每經(jing)記(ji)者｜陳利(li)    每經(jing)編輯｜魏文(wen)藝    

上市物(wu)(wu)業(ye)企業(ye)的盈利能力迎來(lai)回彈。截至目前(qian)，除方圓生活服務、佳源服務、建(jian)業(ye)新生活、宋都服務、力高健康生活等5家港股物(wu)(wu)企年(nian)報“難產”外，57家港股上市物(wu)(wu)企順利交(jiao)卷。

克而瑞物管的統計數據顯(xian)示(shi)，2023年(nian)，上市(shi)物企(qi)平(ping)均(jun)凈利(li)潤(run)止跌回升，已發布(bu)年(nian)報的57家物企(qi)平(ping)均(jun)凈利(li)潤(run)為2.86億元，同比增長23.15%；平(ping)均(jun)凈利(li)率5.9%，較上年(nian)同期提升0.8個百分點。

《每日經(jing)濟新聞》記者注意到，在(zai)歷經(jing)兩年(nian)多的深度調整后，越來(lai)越多的物企(qi)開(kai)啟向內生長之(zhi)路，專(zhuan)注服務品質提升和精細化運營，更加注重財務的穩健性，七成以上企(qi)業(ye)，2023年(nian)持有(you)現金實現正向增長。

對此，多(duo)位業內人士(shi)指出，隨著物業高(gao)質量步伐(fa)的不斷邁進，行業將逐(zhu)步向良性方向發展(zhan)。

2024年4月(yue)3日，上海，CCLE教(jiao)育后勤展上，參展企業展示的智慧物業內容(rong) 視覺中(zhong)國(guo)圖

物企對關聯方依賴減弱

克(ke)而瑞(rui)物(wu)管(guan)統計數據(ju)顯示，2023年(nian)57家(jia)上市(shi)物(wu)企營收同比(bi)增(zeng)長14.34%，增(zeng)速較上年(nian)同期下降(jiang)4.7個百分(fen)點。超百億(yi)(yi)元營收規模的企業數量(liang)與(yu)上年(nian)持平，仍為9家(jia)。碧桂園服務以(yi)426.12億(yi)(yi)元營收居首，萬物(wu)云(yun)以(yi)331.83億(yi)(yi)元緊隨其后。

受益于社(she)區增(zeng)值(zhi)服(fu)務發(fa)(fa)力，2023年(nian)，建(jian)發(fa)(fa)物業營收同比大增(zeng)55.83%，位列行業第一。年(nian)報顯示(shi)，2023年(nian)，建(jian)發(fa)(fa)物業社(she)區增(zeng)值(zhi)及協同服(fu)務收入約(yue)(yue)13.75億元(yuan)(yuan)(yuan)，較2022年(nian)度（約(yue)(yue)4.76億元(yuan)(yuan)(yuan)）增(zeng)長約(yue)(yue)189%；房(fang)屋(wu)硬裝(zhuang)業務產生收入約(yue)(yue)6.84億元(yuan)(yuan)(yuan)，較上年(nian)度（約(yue)(yue)2690萬元(yuan)(yuan)(yuan)）增(zeng)長約(yue)(yue)24倍。

Wind數據(ju)顯示，在歸(gui)母凈(jing)利(li)潤方(fang)面，2023年(nian)共有(you)5家上(shang)市(shi)物企超過10億元(yuan)。但(dan)受房地產(chan)市(shi)場下行(xing)等多(duo)重因素(su)影響，2023年(nian)有(you)13家上(shang)市(shi)物企出現(xian)歸(gui)母凈(jing)利(li)潤虧損(sun)，虧損(sun)金額最多(duo)的金科服務達9.51億元(yuan)。

對于業績虧損，金(jin)科(ke)(ke)服務強調，主要是(shi)由于對金(jin)科(ke)(ke)地產集團(tuan)未(wei)償還應收款項的減值撥(bo)備。不過(guo)，公司也指出，該撥(bo)備金(jin)額較(jiao)2022年同期(qi)已有所下降。

