan)的關鍵。”牛曉(xiao)娟指(zhi)出，當前“瓦片(pian)經濟”增量(liang)市場放緩、產業(ye)(ye)鏈價值(zhi)重心后移，物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)貫(guan)穿整(zheng)個(ge)房地產后服(fu)(fu)務(wu)市場、具(ju)備“剛需+長周期”的消費特征，物(wu)(wu)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)應轉變服(fu)(fu)務(wu)理念，調整(zheng)經營策略(lve)，優(you)(you)化(hua)價值(zhi)體現，從(cong)(cong)“提(ti)(ti)供(gong)服(fu)(fu)務(wu)”到“設計服(fu)(fu)務(wu)”，從(cong)(cong)“一(yi)刀切”到“差異化(hua)”，從(cong)(cong)“質(zhi)價脫離”到“質(zhi)價相(xiang)符”再(zai)到“優(you)(you)質(zhi)優(you)(you)價”。

“物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)需合理構(gou)建分(fen)級(ji)服(fu)務(wu)體系(xi)，明確服(fu)務(wu)標(biao)(biao)準(zhun)及產品(pin)標(biao)(biao)準(zhun)，通(tong)過搞示范樹標(biao)(biao)桿、強培訓嚴考核(he)、優(you)激(ji)勵抓落實(shi)等方式來(lai)做好(hao)保(bao)障(zhang)。”牛曉娟續稱，物(wu)企(qi)應戰略(lve)重構(gou)業(ye)務(wu)價值體系(xi)，通(tong)過做好(hao)基(ji)礎服(fu)務(wu)來(lai)保(bao)住基(ji)本(ben)盤，通(tong)過聚(ju)焦目標(biao)(biao)區域來(lai)有序市場外拓，并基(ji)于優(you)勢開(kai)展(zhan)(zhan)多(duo)元(yuan)服(fu)務(wu)確立第(di)二增長(chang)曲線，通(tong)過提供高(gao)品(pin)質服(fu)務(wu)引領高(gao)質量(liang)發展(zhan)(zhan)。

一個值得注意的現象是，近(jin)年來物(wu)(wu)業(ye)(ye)行業(ye)(ye)對項目的運(yun)營提出(chu)(chu)了(le)更高(gao)要求，不少物(wu)(wu)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)主動退(tui)出(chu)(chu)部(bu)分(fen)低(di)(di)利潤率(lv)、管(guan)理難(nan)度大的項目。克而瑞數據(ju)顯示，2023年，包括碧桂園服務、萬(wan)物(wu)(wu)云、金科(ke)服務等(deng)在(zai)內的多家上市物(wu)(wu)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)均(jun)選(xuan)擇(ze)退(tui)出(chu)(chu)了(le)部(bu)分(fen)低(di)(di)質項目，部(bu)分(fen)企(qi)業(ye)(ye)退(tui)出(chu)(chu)的在(zai)管(guan)面(mian)積規(gui)模超千萬(wan)平方米，如金科(ke)服務退(tui)出(chu)(chu)項目在(zai)管(guan)面(mian)積就高(gao)達3570萬(wan)平方米。

“不(bu)(bu)(bu)同服(fu)務(wu)內容決定了物業(ye)費(fei)高低(di)，影響物業(ye)成本的(de)(de)因素非常(chang)龐雜，物業(ye)費(fei)測算需(xu)(xu)要(yao)(yao)考量具體(ti)項目的(de)(de)個性化因素差異。”上海易居企業(ye)集團CEO丁(ding)祖昱發文(wen)指出，政府部(bu)門切(qie)忌一刀切(qie)，不(bu)(bu)(bu)是(shi)統一參照(zhao)政府指導價(jia)執行(xing)，而(er)是(shi)要(yao)(yao)強化相關(guan)監管(guan)、配套機制(zhi)，實(shi)行(xing)菜單定制(zhi)管(guan)理，依照(zhao)業(ye)主實(shi)際(ji)服(fu)務(wu)需(xu)(xu)求，按需(xu)(xu)定制(zhi)不(bu)(bu)(bu)同維度的(de)(de)物業(ye)服(fu)務(wu)標準，繼而(er)繳(jiao)納不(bu)(bu)(bu)同水平的(de)(de)物業(ye)費(fei)。