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多地推地節奏放緩、房企(qi)“以銷定投”謹(jin)慎拿(na)地，成為今年以來土地市場(chang)的(de)主(zhu)旋律。

財政(zheng)部發布的最新數據(ju)顯示，今年前5個(ge)月(yue)，國(guo)有土(tu)地使用權出讓(rang)收入(ru)12810億(yi)元，同比(bi)下(xia)降14%。另據(ju)中指研(yan)究院(yuan)數據(ju)，今年前5個(ge)月(yue)，全國(guo)300城(cheng)共(gong)推出各(ge)類用地（規(gui)劃建筑面積，下(xia)同）44836萬平方米(mi)(mi)，同比(bi)下(xia)降24.19%；成交38757萬平方米(mi)(mi)，同比(bi)下(xia)降23.79%；住宅用地出讓(rang)金為4108.17億(yi)元，同比(bi)下(xia)降39.33%。

“2024年(nian)，重點城市(shi)供地(di)(di)計劃較(jiao)去年(nian)普(pu)遍下(xia)調(diao)，疊加(jia)房(fang)企(qi)拿地(di)(di)態度(du)審慎。在多重因素影響(xiang)下(xia)，今年(nian)土地(di)(di)出讓規(gui)模下(xia)行態勢或(huo)較(jiao)難(nan)改變。”6月(yue)26日(ri)，中指研究院市(shi)場研究總監(jian)陳文靜向(xiang)《每日(ri)經濟新聞》記者表(biao)示，對于優勢地(di)(di)區(qu)的優質地(di)(di)塊(kuai)，企(qi)業仍將保持一(yi)定投(tou)資積(ji)極(ji)性，而對于郊區(qu)或(huo)性價(jia)比不高的地(di)(di)塊(kuai)，企(qi)業拿地(di)(di)較(jiao)為(wei)謹慎，短期房(fang)企(qi)審慎拿地(di)(di)策略(lve)或(huo)延續，城市(shi)間和城市(shi)內(nei)的土拍分化現象，預計將進(jin)一(yi)步加(jia)劇(ju)。

北京首(shou)個競現房(fang)銷售(shou)項目(mu)建設取得新進展。圖為(wei)2024年5月10日，工人推車從(cong)項目(mu)現場前經過。 視覺(jue)中(zhong)國圖

300城共流拍地塊233宗

今(jin)年以來，城(cheng)市間的土拍(pai)熱度繼續分(fen)化。中指研究院數據顯(xian)示，今(jin)年前5個月，全國300城(cheng)共(gong)流拍(pai)地塊233宗，流拍(pai)率(lv)為19.81%，和2023年同期相比(bi)增長了4.27個百分(fen)點(dian)。

具體來看(kan)，僅一線(xian)城市(shi)在(zai)“樓(lou)面均價(jia)(jia)”指標上保持(chi)了大幅增長(chang)；“溢價(jia)(jia)率絕對水平”方面，在(zai)放松土地(di)限價(jia)(jia)的大環境下，各線(xian)城市(shi)均實(shi)現增長(chang)，其中(zhong)二線(xian)城市(shi)的平均增幅幾乎(hu)接近一線(xian)城市(shi)。

前5個(ge)月，就一線城市住宅(zhai)用地成交面積(ji)來看(kan)，北京(jing)的(de)(de)同比增幅為(wei)正(zheng)，達到70%，上海(hai)、深圳和(he)(he)廣州分別同比減(jian)少29%、54%和(he)(he)50%。再(zai)從溢價(jia)率(lv)層面看(kan)，上海(hai)保持在7%的(de)(de)水(shui)平，北京(jing)為(wei)6%，深圳和(he)(he)廣州均(jun)為(wei)0%。在其他(ta)集中供地的(de)(de)城市中，廈門平均(jun)溢價(jia)率(lv)為(wei)25%，排在首位(wei)，蘇(su)州、武漢和(he)(he)成都的(de)(de)平均(jun)溢價(jia)率(lv)分別為(wei)15%、14%和(he)(he)13%。

