每經記(ji)者｜陳榮(rong)浩    每經編(bian)輯｜何小桃 魏文藝    

城市建(jian)筑?每日經濟(ji)新聞資料圖

從5月20日武漢率先執(zhi)行(xing)，到(dao)5月21日合(he)肥(fei)、長(chang)沙跟(gen)進，再到(dao)5月22日西安、濟南、鄭州、長(chang)沙、昆明、南昌(chang)等多(duo)城銀行(xing)確認實施，執(zhi)行(xing)“首(shou)套房首(shou)付比例降(jiang)至15%”新政的(de)城市越來越多(duo)。

此(ci)前的(de)5月17日，央行宣(xuan)布了一系列房地產(chan)金融(rong)政(zheng)策(ce)（以下(xia)簡稱5·17新政(zheng)）：首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例(li)降至歷史最(zui)低(di)（首(shou)套(tao)房首(shou)付(fu)款比(bi)(bi)例(li)不低(di)于15%，二(er)套(tao)房首(shou)付(fu)款比(bi)(bi)例(li)不低(di)于25%）、取消房貸利率下(xia)限、下(xia)調住房公積金貸款利率0.25個(ge)百分點、設立3000億元保障性住房再貸款。

多位業內人士在接受《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)(zhe)（以下簡稱每(mei)經(jing)記者(zhe)(zhe)或(huo)記者(zhe)(zhe)）采訪時(shi)表(biao)示，央行(xing)5·17新政的(de)(de)發布，標(biao)志著(zhu)房(fang)地產市(shi)場(chang)金融環境的(de)(de)重大調整，將進一步(bu)降低購房(fang)者(zhe)(zhe)的(de)(de)首付門檻，同時(shi)減輕購房(fang)者(zhe)(zhe)的(de)(de)還款(kuan)壓力，“預計短期內將促進房(fang)地產市(shi)場(chang)的(de)(de)活躍和交易量的(de)(de)增加。”

多地均(jun)已(yi)開始執行首套首付15%

武漢是率先執行“首(shou)套房首(shou)付(fu)比(bi)例降至15%”新政的城市(shi)。

據證券(quan)時報，交通(tong)銀行(xing)(xing)、招商銀行(xing)(xing)等(deng)多家銀行(xing)(xing)的武漢支(zhi)行(xing)(xing)確認于(yu)5月20日已經(jing)開(kai)始執行(xing)(xing)5·17新政，即(ji)首(shou)套(tao)房(fang)首(shou)付比例不低于(yu)15%，房(fang)貸利(li)率為(wei)3.25%；二(er)套(tao)房(fang)首(shou)付比例不低于(yu)25%，房(fang)貸利(li)率為(wei)3.35%。

5月21日，據澎湃新聞，建(jian)設銀行(xing)(xing)等銀行(xing)(xing)的合肥(fei)支行(xing)(xing)宣布，從當日起首(shou)套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)房(fang)(fang)貸(dai)首(shou)付(fu)比(bi)例(li)最(zui)低至15%，房(fang)(fang)貸(dai)利率為(wei)3.45%；二套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)房(fang)(fang)貸(dai)首(shou)付(fu)最(zui)低比(bi)例(li)為(wei)25%，房(fang)(fang)貸(dai)利率為(wei)3.65%。不(bu)過(guo)，合肥(fei)各家銀行(xing)(xing)的行(xing)(xing)動并(bing)不(bu)統一(yi)，部分銀行(xing)(xing)表示尚未收到調整首(shou)套(tao)房(fang)(fang)首(shou)付(fu)比(bi)例(li)的相關通知。

另據財聯社，5月21日從長沙多(duo)個房(fang)產中介(jie)及銀(yin)行個貸經理(li)處獲悉，該地目前首(shou)套及二(er)套房(fang)首(shou)付(fu)比例分別為15%、25%。同時，首(shou)套房(fang)貸利率由3.75%降為3.65%、二(er)套房(fang)貸利率由4.1%降至3.95%，自(zi)當日起執行。

5月22日，更(geng)多城市跟進(jin)執行“首(shou)套房首(shou)付比例降至15%”新政(zheng)。

據財聯社(she)，鄭州(zhou)多(duo)家銀行(xing)(xing)當日(ri)表示，目(mu)前鄭州(zhou)已開(kai)始執行(xing)(xing)央行(xing)(xing)5·17新政，首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)房(fang)首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例(li)降(jiang)(jiang)(jiang)至15%，二套(tao)(tao)房(fang)首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例(li)降(jiang)(jiang)(jiang)至25%；但商貸的(de)房(fang)貸利(li)率暫未調(diao)整，首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)房(fang)貸利(li)率仍為3.45%。西(xi)安(an)多(duo)家銀行(xing)(xing)表示，自前西(xi)安(an)已開(kai)始執行(xing)(xing)央行(xing)(xing)5·17新政，首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)房(fang)首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例(li)降(jiang)(jiang)(jiang)至15%，二套(tao)(tao)房(fang)首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例(li)降(jiang)(jiang)(jiang)至25%；但房(fang)貸利(li)率尚未收到調(diao)整通知，要(yao)以具(ju)體購房(fang)簽約時的(de)政策為準。