近(jin)兩年來(lai)，提(ti)升(sheng)獨立性已成(cheng)為(wei)上市物企的重要課題，一方(fang)面(mian)是為(wei)擺脫為(wei)地產“輸血”，另一方(fang)面(mian)也是提(ti)升(sheng)盈(ying)利(li)能力的必經(jing)之路。

“2023年(nian)至2025年(nian)會是(shi)物管行業(ye)(ye)分水嶺，此(ci)岸是(shi)房地產(chan)開發產(chan)業(ye)(ye)鏈末端，彼(bi)岸是(shi)基于不動產(chan)持(chi)有(you)的消(xiao)費(fei)。能(neng)否達成行業(ye)(ye)從此(ci)岸到彼(bi)岸的涅槃，要(yao)擺脫(tuo)路徑依賴，要(yao)自(zi)身有(you)更獨立自(zi)主的決心。”在今年(nian)業(ye)(ye)績會上，萬物云董事長朱保全(quan)如是(shi)說。

事實上，萬物云與(yu)萬科的持續關聯交易收(shou)入占比(bi)呈逐年下降趨勢。朱(zhu)保全表示，公司2023年度(du)剔除所(suo)有與(yu)開(kai)發商相(xiang)關收(shou)入后，對收(shou)入影(ying)響僅有17.5%，且收(shou)入增速變得更快，達14.5%，毛利增速達23.7%。

融(rong)創服務(wu)非(fei)關聯方業務(wu)也在2023年持續增長，收(shou)入(ru)同比(bi)增長10%，至(zhi)約(yue)64.39億(yi)元(yuan)，占比(bi)達約(yue)92%，已成為收(shou)入(ru)主(zhu)要來(lai)源。

克而瑞(rui)物(wu)管的(de)(de)統計數據顯示，2023年，共有(you)34家(jia)(jia)上市物(wu)企(qi)公布了(le)在(zai)管項目(mu)中關聯方面積(ji)情況(kuang)：平均占(zhan)比由2022年同期的(de)(de)48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的(de)(de)僅(jin)有(you)15家(jia)(jia)物(wu)企(qi)；60%以上面積(ji)來自關聯方輸送的(de)(de)物(wu)企(qi)，由2022年的(de)(de)9家(jia)(jia)降至7家(jia)(jia)。

不再唯規模論“英雄”

2023年(nian)，物業行(xing)業規(gui)模(mo)增(zeng)(zeng)長繼續放(fang)緩，過往粗放(fang)式增(zeng)(zeng)長模(mo)式正被摒棄，企業更聚焦有質量的增(zeng)(zeng)長。

已披(pi)露年(nian)報的物(wu)企中，2023年(nian)在管面積(ji)破1億(yi)平方米(mi)的共(gong)17家，與上年(nian)相比增加了3家。這17家物(wu)企的在管面積(ji)合計62.56億(yi)平方米(mi)，占(zhan)比逾八成(cheng)，行業(ye)集中度進一步提升(sheng)。

其中(zhong)，碧桂園(yuan)服務以9.57億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)繼續(xu)保持規模第(di)一，保利物業則(ze)(ze)以7.2億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)位(wei)居第(di)二，緊(jin)隨(sui)其后的雅生活服務則(ze)(ze)達(da)到5.91億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

需要(yao)注(zhu)意的(de)(de)是，主(zhu)動退(tui)出大量(liang)低(di)收繳率(lv)、低(di)利(li)(li)潤(run)率(lv)、管(guan)理(li)難度(du)大、管(guan)理(li)成(cheng)本高的(de)(de)項目，正成(cheng)為行(xing)業(ye)的(de)(de)一大趨勢(shi)。如金(jin)(jin)科服務在2023年(nian)終止(zhi)及退(tui)出的(de)(de)在管(guan)建筑面積達3573.5萬(wan)平方米，同比增長(chang)28.63%。對(dui)此，金(jin)(jin)科服務管(guan)理(li)層(ceng)表示，為能夠從2024年(nian)實現(xian)(xian)輕(qing)裝(zhuang)上陣，過去兩年(nian)對(dui)無利(li)(li)潤(run)或只有利(li)(li)潤(run)無現(xian)(xian)金(jin)(jin)流的(de)(de)項目進行(xing)了集中(zhong)釋(shi)放。

