每經(jing)記者｜宋(song)欽章    每經(jing)編輯｜廖 丹    

新一期LPR（貸(dai)款市場報價(jia)利(li)率(lv)(lv)）下(xia)調后(hou)，多地房貸(dai)利(li)率(lv)(lv)跟進下(xia)調，部分商(shang)業(ye)銀行(xing)的(de)首(shou)套(tao)房貸(dai)利(li)率(lv)(lv)甚至低于3%。對比之下(xia)，個人(ren)住房公積金(jin)貸(dai)款利(li)率(lv)(lv)的(de)優勢(shi)正(zheng)在弱(ruo)化(hua)。

據悉，當前各城市的個(ge)人住房公積金(jin)主(zhu)要按照人民銀行5月(yue)份調降(jiang)后的貸款(kuan)利率執行，其中，5年(nian)(nian)(nian)以下(xia)（含5年(nian)(nian)(nian)）和(he)5年(nian)(nian)(nian)以上首套個(ge)人住房公積金(jin)貸款(kuan)利率分別為2.35%和(he)2.85%。

每經資料圖

業內(nei)人士認為，商(shang)貸利(li)率(lv)向(xiang)公積(ji)金貸款(kuan)利(li)率(lv)靠攏，利(li)好購房者，但也會給(gei)公積(ji)金帶來一定沖擊。當前公積(ji)金貸款(kuan)需要進(jin)一步調降利(li)率(lv)，以發揮保障性優(you)勢，保持對較低收入職工購房需求的支(zhi)持力度。

現狀：公積金貸款性價比降低？

值得(de)注(zhu)意的是，7月22日，最新一期(qi)LPR報(bao)價出爐，1年(nian)期(qi)LPR、5年(nian)期(qi)以上LPR均下調(diao)10個(ge)基(ji)點，分別由3.45%、3.95%調(diao)整為3.35%、3.85%。

隨著LPR下(xia)調(diao)，多地商業銀(yin)行的房貸利率也隨之(zhi)跟(gen)進調(diao)整。近日，《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者（以下(xia)簡稱每經記(ji)者）了(le)解到，上海多家銀(yin)行首套房貸利率由3.5%下(xia)調(diao)至(zhi)3.4%，佛山市部分銀(yin)行首套房貸利率甚至(zhi)可以降至(zhi)2.9%。

值得一提(ti)的是，在(zai)商業銀(yin)行首套房貸(dai)利率邁向(xiang)“2時代”的同時，個人住房公積金(jin)貸(dai)款的性價(jia)比似乎(hu)正在(zai)降低。

實際上，5月18日，中國(guo)人(ren)民(min)銀(yin)行(xing)已下調了個(ge)人(ren)住(zhu)房公積(ji)金(jin)貸款利(li)率(lv)，調整(zheng)后的利(li)率(lv)為：5年(nian)(nian)以(yi)下（含5年(nian)(nian)）和(he)5年(nian)(nian)以(yi)上首(shou)套個(ge)人(ren)住(zhu)房公積(ji)金(jin)貸款利(li)率(lv)分別調整(zheng)為2.35%和(he)2.85%，5年(nian)(nian)以(yi)下（含5年(nian)(nian)）和(he)5年(nian)(nian)以(yi)上第(di)二套個(ge)人(ren)住(zhu)房公積(ji)金(jin)貸款利(li)率(lv)分別調整(zheng)為不低于2.775%和(he)3.325%。

彼時，住(zhu)建部亦發文(wen)，提出指導城市住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)管理中心及時調整(zheng)住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款利率(lv)，做好存(cun)量(liang)住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款政(zheng)策銜接。

住(zhu)(zhu)(zhu)建部住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)監管(guan)司相關負責人此前介紹，2024年(nian)(nian)(nian)5月18日前已發(fa)放(fang)的個(ge)人住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)貸(dai)款(kuan)，自2025年(nian)(nian)(nian)1月1日起執(zhi)行新利率(lv)。2024年(nian)(nian)(nian)5月18日（含）后新發(fa)放(fang)的個(ge)人住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)貸(dai)款(kuan)，將直接按(an)照調(diao)整后的新利率(lv)執(zhi)行。

每經記者注意到，盡管今(jin)年(nian)公積金(jin)貸(dai)款利率(lv)已(yi)(yi)調降，但(dan)在當(dang)前(qian)的低利率(lv)環境下，其利率(lv)優勢并不突出。以佛山市為例，5年(nian)以上首(shou)套個人住房公積金(jin)貸(dai)款利率(lv)為2.85%，而當(dang)地部(bu)分銀行首(shou)套房貸(dai)利率(lv)已(yi)(yi)可降至(zhi)2.9%，兩者相差僅5BP（基點）。