另據貝殼財經(jing)，南昌(chang)已有多家銀行(xing)執行(xing)首套房貸(dai)首付(fu)(fu)比例15%、二(er)套房貸(dai)首付(fu)(fu)比例25%的(de)新(xin)政。目前(qian)南昌(chang)的(de)首套房貸(dai)利率普(pu)遍為(wei)3.65%，二(er)套房貸(dai)款利率普(pu)遍為(wei)4.15%。

在昆明，多(duo)家銀行(xing)已開始執行(xing)首(shou)套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)首(shou)付(fu)比(bi)例15%、二(er)套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)首(shou)付(fu)比(bi)例25%的新政。目前昆明首(shou)套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)率普遍(bian)(bian)為(wei)3.6%，二(er)套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款利(li)(li)率普遍(bian)(bian)為(wei)4.15%。

此外，廈門(men)市(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積金(jin)中(zhong)心當日發布通知(zhi)顯示，申請住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積金(jin)貸(dai)款(kuan)購買(mai)本市(shi)首(shou)套(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的(de)，最低首(shou)付款(kuan)比(bi)例為15%；申請住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積金(jin)貸(dai)款(kuan)購買(mai)本市(shi)第二(er)套(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的(de)，最低首(shou)付款(kuan)比(bi)例為25%。政策(ce)自2024年5月22日起(qi)執行。

不過(guo)，據記者了解，雖(sui)然目前一線城市(shi)尚未執行房貸首付新(xin)政，但已有樓(lou)盤(pan)按照(zhao)首套房首付比(bi)例15%進行儲(chu)客。

上周(zhou)末（5月(yue)18日—19日），每經記者實地(di)走(zou)訪深圳(zhen)部分樓盤(pan)發(fa)現，已有開發(fa)商按(an)照15%首(shou)付讓購(gou)房(fang)者提前鎖(suo)定房(fang)源，如果在一(yi)定期限(xian)內(nei)（一(yi)般(ban)是(shi)一(yi)個(ge)月(yue)）該政策并未落實，則所繳(jiao)納首(shou)付款(kuan)項會(hui)按(an)照原路徑退還(huan)購(gou)房(fang)款(kuan)。

在上海浦東新(xin)區(qu)北蔡鎮(zhen)，新(xin)楊思?上園項目現(xian)場一位銷售人員向(xiang)每經記者(zhe)介紹，上周(zhou)末(mo)項目現(xian)場共迎(ying)來(lai)100多組購房者(zhe)，“很多人來(lai)咨詢5·17新(xin)政的(de)內(nei)容，回答最頻繁(fan)是關于首付比例的(de)問(wen)題。”

值(zhi)得注意的(de)(de)是，在5·17新(xin)政(zheng)發布(bu)的(de)(de)當日下(xia)(xia)午(wu)，河南省省直機(ji)關住(zhu)房(fang)(fang)資(zi)金(jin)管理中心及省內(nei)多地相關部門(men)就(jiu)宣布(bu)下(xia)(xia)調公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)款利率。首套個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)款利率：5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以下(xia)(xia)（含(han)5年(nian)(nian)）由現行(xing)的(de)(de)2.6%下(xia)(xia)調至(zhi)2.35%，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以上由現行(xing)的(de)(de)3.1%下(xia)(xia)調至(zhi)2.85%；第二(er)套個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)款利率：5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以下(xia)(xia)（含(han)5年(nian)(nian)）由現行(xing)的(de)(de)3.025%下(xia)(xia)調至(zhi)2.775%，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以上由現行(xing)的(de)(de)3.575%下(xia)(xia)調至(zhi)3.325%。

據(ju)不完全統計，目前包括北京、上海、廣州、深圳四個一(yi)線城市，合肥、成都、蘇州、重(zhong)慶等(deng)二線城市，以及江西、河(he)南等(deng)省，已同步下調公積金貸款利(li)率。

“購房總負擔率歷史最(zui)低”

“最低首付(fu)比(bi)例優(you)化后，可降(jiang)低居民(min)購房門(men)檻(jian)，有助(zhu)于提(ti)振住房消費(fei)。”在(zai)5月(yue)17日(ri)舉行(xing)的政策吹風會上(shang)，人(ren)民(min)銀行(xing)副行(xing)長(chang)陶玲表示，住房貸(dai)款最低首付(fu)比(bi)例調(diao)整后，地方政府仍可據(ju)此進行(xing)因城施策。在(zai)政府確定的首付(fu)比(bi)例下限基礎上(shang)，商業(ye)銀行(xing)可根據(ju)客(ke)戶風險狀況自主決定具體的首付(fu)比(bi)例。

