每(mei)經記(ji)者(zhe)｜劉頌輝    每(mei)經編輯｜魏文藝    

北京本土國資房企北京金(jin)隅(yu)地產開發集團(tuan)有限公司（以(yi)下簡稱金(jin)隅(yu)地產）繼續加(jia)倉(cang)朝(chao)陽區十(shi)八里店區域。

近日(ri)，金隅(yu)地產以底(di)價(jia)63.8億元摘得朝(chao)陽區十八(ba)里(li)店(dian)朝(chao)陽港一(yi)期1303-686地塊(kuai)及1303-687地塊(kuai)（以下(xia)簡稱朝(chao)陽港地塊(kuai)），成交樓面價(jia)5.07萬元/平方(fang)米，期房銷售指(zhi)導價(jia)7.9萬元/平方(fang)米，現(xian)房8.1萬元/平方(fang)米。

《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞》記者（以下(xia)簡稱每(mei)經記者或記者）注意到，金隅地產早(zao)在2021年就開始布局(ju)十八里店區域(yu)，并開發了金隅昆(kun)(kun)泰云(yun)筑(zhu)(zhu)。據北京(jing)市住建(jian)委官網數據，金隅昆(kun)(kun)泰云(yun)筑(zhu)(zhu)入(ru)市兩年多，目前(qian)總體去(qu)化率(lv)約68.6%。相較而言，其(qi)(qi)去(qu)化速度不及同區域(yu)其(qi)(qi)他項(xiang)目。

對(dui)于再次(ci)在十(shi)八里店拿(na)地(di)開發(fa)住宅的原因，金隅地(di)產(chan)母公司金隅集團（SH601992，股價1.40元(yuan)，市值149.49億元(yuan)）一位人士向每經(jing)記者表示，從地(di)產(chan)開發(fa)角度(du)來說(shuo)，項目成規模開發(fa)運(yun)營要比多家房企分別開發(fa)更好。“公司接(jie)下來會繼續尋找拿(na)地(di)機會，在銷售方(fang)(fang)面，將想方(fang)(fang)設法去庫存，根據各地(di)的政(zheng)策制定項目銷售計劃。”

值得一(yi)提的是，7月3日，金(jin)隅集(ji)團發(fa)布2024年面向專業(ye)投(tou)資(zi)(zi)者公開發(fa)行科技創(chuang)新公司(si)債券(quan)（第一(yi)期）發(fa)行公告，債券(quan)發(fa)行規(gui)模不超(chao)過20億元，募集(ji)資(zi)(zi)金(jin)擬(ni)用于償還銀(yin)行貸款。

斥資63.8億元“加倉”十八里店

在(zai)6月25日舉(ju)行的(de)北京今年第三場土拍上(shang)，朝陽(yang)區十八里店朝陽(yang)港地塊毫(hao)無(wu)懸念地被金隅地產以63.8億元的(de)底價收(shou)入囊(nang)中。

十八里店曾(ceng)是北京土拍市場(chang)較為火熱的(de)區(qu)域(yu)，曾(ceng)出(chu)現過(guo)33家房(fang)企搖(yao)號爭搶1宗地(di)塊(kuai)（保利(li)朝央和(he)煦項目用地(di)）的(de)場(chang)面。此(ci)次推出(chu)的(de)朝陽港地(di)塊(kuai)位置更加(jia)優質，緊靠十八里店地(di)鐵站東南出(chu)口，體量(liang)超過(guo)10萬平方米，未來供應的(de)房(fang)源預(yu)計能夠達到800套。地(di)塊(kuai)整體上規(gui)劃方正，且未設置更多公(gong)建配套要求。

金隅地產獲得的朝陽港地塊位置 來源： 中指研究院

不(bu)過，隨著區域內新(xin)房網簽價(jia)格(ge)的下(xia)挫(cuo)，此次(ci)出(chu)讓(rang)地塊的樓面價(jia)卻(que)上漲了12.4%。朝陽港(gang)地塊推出(chu)后，僅有金隅地產一家(jia)報名，相當于(yu)托底拿地。這也是十八里店(dian)朝陽港(gang)區域第四次(ci)推出(chu)涉宅項目。

