每(mei)經記者(zhe)｜包晶晶    每(mei)經編(bian)輯｜魏文(wen)藝     

今(jin)年以來，土地市場供求(qiu)兩端繼續縮(suo)量。

據中(zhong)指研究院數(shu)據，全國300城今年(nian)前5月(yue)共推出(chu)各(ge)類用地4.5億平(ping)方(fang)(fang)米，處于2012年(nian)以來(lai)的(de)低位(wei)；成(cheng)交(jiao)面積3.9億平(ping)方(fang)(fang)米，同(tong)比下降了23.8%，其中(zhong)住宅用地成(cheng)交(jiao)面積同(tong)比下降35.2%。

值得注意的(de)是(shi)，前(qian)5月一線城(cheng)市(shi)供(gong)地面積(ji)同比減(jian)少(shao)近(jin)50%，成交面積(ji)減(jian)少(shao)35.8%，但成交樓面均價(jia)卻同比上升(sheng)25.2%；二線城(cheng)市(shi)土(tu)地成交面積(ji)、出讓金(jin)下(xia)降最為明顯；三(san)四線城(cheng)市(shi)土(tu)地供(gong)求則(ze)較為平緩。

從企(qi)業維(wei)度看，百強房企(qi)前5月拿地總額3146億元，同(tong)比下降26.7%，降幅有所擴大。但頭(tou)部房企(qi)拿地擴儲勢頭(tou)不減，其(qi)中長三角(jiao)TOP10房企(qi)拿地金額達737億元，繼續居四(si)大城市群之首。

“今(jin)年(nian)以來，各線城市住宅用地(di)(di)供求(qiu)兩端均縮量，其(qi)中二線城市成交端下降(jiang)明顯(xian)。央國企(qi)仍是拿地(di)(di)主力(li)，前5月拿地(di)(di)占比達54%。”中指(zhi)研究院分(fen)析(xi)師孟新增6月5日(ri)向(xiang)《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者（以下簡稱每(mei)經(jing)記者或記者）分(fen)析(xi)指(zhi)出。

中建壹品勇奪“雙冠”

土地市場降溫之下，百強房企拿地金額同樣下降。

中指研究院數(shu)據(ju)顯(xian)示，1-5月，百強(qiang)房企(qi)拿地(di)(di)總額3146億元，同比(bi)下降(jiang)26.7%，相(xiang)較1-4月降(jiang)幅進一步擴大(da)。“4月底(di)，自然資源(yuan)部辦公廳發布文件(jian)，要(yao)求(qiu)城(cheng)市(shi)供地(di)(di)需與去化周期銜接，供地(di)(di)量減(jian)少導致1-5月房企(qi)拿地(di)(di)同比(bi)下降(jiang)。”中指研究院分析認(ren)為(wei)。

來源：中指研究院

記者(zhe)注意到，頭部(bu)房企仍然在(zai)(zai)加速拿(na)(na)地(di)擴儲，尤其是中建壹品，今(jin)年以來(lai)頻(pin)頻(pin)布局各(ge)大熱點(dian)城(cheng)市，成為前5月房企權益拿(na)(na)地(di)金(jin)額榜和新增(zeng)貨值榜的“雙料(liao)冠軍”；而民營房企濱江集(ji)團則在(zai)(zai)房企權益拿(na)(na)地(di)金(jin)額榜和新增(zeng)貨值榜上均(jun)居(ju)第四位(wei)。

具(ju)體來看，在前(qian)5月的(de)房(fang)企(qi)權益拿地金額(e)榜上，中建壹品(pin)以(yi)213億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)排在首位(wei)，建發房(fang)產、綠城中國、濱江集團和華潤置分別(bie)以(yi)201億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、157億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、144億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)和143億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)排在第二至第五位(wei)。