針(zhen)對多地開始(shi)執(zhi)行(xing)房貸首付比例和(he)貸款(kuan)利率新政，業內普遍表示，接下來大(da)部分(fen)城(cheng)市將跟進，普通二線城(cheng)市和(he)三四線城(cheng)市或優(you)先進行(xing)政策調整。

“商品房(fang)市(shi)場一直存在‘買漲不買跌’現(xian)象，若直接降(jiang)低(di)房(fang)價會影響潛在購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)的(de)市(shi)場預期，從(cong)而延(yan)緩入市(shi)。降(jiang)低(di)首付比例和房(fang)貸利率、放開限購(gou)(gou)等措(cuo)施(shi)都是降(jiang)低(di)購(gou)(gou)房(fang)門檻，可以新增(zeng)市(shi)場購(gou)(gou)買力。”建誠晟業(ye)總經(jing)理苑承建向每經(jing)記者(zhe)表示，從(cong)市(shi)場整體來(lai)看，未來(lai)還可能會繼(ji)續(xu)降(jiang)低(di)房(fang)屋流轉(zhuan)成本和門檻，比如取(qu)消(xiao)(xiao)個稅、出售時限等，主(zhu)要(yao)目的(de)是讓市(shi)場更加順暢運轉(zhuan)，從(cong)而進一步提(ti)高消(xiao)(xiao)費者(zhe)的(de)信心(xin)。

中國企(qi)業資本聯盟副理事長柏文喜在接受每經(jing)記者(zhe)采訪(fang)時(shi)表示，多地(di)將首付比例調(diao)整至15%，這一舉措對(dui)于購房(fang)者(zhe)來說是一個利好消息，不僅降低了購房(fang)者(zhe)的(de)首付門(men)檻，同時(shi)還減(jian)輕了購房(fang)者(zhe)的(de)還款(kuan)壓力，對(dui)樓市的(de)影(ying)響是積極的(de)，可以促進房(fang)地(di)產(chan)市場的(de)活(huo)躍度和(he)交易(yi)量(liang)的(de)增加。

“目前多數政策表現(xian)為(wei)(wei)降(jiang)首付、降(jiang)利率、放開限(xian)購等，多數城市對新房(fang)限(xian)價仍(reng)較為(wei)(wei)嚴苛，這是因為(wei)(wei)限(xian)價是政府為(wei)(wei)了穩定房(fang)價、避免出現(xian)大漲大跌(die)而采取的措施。”

“購房(fang)總(zong)負擔(dan)率降至(zhi)歷史最低。”據(ju)廣發證券研報推測，設房(fang)屋總(zong)價不變（100萬(wan)元(yuan)），對于限購城市來(lai)說(shuo)，首(shou)付(fu)+前5年(nian)(nian)(nian)/30年(nian)(nian)(nian)貸款還(huan)款金額的(de)總(zong)負擔(dan)，從2021年(nian)(nian)(nian)9月的(de)54.5萬(wan)元(yuan)下(xia)降至(zhi)2024年(nian)(nian)(nian)5月的(de)38.2萬(wan)元(yuan)，累計下(xia)降幅度為(wei)30%；若按揭利(li)率進一步下(xia)降40個基點，累計下(xia)降幅度將達32%，降首(shou)付(fu)及利(li)率對于購買力的(de)提(ti)升作(zuo)用(yong)明(ming)顯。

“考慮房(fang)價、收(shou)入(ru)(ru)的(de)影(ying)響后，衡量(liang)(liang)購房(fang)總(zong)負擔率（首付(fu)/收(shou)入(ru)(ru)+前5年(nian)(nian)(nian)還(huan)款(kuan)(kuan)/收(shou)入(ru)(ru)）降至3.0x，低于2008年(nian)(nian)(nian)周期(qi)底(di)部（3.2x）。利好因素的(de)疊加(jia)，量(liang)(liang)變(bian)引發質變(bian)，行業量(liang)(liang)價有望企穩復(fu)蘇。”廣發證券在(zai)研報中表示，這(zhe)個(ge)比率下降意(yi)味著相對于家庭(ting)年(nian)(nian)(nian)收(shou)入(ru)(ru)，購房(fang)的(de)初期(qi)成(cheng)本（首付(fu)加(jia)上未來5年(nian)(nian)(nian)內預(yu)期(qi)的(de)還(huan)款(kuan)(kuan)額）占家庭(ting)年(nian)(nian)(nian)收(shou)入(ru)(ru)的(de)比例減輕了，從2008年(nian)(nian)(nian)周期(qi)底(di)部的(de)3.2倍(bei)降到了現在(zai)的(de)3.0倍(bei)。

記(ji)者|陳榮(rong)浩

編輯|何(he)小桃?魏文(wen)藝 蓋源源

校對|孫志成

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