碧(bi)桂園服(fu)(fu)務(wu)(wu)管(guan)理(li)層也(ye)決定退出所收購(gou)的(de)嘉(jia)寶服(fu)(fu)務(wu)(wu)相應物業(ye)管(guan)理(li)項目，并暫停部分(fen)賬面利(li)潤(run)率高但收繳率低的(de)非(fei)業(ye)主增(zeng)(zeng)值服(fu)(fu)務(wu)(wu)。同時，嘉(jia)寶服(fu)(fu)務(wu)(wu)的(de)社區增(zeng)(zeng)值服(fu)(fu)務(wu)(wu)發展也(ye)不如預期，對碧(bi)桂園服(fu)(fu)務(wu)(wu)的(de)收入和利(li)潤(run)也(ye)帶(dai)來負面影(ying)響。2023年，碧(bi)桂園服(fu)(fu)務(wu)(wu)對嘉(jia)寶服(fu)(fu)務(wu)(wu)確認的(de)商譽減值約為6.15億元。

據《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者不(bu)完(wan)全(quan)統計(ji)，2023年，多家上市物企(qi)項目(mu)退(tui)出(chu)規模超千萬平方米，企(qi)業(ye)提升規模質量的決(jue)心可見(jian)一(yi)斑。

“物企摒棄(qi)盲目追逐規模(mo)的(de)‘數(shu)字游(you)戲(xi)’，不再以量為(wei)先(xian)，而(er)(er)更加注重(zhong)有質(zhi)量的(de)拓(tuo)展(zhan)(zhan)，結合成本等(deng)經(jing)營要素，有選(xuan)擇、有目的(de)地進行拓(tuo)展(zhan)(zhan)。同時，對于‘拖后腿’的(de)項目，主動選(xuan)擇‘割(ge)舍(she)’策略，從(cong)而(er)(er)‘穩住’收(shou)益，為(wei)可持(chi)續發展(zhan)(zhan)奠定基礎。”中指研(yan)究院物業(ye)總(zong)經(jing)理(li)牛曉娟(juan)表示。

放棄向(xiang)規模要利潤模式后，物(wu)(wu)企(qi)轉而向(xiang)社(she)區(qu)(qu)增(zeng)值服(fu)務(wu)(wu)尋(xun)找(zhao)突破。記(ji)者梳理發現，2023年，11家物(wu)(wu)企(qi)社(she)區(qu)(qu)增(zeng)值服(fu)務(wu)(wu)收入(ru)突破10億(yi)(yi)元(yuan)，碧(bi)桂(gui)園服(fu)務(wu)(wu)以37.5億(yi)(yi)元(yuan)居首(shou)。其中，建發物(wu)(wu)業(ye)和(he)濱江服(fu)務(wu)(wu)的社(she)區(qu)(qu)增(zeng)值服(fu)務(wu)(wu)收入(ru)分別同(tong)比增(zeng)長(chang)189%和(he)172%，核心原因在于硬(ying)裝(zhuang)服(fu)務(wu)(wu)收入(ru)均實現指數級增(zeng)長(chang)，如建發物(wu)(wu)業(ye)2023年房屋硬(ying)裝(zhuang)業(ye)務(wu)(wu)產生收入(ru)達6.8億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比增(zeng)長(chang)約24倍。

非居領域成新增長點

需(xu)要(yao)注意(yi)的(de)(de)是(shi)，近年來，隨著(zhu)傳統住(zhu)宅市(shi)場增(zeng)量空間日益縮(suo)小，存量市(shi)場競爭白(bai)熱化，不少(shao)物企(qi)正逐步(bu)減少(shao)對住(zhu)宅業(ye)務(wu)的(de)(de)過度依(yi)賴，開始積極挖掘非居住(zhu)物業(ye)領域（以下簡稱非居領域），使其(qi)成為“第二增(zeng)長曲(qu)線”。