作為最早布局十(shi)八里(li)(li)店(dian)的(de)(de)房企，金(jin)隅(yu)(yu)地產在這里(li)(li)開(kai)發過金(jin)隅(yu)(yu)昆(kun)泰云(yun)(yun)筑(zhu)(zhu)、云(yun)(yun)筑(zhu)(zhu)二期和云(yun)(yun)未（云(yun)(yun)筑(zhu)(zhu)三期）。2021年10月(yue)12日(ri)，金(jin)隅(yu)(yu)地產和北京昆(kun)泰集(ji)團聯合體以(yi)37.6億元(yuan)的(de)(de)底價(jia)競得(de)十(shi)八里(li)(li)店(dian)朝(chao)陽(yang)港(gang)一期1303-693地塊；2022年6月(yue)1日(ri)，金(jin)隅(yu)(yu)和北京住總(zong)集(ji)團以(yi)38.8億元(yuan)的(de)(de)底價(jia)摘得(de)十(shi)八里(li)(li)店(dian)朝(chao)陽(yang)港(gang)一期1303-685、694地塊。記(ji)者(zhe)注意到，上述兩(liang)處(chu)項目的(de)(de)銷售指導(dao)價(jia)均為7.5萬元(yuan)/平方米。

金隅昆泰云筑項目現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

4月下旬的一(yi)個工(gong)作(zuo)日，每經記者(zhe)曾實地走訪金隅昆泰云筑售樓(lou)處。彼時，項目現場一(yi)位置業顧(gu)問向記者(zhe)介紹，一(yi)至三期均(jun)已開盤(pan)在售，約1400套房(fang)源，戶型面積為83~152平方米，均(jun)價(jia)在7.2萬元(yuan)/平方米左右。在售的房(fang)源基(ji)本是準現房(fang)，一(yi)期房(fang)源在今年底交付，二期和(he)三期在明年10月交付。

金隅昆(kun)泰云(yun)(yun)筑最早開(kai)盤是在2022年4月(yue)28日(ri)(ri)。北京市住建委官網顯示，該項目一期（備案(an)名：云(yun)(yun)筑家園(yuan)(yuan)）批準(zhun)銷售套數536套房源，成交均價74996.56元(yuan)/平方米(mi)，截至7月(yue)5日(ri)(ri)，共簽約(yue)432套，去(qu)化率80.6%。2022年12月(yue)9日(ri)(ri)和2023年3月(yue)17日(ri)(ri)分別兩次開(kai)盤推出備案(an)名為(wei)云(yun)(yun)尚家園(yuan)(yuan)和云(yun)(yun)悅家園(yuan)(yuan)的房源，共計768套，成交均價分別為(wei)75007.26元(yuan)/平方米(mi)和75581.64元(yuan)/平方米(mi)，截至7月(yue)5日(ri)(ri)累計簽約(yue)465套，去(qu)化率約(yue)60.5%。也就是說，目前金隅昆(kun)泰云(yun)(yun)筑的總體去(qu)化率約(yue)為(wei)68.6%%。

從周邊項目(mu)來看，保利(li)朝(chao)央(yang)和(he)煦項目(mu)在(zai)今年1月推出394套房源，成交均價(jia)77868.79元/平(ping)方(fang)米，目(mu)前累(lei)計簽約234套，去化率59.4%%。對比(bi)來看，金(jin)隅昆泰云筑(zhu)的(de)房價(jia)更(geng)低，但(dan)去化速度卻比(bi)保利(li)朝(chao)央(yang)和(he)煦更(geng)遲緩。

“想方設法加大房地產去庫存”

金隅地產是金隅集團旗(qi)下的全資子公司，涉(she)足房地產開發建設(she)領域近(jin)40年，先后在國(guo)內16座(zuo)城市開發項目170余個。

對(dui)(dui)于新獲(huo)(huo)(huo)取的十八里店(dian)朝(chao)陽港(gang)項目，金(jin)隅地(di)(di)產(chan)方面(mian)認(ren)為(wei)，面(mian)對(dui)(dui)行業新形勢，地(di)(di)產(chan)集團保持戰略定力，立足(zu)北京并(bing)聚(ju)焦(jiao)主城區(qu)(qu)，提(ti)前獲(huo)(huo)(huo)取供地(di)(di)信(xin)息(xi)、綜合研判(pan)，研究獲(huo)(huo)(huo)取重(zhong)點區(qu)(qu)域優質土地(di)(di)，為(wei)金(jin)隅集團穩健高質量發展夯(hang)實基礎。

金隅(yu)昆泰云筑現場的金隅(yu)地產宣(xuan)傳欄(lan) 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