值得(de)注意的是(shi)，在上半(ban)年一些(xie)城(cheng)市的土(tu)拍中(zhong)，頻頻出現高溢價“地王”。

如3月27日，蘇(su)州(zhou)、廈(sha)門和(he)寧(ning)波(bo)三地(di)(di)同日誕生樓(lou)面價“地(di)(di)王”：綠(lv)城中國(guo)以30.82億元(yuan)競得蘇(su)州(zhou)工業園區地(di)(di)塊，溢(yi)價率(lv)為(wei)18.22%，樓(lou)面價高達(da)6.5萬元(yuan)/平(ping)方米，刷新江蘇(su)土地(di)(di)樓(lou)面價紀(ji)錄(lu)；廈(sha)門市思明區將軍(jun)祠(ci)2024P01地(di)(di)塊經過152輪(lun)爭奪，最(zui)終被廈(sha)門國(guo)貿以32.1億元(yuan)總價和(he)6.27萬元(yuan)/平(ping)方米的(de)樓(lou)面地(di)(di)價拿(na)下，刷新了(le)廈(sha)門土拍(pai)樓(lou)面價紀(ji)錄(lu)；寧(ning)波(bo)灣頭地(di)(di)塊則被江山萬里&東投以3.26萬元(yuan)/平(ping)方米的(de)樓(lou)面價獲得，溢(yi)價率(lv)7.3%，創出寧(ning)波(bo)土拍(pai)樓(lou)面價的(de)新高。

進入6月(yue)，部分城(cheng)市土拍市場熱度升溫，高溢價地塊頻現。

6月20日，青島(dao)嶗山王(wang)家村地塊(kuai)經過364輪競價，被海業益(yi)佳以(yi)18.9億元斬(zhan)獲(huo)，刷(shua)新青島(dao)土拍樓面價紀錄，溢價率(lv)高達37.2%。

6月13日，中(zhong)建智地+江(jiang)蘇綠建+朝開聯合體，以112億元底價競(jing)得北京市朝陽區(qu)酒仙橋舊(jiu)城區(qu)改建項目(mu)地塊，是(shi)北京集中(zhong)供地以來，競(jing)拍總價最高地塊。

6月19日，南京3宗低密度宅(zhai)地高(gao)溢價成交，整體(ti)溢價率達15.8%，打破了南京2024年以來宅(zhai)地“零溢價”情況。

6月25日，廣州出讓荔灣(wan)區鶴洞路以(yi)南AF040134地(di)塊，被(bei)保利發(fa)展以(yi)總(zong)價(jia)約(yue)7億元(yuan)競得(de)，溢價(jia)率為8.5%，這(zhe)是廣州今年成交的首(shou)宗溢價(jia)宅地(di)。

《每日經濟新聞(wen)》記者梳(shu)理發(fa)現，今年以來(lai)，成交的高溢價地塊主要分布(bu)在一線城市及長三(san)角核(he)心城市。

對此(ci)，陳文靜分(fen)析指(zhi)出：“2024年以來，房(fang)企拿地(di)仍保(bao)持(chi)(chi)以銷定投的策(ce)略，投資布局(ju)進(jin)一(yi)步(bu)向優勢地(di)區(qu)聚焦。長三角(jiao)熱點(dian)城市土拍(pai)規則持(chi)(chi)續優化，如杭州(zhou)部分(fen)區(qu)域取(qu)消銷售限(xian)價，上(shang)海取(qu)消溢價率10%上(shang)限(xian)要求等。同時，長三角(jiao)核心城市人(ren)口持(chi)(chi)續流入，近兩(liang)個月購(gou)房(fang)限(xian)購(gou)、限(xian)貸等政(zheng)策(ce)優化后，市場活躍度提高(gao)。在多重因素影響下，預計房(fang)企仍將(jiang)對熱點(dian)城市土地(di)保(bao)持(chi)(chi)較高(gao)關注度，特別是(shi)優勢地(di)區(qu)的優質地(di)塊(kuai)。”