專家：利差變小，要注意風險

易居研究(jiu)院(yuan)研究(jiu)總監嚴躍進在接受每(mei)經(jing)記者采訪時表示，商(shang)業(ye)貸款與(yu)公積(ji)金貸款利差收窄，直(zhi)觀上看和商(shang)貸調整(zheng)有關(guan)，但這主(zhu)要是公積(ji)金利率(lv)調整(zheng)滯(zhi)后所造成的(de)，所以產生了商(shang)貸加快下調，但公積(ji)金調整(zheng)不(bu)到(dao)位(wei)的(de)問題。

嚴躍(yue)進(jin)認(ren)為，類(lei)似調(diao)整其實(shi)也是(shi)貸款資金難以消化所造(zao)成的(de)。因為貸款資金規模大(da)，但是(shi)市場需(xu)求(qiu)不多，所以貸款利率會“內卷”，尤其是(shi)商業銀(yin)行機(ji)構(gou)調(diao)整節奏快(kuai)。但公(gong)積金中心從工作機(ji)制角(jiao)度看，其類(lei)似調(diao)整的(de)市場化操作是(shi)很弱的(de)。

嚴躍進提醒，利(li)差變小，自然要(yao)注意風(feng)險(xian)。“比如說公(gong)積(ji)(ji)金的(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)性價比會降(jiang)低，也會造成公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)過(guo)剩，資(zi)源浪費。同時反過(guo)來(lai)又會加劇一個(ge)話題的(de)熱度，即存量房貸(dai)利(li)率能否下降(jiang)的(de)問題。總體(ti)上后續(xu)要(yao)理順幾(ji)個(ge)關系(xi)(xi)，即存量房貸(dai)與(yu)增量房貸(dai)、商(shang)業(ye)貸(dai)款(kuan)(kuan)與(yu)公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)、貸(dai)款(kuan)(kuan)額與(yu)還貸(dai)能力。理順這些，才能真正實現貸(dai)款(kuan)(kuan)消(xiao)化(hua)、定價科學、關系(xi)(xi)有序的(de)目標。”

南京房(fang)(fang)地產業(ye)(ye)協(xie)會(hui)副(fu)會(hui)長(chang)(chang)兼(jian)秘書長(chang)(chang)張輝告訴每經記(ji)者，由于(yu)商業(ye)(ye)性貸款競爭(zheng)(zheng)激(ji)烈，加上(shang)很多城市已取(qu)消房(fang)(fang)貸利率下(xia)(xia)限，為爭(zheng)(zheng)取(qu)更(geng)多房(fang)(fang)貸業(ye)(ye)務(wu)，部(bu)分銀(yin)(yin)行將房(fang)(fang)貸利率壓得很低。在這種情況(kuang)下(xia)(xia)，商貸和(he)公積金貸款的利差越收越窄，公積金貸款的利率優勢受(shou)到(dao)弱化。但同(tong)時我(wo)們也應該(gai)看到(dao)，本輪降息后，大部(bu)分銀(yin)(yin)行的首套(tao)房(fang)(fang)貸利率仍維(wei)持3%以上(shang)，3%以下(xia)(xia)更(geng)多針(zhen)對極(ji)少數特殊人(ren)群。

“商(shang)(shang)貸利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)向公(gong)積(ji)金貸款利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)靠攏，對買房(fang)人(ren)是一(yi)個利(li)好(hao)，可享受(shou)與公(gong)積(ji)金貸款利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)相近(jin)的(de)低(di)利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)商(shang)(shang)貸，有利(li)于加速買房(fang)人(ren)入(ru)市(shi)，對樓市(shi)也會(hui)形成推動作用。不過，對公(gong)積(ji)金來(lai)說，也會(hui)帶來(lai)一(yi)定程度的(de)沖擊，不排(pai)除(chu)有人(ren)可能會(hui)覺得(de)繳存(cun)公(gong)積(ji)金的(de)必(bi)(bi)要性降低(di)。那(nei)么對于公(gong)積(ji)金貸款來(lai)說，當前迫(po)切需要進一(yi)步調降利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)，將(jiang)其與商(shang)(shang)貸的(de)利(li)差拉開，以發揮它的(de)保(bao)障性優勢，保(bao)持對較低(di)收入(ru)職工購房(fang)需求(qiu)的(de)支(zhi)持力度。”張輝補充(chong)，在(zai)低(di)利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)環境下，如何保(bao)持利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)對比商(shang)(shang)業貸款的(de)競爭優勢，是公(gong)積(ji)金貸款必(bi)(bi)須要解決(jue)的(de)一(yi)個重要問題。

封面圖(tu)片來源：每經資(zi)料(liao)圖(tu)