每經記(ji)者｜黃婉銀    每經編(bian)輯｜魏文藝    

從“白(bai)名(ming)單”到(dao)產業(ye)鏈(lian)公募(mu)REITs擴容，房企(qi)融資在2024年(nian)開了更多口子。

中指研究院監測顯示(shi)，2024年5月，房地產企(qi)業(ye)債(zhai)券融資(zi)總額為216.6億(yi)元，同比下降52.9%，環比下降59.9%；行業(ye)債(zhai)券融資(zi)平均利率為2.72%，同比下降0.70個百分(fen)點，環比下降0.34個百分(fen)點。

不(bu)過，值得注意的是，5月(yue)，民營房企發債規(gui)模和(he)范圍有所(suo)增加，連續三個月(yue)小(xiao)幅上升。新城控(kong)股、濱江集團和(he)新希望地(di)產，這三家房企成(cheng)功完(wan)成(cheng)信(xin)用(yong)債發行，發行總金(jin)額為(wei)28.6億元。

“受發(fa)行(xing)節(jie)(jie)奏影響(xiang)，5月(yue)份(fen)民(min)營房(fang)企發(fa)債(zhai)(zhai)增(zeng)加。2月(yue)份(fen)適逢春(chun)節(jie)(jie)假期，民(min)營房(fang)企信用債(zhai)(zhai)發(fa)行(xing)規模(mo)較小，季(ji)節(jie)(jie)性因素下，近三(san)個月(yue)民(min)營房(fang)企發(fa)債(zhai)(zhai)規模(mo)小幅上升。”6月(yue)5日(ri)，中指研究院研究主(zhu)管陶淑茹在接受《每日(ri)經濟新聞》記者采訪時表(biao)示，“5·17”新政(zheng)落地后，行(xing)業信心得到提升，金融(rong)機構增(zeng)強了對房(fang)地產(chan)行(xing)業的放(fang)款意(yi)愿。

民營房企發債“擴容”

5月29日，濱江(jiang)集團(tuan)公布(bu)2024年度第(di)三期(qi)短期(qi)融(rong)資券發行(xing)(xing)結(jie)果。這筆(bi)短債(zhai)(zhai)實(shi)際發行(xing)(xing)總額(e)7億(yi)元，發行(xing)(xing)利(li)率3.6%，期(qi)限為365日。此次融(rong)資將全部用(yong)于置換前(qian)期(qi)已兌付債(zhai)(zhai)務融(rong)資工具的本息，即“23濱江(jiang)房(fang)產CP002”和(he)“21濱江(jiang)房(fang)產MTN002”兩筆(bi)債(zhai)(zhai)券，利(li)率分別為4.59%和(he)4.8%。

視覺中國圖

另外兩家民營房企——新城控股(gu)和新希望地產的發債，均(jun)得到中債信用增進(jin)投(tou)資股(gu)份有(you)限公司（以(yi)下簡稱中債信用）的支持。

5月14日，新(xin)希(xi)望五新(xin)實業集團有(you)限公司（以下簡稱新(xin)希(xi)望地產）成功發行(xing)2024年(nian)度（第一期(qi)）中(zhong)期(qi)票據，發行(xing)規(gui)模8億(yi)元，發行(xing)期(qi)限5年(nian)期(qi)，發行(xing)利率為3.5%，由中(zhong)債(zhai)信(xin)用首次為民(min)營房企提供5年(nian)期(qi)全(quan)額保證擔保。全(quan)場(chang)認(ren)購倍數(shu)2.78倍，邊(bian)際認(ren)購倍數(shu)1.56倍。

新希(xi)望地產(chan)表(biao)示(shi)，2023年，公(gong)司不僅發(fa)行了三期中期票據合計(ji)26億元，更成(cheng)為“第(di)二支箭(jian)”（即民營企(qi)業債券融(rong)資支持工具）擴容的首批民營房企(qi)。

“第二支箭”是中國人(ren)民(min)銀(yin)行結構(gou)性貨幣(bi)政策(ce)工具之一(yi)，由中國人(ren)民(min)銀(yin)行再貸款提供(gong)資金支持，委托(tuo)專業機構(gou)按照市場化(hua)、法治化(hua)原則(ze)，通過擔保增信(xin)(xin)、創設信(xin)(xin)用風險緩釋(shi)憑證(zheng)等方式，支持民(min)營企業發債融資。中債信(xin)(xin)用則(ze)是“第二支箭”受托(tuo)專業機構(gou)。