在今(jin)年(nian)4月金隅(yu)(yu)集(ji)團召開(kai)的(de)2023年(nian)度業績(ji)說明會上，針對投資者(zhe)就公(gong)司(si)在2023年(nian)拿下三宗地的(de)擔心(xin)，金隅(yu)(yu)集(ji)團執行(xing)董事、總經(jing)理(li)顧昱回(hui)應稱(cheng)：“公(gong)司(si)拿地主要基于以(yi)下幾方(fang)面考慮：一(yi)(yi)是房地產業務(wu)作為公(gong)司(si)主業之一(yi)(yi)，根據去化和回(hui)款(kuan)情(qing)況合理(li)把(ba)握(wo)拿地節奏，積(ji)極穩妥拿地；二(er)是深(shen)耕已進(jin)入(ru)(ru)城(cheng)市，以(yi)北京和長三角(jiao)等區(qu)域的(de)一(yi)(yi)線和強(qiang)二(er)線城(cheng)市為重(zhong)點；三是具(ju)體看地塊(kuai)情(qing)況。2023年(nian)拿的(de)三宗地塊(kuai)，一(yi)(yi)宗是公(gong)司(si)自有用地，另(ling)外(wai)兩宗是長三角(jiao)的(de)優質地塊(kuai)。2024年(nian)，公(gong)司(si)將聚焦提(ti)高經(jing)濟效益中心(xin)工作和高質量發展首要任務(wu)，營業收入(ru)(ru)目標為1100億元。”

財報顯示，2023年，金隅(yu)集團共(gong)實現營(ying)業收入(ru)1079.6億(yi)(yi)元，同比(bi)增(zeng)加4.99%；利潤(run)總額3億(yi)(yi)元，同比(bi)減(jian)少91%；凈虧損12.9億(yi)(yi)元，同比(bi)減(jian)少174%；歸屬(shu)母公司凈利潤(run)0.25億(yi)(yi)元，同比(bi)減(jian)少97.9%。

在房地(di)(di)產業務方(fang)面(mian)，金隅集團共實現地(di)(di)產開發及運營收入(ru)301.25億(yi)元，同(tong)比(bi)增長15.05%；毛利率(lv)同(tong)比(bi)下降3.26個百分點至18.9%；年累計(ji)合同(tong)簽約額232.84億(yi)元，同(tong)比(bi)減少28.43%；年內(nei)資產減值損失18.59億(yi)元（上年同(tong)期(qi)損失為(wei)8.28億(yi)元）。公司方(fang)面(mian)解釋稱，主要是由(you)于(yu)地(di)(di)產項目(mu)計(ji)提存貨減值同(tong)比(bi)增加所致。

上述(shu)金隅集(ji)團人(ren)士告訴每經(jing)記(ji)者，目前(qian)房(fang)(fang)地產業務板塊的壓力(li)比較大，公司(si)也在根據(ju)各地政策(ce)積極調整銷售計劃，想方(fang)設法加大房(fang)(fang)地產去庫存。另(ling)外，公司(si)也在根據(ju)自身優(you)勢，加大盤(pan)活自有的工業用地，通過地方(fang)政府(fu)收儲等(deng)途(tu)徑增加利潤(run)來(lai)源。

來源：金隅集團公告

7月3日，金隅集團發布(bu)公告宣布(bu)面向(xiang)專業投資者公開發行科(ke)技創新公司債券（第一(yi)期），債券注冊規(gui)(gui)模不超(chao)過100億元，發行規(gui)(gui)模不超(chao)過20億元。

債(zhai)券募集說(shuo)明書顯示，截至2024年3月末(mo)，金(jin)隅集團(tuan)合并財務報表口徑資產(chan)負債(zhai)率66.32%，有息負債(zhai)規模1159.91億元。其中，一(yi)年內到期的短(duan)期債(zhai)務合計金(jin)額約(yue)577.59億元，占比54.18%。

報(bao)告(gao)期內，2021~2023年及今年前3個(ge)月，金(jin)隅集團營業(ye)收入分(fen)別為1236.34億(yi)元、1028.22億(yi)元、1079.56億(yi)元及128.34億(yi)元，凈利潤分(fen)別為52.13億(yi)元、17.40億(yi)元、-12.87億(yi)元及-20.8億(yi)元。

封(feng)面圖(tu)片來(lai)源：每(mei)經記(ji)者 劉頌輝(hui) 攝