從新(xin)(xin)增(zeng)貨(huo)值(zhi)(zhi)來看，前5月(yue)中建壹品以(yi)470億元(yuan)(yuan)(yuan)新(xin)(xin)增(zeng)貨(huo)值(zhi)(zhi)占據榜單第一，建發房產(chan)、華潤置地、濱江集團(tuan)、綠城中國分別以(yi)447億元(yuan)(yuan)(yuan)、443億元(yuan)(yuan)(yuan)、363億元(yuan)(yuan)(yuan)、283億元(yuan)(yuan)(yuan)排(pai)在第二至第五位。TOP10房企累計新(xin)(xin)增(zeng)貨(huo)值(zhi)(zhi)共達3125億元(yuan)(yuan)(yuan)，占TOP100房企總新(xin)(xin)增(zeng)貨(huo)值(zhi)(zhi)的(de)30%，標(biao)志著頭部房企的(de)市場集中度相對(dui)較高，而前5月(yue)房企新(xin)(xin)增(zeng)貨(huo)值(zhi)(zhi)的(de)進入門檻定格在43億元(yuan)(yuan)(yuan)。

來源：中指研究院

今年以來，央國企繼續扮演著土地市場的主導角色，而部分民營房企也積極地在其重點深耕的區域拿地擴儲。

在(zai)北京、杭州、上海、成都、西安、寧波等(deng)(deng)熱點城市(shi)的拿(na)地金(jin)額TOP10房企(qi)中，超過半數為資(zi)金(jin)實(shi)力雄厚的央國(guo)企(qi)。此外，民營房企(qi)如濱江集(ji)團(tuan)、龍湖集(ji)團(tuan)等(deng)(deng)也(ye)在(zai)其(qi)專注的區域策(ce)略(lve)性地補充土地資(zi)源，顯示出土地市(shi)場的多元化競(jing)爭格局(ju)。

從房(fang)企在各城市群(qun)的拿地金額(e)(e)來看(kan)，前5月(yue)長三(san)角TOP10房(fang)企拿地金額(e)(e)為737億(yi)元(yuan)(yuan)，繼續居四大城市群(qun)之(zhi)首；京津冀TOP10房(fang)企拿地金額(e)(e)為572億(yi)元(yuan)(yuan)，位列第二；中西部TOP10房(fang)企拿地金額(e)(e)為274億(yi)元(yuan)(yuan)，位列第三(san)。

部分全國(guo)化布局的央國(guo)企(qi)(qi)(qi)在(zai)(zai)土(tu)地(di)市(shi)場表現活躍。如建發房產以164億元(yuan)位居長三角TOP10房企(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)金額榜首(shou)，同時以19億元(yuan)排(pai)在(zai)(zai)中西部TOP10房企(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)金額榜第(di)七；華潤置地(di)則在(zai)(zai)京津(jin)冀和粵港澳(ao)大灣區(qu)兩個區(qu)域(yu)的TOP10房企(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)金額榜上排(pai)在(zai)(zai)第(di)二。此外，石家莊城(cheng)發投集(ji)團、深圳(zhen)地(di)鐵(tie)集(ji)團、陜建地(di)產集(ji)團等區(qu)域(yu)型國(guo)企(qi)(qi)(qi)，則堅持在(zai)(zai)所在(zai)(zai)區(qu)域(yu)拿(na)地(di)擴儲。

每經(jing)記者梳理發現，在(zai)熱(re)點城(cheng)市土地(di)市場(chang)，杭州(zhou)(zhou)和合肥的民(min)(min)營房企拿(na)地(di)占(zhan)比較(jiao)高(gao)(gao)。據中(zhong)指(zhi)研究(jiu)院統(tong)計，5月(yue)涉宅用(yong)地(di)中(zhong)，杭州(zhou)(zhou)民(min)(min)營房企拿(na)地(di)占(zhan)比達(da)到49%，合肥民(min)(min)營房企的拿(na)地(di)占(zhan)比為39%；今年1-5月(yue)，杭州(zhou)(zhou)民(min)(min)營房企的拿(na)地(di)占(zhan)比更是高(gao)(gao)達(da)52%。

杭州拿地金額領跑全國

今年前5月，全(quan)國(guo)300城(cheng)(cheng)延(yan)續了2023年供(gong)求雙(shuang)降(jiang)的趨勢。特別是住宅用地，各線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)供(gong)求兩端均在縮量，但二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)成交端降(jiang)幅最大。