5月(yue)17日(ri)，新城(cheng)控股2024年(nian)度第一期(qi)(qi)中期(qi)(qi)票(piao)據成功發(fa)行(xing)。本期(qi)(qi)中票(piao)發(fa)行(xing)規(gui)模(mo)(mo)(mo)13.6億元，總認購(gou)倍數超2.7倍。其中，品種一發(fa)行(xing)規(gui)模(mo)(mo)(mo)8億元，期(qi)(qi)限3年(nian)，票(piao)面利率3.2％；品種二發(fa)行(xing)規(gui)模(mo)(mo)(mo)5.6億元，期(qi)(qi)限5年(nian)，票(piao)面利率3.4％。

中(zhong)(zhong)債(zhai)信(xin)用為(wei)(wei)新(xin)(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)上(shang)述(shu)中(zhong)(zhong)票提(ti)供全額無(wu)條件不可撤銷(xiao)連(lian)帶責任保(bao)(bao)(bao)證擔保(bao)(bao)(bao)，這(zhe)是新(xin)(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)繼成功發行(xing)四筆中(zhong)(zhong)債(zhai)信(xin)用全額擔保(bao)(bao)(bao)中(zhong)(zhong)票后，在(zai)2024年度(du)再次得到“第(di)二(er)支箭(jian)”受托(tuo)專(zhuan)業(ye)機構(gou)的(de)支持。同時，這(zhe)也是“第(di)二(er)支箭(jian)”受托(tuo)專(zhuan)業(ye)機構(gou)首次為(wei)(wei)新(xin)(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)發行(xing)5年期(qi)中(zhong)(zhong)期(qi)票據提(ti)供信(xin)用增進，意(yi)在(zai)幫助新(xin)(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)改善(shan)融(rong)資結(jie)構(gou)、降低財(cai)務成本(ben)，為(wei)(wei)其完(wan)成“保(bao)(bao)(bao)交樓”“保(bao)(bao)(bao)交付”經營目標夯(hang)實基礎(chu)。

中(zhong)指研究(jiu)院統計顯示，3月(yue)(yue)房(fang)企信用(yong)債(zhai)(zhai)發(fa)(fa)行(xing)總(zong)量為(wei)今年最高點，4~5月(yue)(yue)信用(yong)債(zhai)(zhai)發(fa)(fa)行(xing)總(zong)量環比連(lian)續下降(jiang)，5月(yue)(yue)發(fa)(fa)行(xing)量為(wei)近一年最低(di)水平(ping)。不過，5月(yue)(yue)民營房(fang)企發(fa)(fa)債(zhai)(zhai)規模和范圍有(you)所增(zeng)加，連(lian)續三(san)個(ge)月(yue)(yue)小幅上(shang)升。

年(nian)內(nei)完成信用債發行的(de)民(min)營和混合所有制房企(qi)(qi)，包括綠城(cheng)中國(guo)、新城(cheng)控(kong)股、濱江集團、美的(de)置業和新希(xi)望(wang)地(di)產等5家房企(qi)(qi)，總體覆蓋企(qi)(qi)業范圍相對狹(xia)窄(zhai)，這與當前房企(qi)(qi)風(feng)險(xian)出清進展緩慢、偶有民(min)營房企(qi)(qi)出險(xian)密切相關。

對此，陶淑茹(ru)向《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者表示，近期，民營(ying)(ying)房(fang)企(qi)(qi)發(fa)債(zhai)“擴容”，一方(fang)面(mian)是“第二支(zhi)箭”增信民營(ying)(ying)房(fang)企(qi)(qi)發(fa)債(zhai)持續推(tui)進，助力民營(ying)(ying)房(fang)企(qi)(qi)成功發(fa)行新(xin)票據融(rong)資(zi)；另(ling)一方(fang)面(mian)，房(fang)地產(chan)政策“組合(he)拳”推(tui)出，有利于提升房(fang)地產(chan)市場(chang)活躍度，提升行業信心，金融(rong)機構增強房(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)意愿，加大對當(dang)前經營(ying)(ying)較為穩健的民營(ying)(ying)房(fang)企(qi)(qi)投(tou)資(zi)。

此(ci)外，目前，全國297個地級(ji)及以(yi)上城市已(yi)建立房(fang)地產(chan)融資協(xie)調機制，金(jin)融機構積極與城市房(fang)地產(chan)融資協(xie)調機制對接，支持(chi)項(xiang)目建設(she)交(jiao)付(fu)。金(jin)融監管(guan)總(zong)局數據(ju)顯示，截至5月16日(ri)，商業銀行已(yi)按內部審批流(liu)程審批通(tong)過“白名(ming)(ming)單”項(xiang)目貸款金(jin)額9350億元。近日(ri)，廣東等部分地區(qu)已(yi)啟動第三批“白名(ming)(ming)單”項(xiang)目篩選工作。