據(ju)克(ke)而瑞物管(guan)(guan)(guan)統計，有22家上市(shi)(shi)物企披露了非(fei)居(ju)領(ling)域的營收及在管(guan)(guan)(guan)面積。整體來看，上市(shi)(shi)物企非(fei)居(ju)領(ling)域的物管(guan)(guan)(guan)營收增速為16.5%，領(ling)先住宅2.3個百(bai)分(fen)點。22家上市(shi)(shi)物企非(fei)居(ju)領(ling)域基礎物管(guan)(guan)(guan)總營收248.4億元，同比(bi)增長16.5%。

“非(fei)居領(ling)域整(zheng)體營(ying)(ying)收(shou)略低于(yu)住(zhu)宅(zhai)，但增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速領(ling)先。究(jiu)其原因，一是存量住(zhu)宅(zhai)面積增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)有限(xian)，加之前期物(wu)業(ye)(ye)(ye)收(shou)費(fei)(fei)以(yi)政府指導價為主(zhu)，而隨著業(ye)(ye)(ye)委會(hui)的成立，物(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)調整(zheng)難度(du)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加，導致營(ying)(ying)收(shou)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)放緩(huan)。”克而瑞物(wu)管分析指出(chu)，此外(wai)，后勤社會(hui)化改(gai)革推(tui)動物(wu)業(ye)(ye)(ye)在醫院、學校等的滲透(tou)，以(yi)及商辦園區類物(wu)業(ye)(ye)(ye)需求的增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)，帶來非(fei)居領(ling)域市場空間不斷釋放，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)勢(shi)頭表現(xian)強勁。

如招商積余持續精耕(geng)金融業態，2023年(nian)新簽(qian)年(nian)度合同(tong)(tong)(tong)(tong)額同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)67%，高校賽道(dao)新簽(qian)年(nian)度合同(tong)(tong)(tong)(tong)額同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)31%，非居(ju)領(ling)域(yu)年(nian)收(shou)(shou)入(ru)達73.1億元，占總營收(shou)(shou)比(bi)例(li)為46.78%；得益于收(shou)(shou)購皆(jie)斯內(nei)集(ji)團及盛康(kang)集(ji)團帶(dai)來的營收(shou)(shou)增(zeng)量，同(tong)(tong)(tong)(tong)期，東原(yuan)仁知服務在非居(ju)領(ling)域(yu)的收(shou)(shou)入(ru)同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)了78.2%。此外，德信(xin)服務集(ji)團、京城佳(jia)業、眾安智慧(hui)生活非居(ju)營收(shou)(shou)增(zeng)速均超過(guo)30%。

在項目拓(tuo)展(zhan)方(fang)面(mian)，越來越多物(wu)企(qi)(qi)更側重(zhong)于(yu)對非(fei)居領域的(de)拓(tuo)展(zhan)。據克而(er)瑞物(wu)管監測，今年3月，第三(san)方(fang)拓(tuo)展(zhan)規(gui)(gui)模(mo)前三(san)的(de)業態是學(xue)校、產(chan)(chan)業園、公(gong)建，合計占(zhan)比(bi)超過(guo)六成，而(er)住宅占(zhan)比(bi)僅16.4%。其中，頭部企(qi)(qi)業優勢明(ming)顯，如僅在學(xue)校業態上(shang)，雅生(sheng)活(huo)的(de)拓(tuo)展(zhan)規(gui)(gui)模(mo)就(jiu)達(da)133萬(wan)平方(fang)米；在產(chan)(chan)業園、公(gong)建領域，華潤萬(wan)象生(sheng)活(huo)單月拓(tuo)展(zhan)規(gui)(gui)模(mo)達(da)到319萬(wan)平方(fang)米和301萬(wan)平方(fang)米。

“上市(shi)物企(qi)非居領域的(de)營收增速(su)(su)明顯超(chao)越(yue)住宅(zhai)，且(qie)超(chao)過在管面積(ji)增速(su)(su)，展現出強勁的(de)發展動力。”克而瑞表示，聚焦客(ke)戶(hu)需求挖掘和服務(wu)質量提升已成(cheng)為行業(ye)策(ce)略方向。

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