土拍市場分化進一步加劇

在城市間土拍熱(re)(re)度繼續分(fen)化的(de)同時，城市內地(di)塊冷熱(re)(re)不(bu)均現象也比較突(tu)出(chu)，今年上半年，上海共成(cheng)(cheng)功(gong)出(chu)讓19宗住宅(zhai)用(yong)地(di)，其中10宗觸頂(ding)進入一次性報價，6宗底價成(cheng)(cheng)交，合計成(cheng)(cheng)交金(jin)額423.1億元。

不(bu)(bu)難看出，即便是土地(di)市場(chang)表現最好的上海(hai)，銷售端的走弱仍(reng)然影響(xiang)房企拿(na)地(di)的活躍度，一些非核(he)(he)心地(di)塊(kuai)(kuai)底(di)價成(cheng)交(jiao)(jiao)成(cheng)為常態。此外，熱門(men)板塊(kuai)(kuai)和核(he)(he)心優質(zhi)地(di)塊(kuai)(kuai)依舊保持較(jiao)高的熱度，房企搶地(di)積極性(xing)較(jiao)高，極易觸頂成(cheng)交(jiao)(jiao)。相較(jiao)而言，部分位(wei)置(zhi)不(bu)(bu)佳或位(wei)于遠郊的地(di)塊(kuai)(kuai)多以底(di)價成(cheng)交(jiao)(jiao)，有些地(di)塊(kuai)(kuai)甚至需要地(di)方國企托底(di)。

6月7日，上(shang)海發布今年(nian)第三批(pi)次集中(zhong)土拍(pai)地塊公告，取消(xiao)此前的(de)最高(gao)限價(jia)(jia)，恢復“價(jia)(jia)高(gao)者得(de)”模式。這也(ye)意(yi)味(wei)著，從(cong)2021年(nian)一批(pi)次集中(zhong)供(gong)地起(qi)開始(shi)實施(shi)的(de)限價(jia)(jia)競(jing)價(jia)(jia)政策及(ji)2023年(nian)6月開始(shi)實行的(de)觸(chu)頂(ding)后進入一次性報價(jia)(jia)調整(zheng)為觸(chu)頂(ding)搖號機制不(bu)再實行，從(cong)今年(nian)第三批(pi)次集中(zhong)土拍(pai)開始(shi)，上(shang)海不(bu)再設定土地溢價(jia)(jia)率上(shang)限。

中(zhong)指研究院分析認(ren)為(wei)，取消(xiao)溢(yi)價率上(shang)限，將使(shi)有實力的企(qi)業獲取土地(di)資源，開發商拿地(di)將更(geng)加(jia)(jia)市場化，拿地(di)意愿強烈的房(fang)企(qi)機會增加(jia)(jia)；其次，有利于企(qi)業打造“好房(fang)子(zi)”，從而(er)增加(jia)(jia)政策土地(di)收入；第(di)三(san)，取消(xiao)底價上(shang)限也使(shi)得開發商投(tou)資更(geng)為(wei)謹慎，需要提前進行(xing)嚴謹的投(tou)資測算以(yi)獲得利潤。

二(er)線城(cheng)市中，以成都為例(li)，陳文靜表示：“今年，成都持續加大優(you)質地塊推出力度(du)，同時核心(xin)區市場信心(xin)有所修復，整體土拍維持一定熱度(du)。”

在3月(yue)6日舉行的成都(dou)今年(nian)首場土拍(pai)上，中(zhong)(zhong)心城(cheng)區3宗(zong)宅地(di)吸引了12家房企參拍(pai)，最(zui)終以(yi)1宗(zong)溢價(jia)(jia)、2宗(zong)底價(jia)(jia)收官，最(zui)高(gao)溢價(jia)(jia)率達31.76%，成交總金額18.8億元(yuan)。在4月(yue)23日的土拍(pai)中(zhong)(zhong)，5宗(zong)地(di)塊出(chu)讓，其中(zhong)(zhong)位于錦江區林家壩(ba)區域的52畝地(di)塊，經過(guo)81輪競(jing)價(jia)(jia)，被中(zhong)(zhong)國(guo)金茂以(yi)21.42億元(yuan)競(jing)得，溢價(jia)(jia)率高(gao)達48.5%，樓面價(jia)(jia)24500元(yuan)/平方米。