來源：中指研究院

對比成交金額來看，今(jin)年前5月，全(quan)國300城(cheng)(cheng)(cheng)住宅(zhai)用地出讓金為(wei)(wei)0.41萬億元(yuan)，不足2023年（全(quan)年為(wei)(wei)2.9萬億元(yuan)）的1/7，同(tong)比下(xia)降39.3%。其中(zhong)，一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)降幅(fu)最低(di)，為(wei)(wei)19.6%；二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)和(he)三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)降幅(fu)分別(bie)(bie)達(da)到了45.7%和(he)39.3%。住宅(zhai)成交樓面(mian)價方面(mian)，一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)樓面(mian)均價同(tong)比上漲(zhang)25.2%，二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)和(he)三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)分別(bie)(bie)下(xia)降6.6%和(he)13.6%。

來源：中指研究院

具體到城(cheng)市(shi)，北京、上(shang)海(hai)等一(yi)線城(cheng)市(shi)土(tu)地市(shi)場熱度較(jiao)高。如北京石景山(shan)區(qu)首(shou)鋼園區(qu)地塊以58億元(yuan)成(cheng)交價位居5月全國住宅(zhai)用地成(cheng)交總價第一(yi)，上(shang)海(hai)有3宗地塊入榜全國住宅(zhai)用地成(cheng)交總價TOP10。

杭州則成(cheng)為土(tu)地出(chu)讓(rang)規模和出(chu)讓(rang)金(jin)額最高的城市，前5月成(cheng)交土(tu)地面積301萬平方米，攬金(jin)563億元。但與(yu)2023年同期相比(bi)，降幅均超過20%。不(bu)過進入5月份，杭州土(tu)拍市場明顯(xian)降溫，5月14日拍賣的4宗地塊均以(yi)底價成(cheng)交。

北京和(he)上海的(de)土(tu)地出讓(rang)金額排(pai)在第二和(he)第三位(wei)，分別為(wei)465億(yi)元和(he)423億(yi)元，其中北京同比增(zeng)長55%，上海則同比下降(jiang)18%。

今年(nian)前5月，上海(hai)土地(di)供應表現(xian)出“量縮質優”的特點。如5月28日上海(hai)二批次土拍(pai)4宗地(di)共攬金99.84億元，這(zhe)也是(shi)集(ji)中(zhong)供地(di)以(yi)來上海(hai)推(tui)出地(di)塊(kuai)最(zui)少的批次，但土地(di)整體(ti)質量相對較好，最(zui)終2宗地(di)塊(kuai)封頂搖號、1宗溢價成(cheng)交(jiao)、1宗底價成(cheng)交(jiao)。

來源：中指研究院

從土地成交溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)來(lai)看，前5月全國(guo)22城(cheng)宅(zhai)地溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)最高的是廈門(men)，平均溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)達到25%；蘇州(zhou)、武漢和(he)成都緊(jin)隨其后，平均溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)分別為15%、14%和(he)13%；廣州(zhou)、深圳、濟南(nan)、青島、沈陽、南(nan)京和(he)無(wu)錫七(qi)城(cheng)的平均溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)均為0%。

從(cong)政策(ce)層(ceng)面來看，土地供(gong)應縮減或將成(cheng)為長(chang)期趨(qu)勢(shi)。

4月30日，自然資源部(bu)辦(ban)(ban)公廳發布(bu)《關(guan)于做好2024年住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)用地供應有關(guan)工作的(de)(de)(de)(de)通知》明(ming)確(que)，各地要根據市(shi)場需(xu)求及時(shi)優化商(shang)業辦(ban)(ban)公用地和住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)用地的(de)(de)(de)(de)規模、布(bu)局和結構，完善對應商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)去(qu)化周(zhou)期(qi)、住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)用地存(cun)量(liang)的(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)用地供應調節機制。商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)去(qu)化周(zhou)期(qi)超過36個月的(de)(de)(de)(de)，應暫停新增商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)用地出(chu)讓，同時(shi)下大力氣盤活(huo)存(cun)量(liang)，直至商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)去(qu)化周(zhou)期(qi)降至36個月以下；商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)去(qu)化周(zhou)期(qi)在18個月（不含）-36個月之間(jian)的(de)(de)(de)(de)城市(shi)，要按(an)照“盤活(huo)多(duo)少、供應多(duo)少”的(de)(de)(de)(de)原則，根據本(ben)年度內(nei)盤活(huo)的(de)(de)(de)(de)存(cun)量(liang)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)用地面(mian)積(ji)（包(bao)括竣工和收回）動態確(que)定其新出(chu)讓的(de)(de)(de)(de)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)用地面(mian)積(ji)上限。

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