房企多渠道拓寬融資

總體(ti)來看，今年以來房企融(rong)(rong)資(zi)總規模仍在下(xia)(xia)降。中(zhong)指研究院數據顯示，今年1~5月，房地產行(xing)業債券融(rong)(rong)資(zi)總額2305.2億元，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)降25.7%。其中(zhong)，信用債融(rong)(rong)資(zi)1616.4億元，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)降19.5%，占比(bi)(bi)70.1%；海外(wai)債發行(xing)金額24.7億元，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)降77.7%，占比(bi)(bi)1.1%；ABS（資(zi)產證券化(hua)）融(rong)(rong)資(zi)664.1億元，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)降32.5%，占比(bi)(bi)28.8%。

從融資結構來看，5月，房地產行業信用債融資105.6億(yi)元，同(tong)比(bi)下降56.2%，環(huan)比(bi)下降73.1%，占比(bi)48.8%；ABS融資111.0億(yi)元，同(tong)比(bi)下降43.2%，環(huan)比(bi)下降20.8%，占比(bi)51.2%。

對(dui)此，中(zhong)指研究院分析(xi)指出，ABS發行金額同環(huan)比(bi)均下降(jiang)，主要為上年(nian)高(gao)基數影響，發行規模連(lian)續不足150億元，規模為近一(yi)年(nian)低(di)位。其(qi)中(zhong)，CMBS/CMBN（商(shang)業(ye)地產抵押貸款支持(chi)票(piao)據）是發行規模最大的(de)一(yi)類資產證(zheng)券化(hua)產品，占比(bi)達 66.1%，供應鏈 ABS 占比(bi)17.3%，保(bao)障房ABS占比(bi)16.6%。

5月16日，萬科在深交(jiao)所成功(gong)發行資(zi)產支(zhi)持專項計劃，發行規模14.35億元，優先級AAA評級，優先級票面利率為3.6%，期限不超(chao)過18年。

對(dui)此，有業內人士指出，專(zhuan)項(xiang)計(ji)劃的成功(gong)發行(xing)，將有助(zhu)于萬科拓寬中長期融資(zi)渠道，進一(yi)步降低融資(zi)成本。

目(mu)前，大(da)部分房企進行信用(yong)債(zhai)融資(zi)都(dou)較困難(nan)，因此房企都(dou)在加速(su)進行融資(zi)模式(shi)(shi)轉型，特別是(shi)龍頭房企。例如，今年以來，萬科從(cong)過去的“總對總”信用(yong)融資(zi)向項目(mu)制抵(di)押(ya)融資(zi)方式(shi)(shi)轉變。近一個月以來，萬科累計獲得(de)超百億元銀行貸款融資(zi)，背后(hou)都(dou)有(you)項目(mu)公(gong)司(si)及旗下資(zi)產的抵(di)押(ya)擔保。

一家民營(ying)房企人士(shi)告訴《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者(zhe)，今年以來(lai)，其所在公司(si)還(huan)沒有新增融資。

事實上，自(zi)2024年開(kai)始，涉及房地產產業鏈的消費基(ji)礎設(she)施公募(mu)REITs、倉儲物流REITs、租賃住房REITs等都在加(jia)速落(luo)地。

5月27日，招商蛇(she)口(kou)公(gong)(gong)告稱(cheng)，同意公(gong)(gong)司(si)全資子公(gong)(gong)司(si)深圳市(shi)招商公(gong)(gong)寓發展有(you)限(xian)公(gong)(gong)司(si)作為原始權益人，以(yi)其持有(you)的壹(yi)棧太子灣項目(mu)(mu)和(he)壹(yi)棧林下項目(mu)(mu)開展租(zu)賃(lin)住房REITs交易(yi)所(suo)申報(bao)工作。本次申報(bao)的租(zu)賃(lin)住房REITs將是招商蛇(she)口(kou)第二(er)個境內REITs上(shang)市(shi)平(ping)臺，此前(qian)“蛇(she)口(kou)產園(yuan)REIT”已(yi)首發上(shang)市(shi)并完成擴募工作。

記者注意到，從典型房企債(zhai)券發行來看，5月保利發展的(de)融(rong)資額度最(zui)高(gao)，為20億(yi)元；興泰控股的(de)平均融(rong)資利率1.86%，融(rong)資成本最(zui)低。

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