6月25日(ri)，在(zai)成都全面取消住房限(xian)購政(zheng)策后的(de)首場土拍上，4宗(zong)宅地攬金約40.6億元。其中錦江區三圣鄉(xiang)50畝宅地，起始樓面價(jia)18200元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，經過(guo)22輪競價(jia)后，被錦江統(tong)建以樓面價(jia)20300元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)競得(de)，溢(yi)價(jia)率(lv)達12%。

而在另(ling)一(yi)個熱點二線城市杭州，今年以(yi)來(lai)，土(tu)地(di)市場(chang)經歷(li)了(le)2月(yue)的火熱、3月(yue)的降溫、4月(yue)的好(hao)轉和5月(yue)的低迷，可謂坐了(le)一(yi)趟“過山(shan)車”。

2月(yue)27日(ri)，杭州今年首次(ci)(ci)土拍，7宗(zong)(zong)(zong)(zong)宅地全部溢價(jia)(jia)(jia)成交(jiao)(jiao)，攬金111.6億(yi)元，最高(gao)溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)達到24.4%。其中2宗(zong)(zong)(zong)(zong)溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)超20%，4宗(zong)(zong)(zong)(zong)超15%，僅(jin)1宗(zong)(zong)(zong)(zong)13.7%相對較低。3月(yue)29日(ri)杭州二批次(ci)(ci)土拍降溫顯著，出讓的5宗(zong)(zong)(zong)(zong)宅地中，僅(jin)1宗(zong)(zong)(zong)(zong)溢價(jia)(jia)(jia)23.6%成交(jiao)(jiao)，2宗(zong)(zong)(zong)(zong)底(di)價(jia)(jia)(jia)成交(jiao)(jiao)，2宗(zong)(zong)(zong)(zong)流拍，總成交(jiao)(jiao)金額為60.7億(yi)元。

4月16日，杭州第三批(pi)涉(she)宅地(di)塊集中出讓，8宗(zong)(zong)地(di)塊中有7宗(zong)(zong)底價成(cheng)交。半個月后第四批(pi)土拍掛牌5宗(zong)(zong)土地(di)，熱度轉高(gao)，其中4宗(zong)(zong)成(cheng)功出讓，1宗(zong)(zong)提前終止，攬金117.5億元(yuan)，平均溢價率2.1%。

5月14日，杭(hang)州第五(wu)批4宗(zong)宅地(di)完成出讓，攬金(jin)38.9億元，其(qi)中4宗(zong)地(di)塊均底價(jia)成交(jiao)，熱度又轉為低迷。

對于(yu)上半年城市(shi)(shi)之間、城市(shi)(shi)內(nei)地(di)塊(kuai)冷熱不均(jun)現(xian)象，陳文靜分析(xi)指出(chu)：“當下，土地(di)市(shi)(shi)場回溫仍(reng)有(you)賴(lai)于(yu)新(xin)房銷售端的(de)修(xiu)復，新(xin)房市(shi)(shi)場仍(reng)面(mian)臨一(yi)定(ding)調(diao)整壓力，房企拿地(di)整體偏(pian)謹慎(shen)(shen)，更(geng)側重有(you)一(yi)定(ding)保障(zhang)的(de)地(di)塊(kuai)。對于(yu)優勢地(di)區的(de)優質(zhi)地(di)塊(kuai)，企業仍(reng)將(jiang)保持一(yi)定(ding)的(de)投資積極性(xing)。而對于(yu)郊區或(huo)性(xing)價比不高的(de)地(di)塊(kuai)，企業拿地(di)較為謹慎(shen)(shen)，房企審慎(shen)(shen)拿地(di)策略將(jiang)延續，土拍分化現(xian)象，預計將(jiang)進一(yi)步加劇。”

封面圖片來源：視覺(jue)中國