每(mei)經記者｜陳榮浩    每(mei)經編輯｜魏(wei)文藝    

隨著房地(di)產行(xing)業進入深度調整(zheng)，越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)房企入局代建行(xing)業。

中指研究院發(fa)布(bu)的《2024年(nian)1~3月房(fang)(fang)地產(chan)代(dai)(dai)建(jian)研究報告》指出，2023年(nian)代(dai)(dai)建(jian)項(xiang)目新(xin)簽規模(mo)同比增速(su)超50%，今年(nian)以來代(dai)(dai)建(jian)行(xing)(xing)業(ye)發(fa)展仍在加速(su)，目前已有超過90家房(fang)(fang)企(qi)(qi)涉足代(dai)(dai)建(jian)領(ling)域。同時，行(xing)(xing)業(ye)集中度向頭部企(qi)(qi)業(ye)傾斜明(ming)顯，今年(nian)一(yi)季度，TOP5代(dai)(dai)建(jian)企(qi)(qi)業(ye)新(xin)增代(dai)(dai)建(jian)規模(mo)占比達58%。

克(ke)而瑞的統計數據顯(xian)示，今年(nian)(nian)一季(ji)度(du)，代建(jian)中標項目總計達118個(ge)(ge)，相(xiang)(xiang)比(bi)去年(nian)(nian)同期的89個(ge)(ge)增加32.6%，增量創下近年(nian)(nian)單季(ji)度(du)最高，特別是(shi)相(xiang)(xiang)比(bi)2023年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)熱度(du)明顯(xian)回升。

《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)注意到(dao)，代(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)行業除(chu)傳(chuan)統住(zhu)宅代(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)外，還在向大型綜合體、康(kang)養產業類、政府(fu)保障房代(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)等(deng)領域拓展(zhan)。今年1月，華(hua)潤置地中標(biao)羅(luo)湖(hu)區文化館新建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)程全過程代(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)項目(mu)；3月，中原建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)業中標(biao)信陽市平橋美好(hao)未來社區政府(fu)代(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)項目(mu)。

在(zai)(zai)4月18日舉行的(de)首屆中國(guo)房(fang)地產代(dai)(dai)建(jian)(jian)峰會上，中國(guo)房(fang)地產業協(xie)會代(dai)(dai)建(jian)(jian)分(fen)會會長、綠城中國(guo)董事(shi)會主席張亞東表示(shi)，在(zai)(zai)房(fang)地產去金融(rong)化，投(tou)(tou)資端去中心化的(de)大趨勢下，憑借專業化輕(qing)資產的(de)特質，代(dai)(dai)建(jian)(jian)將(jiang)成為(wei)(wei)鏈接(jie)投(tou)(tou)資與消費的(de)重要平臺。“從當前的(de)經濟形勢來看(kan)，代(dai)(dai)建(jian)(jian)模式的(de)發展(zhan)可以(yi)更(geng)好(hao)地承接(jie)保障性住房(fang)建(jian)(jian)設，以(yi)及紓困(kun)保交樓、城中村改造等(deng)各(ge)項(xiang)任務，也能夠為(wei)(wei)地方政府(fu)、城投(tou)(tou)、央國(guo)企、金融(rong)機構等(deng)多方主體(ti)，提供(gong)更(geng)專業、高效共贏(ying)的(de)解決(jue)方案。”

頭部企業規模領跑

今(jin)年以來，代建(jian)行(xing)業(ye)(ye)呈(cheng)現出(chu)較(jiao)為迅猛的(de)(de)(de)發展勢頭(tou)。克而(er)瑞的(de)(de)(de)數(shu)據顯示(shi)，今(jin)年一季(ji)度，TOP20企業(ye)(ye)新增簽約(yue)面(mian)積達3464萬(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，同比基本持平。有7家一季(ji)度新增簽約(yue)面(mian)積超200萬(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，合計(ji)2312萬(wan)(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，占TOP20企業(ye)(ye)新增簽約(yue)面(mian)積的(de)(de)(de)66.8%。

頭部代建(jian)企業的(de)(de)新(xin)增(zeng)(zeng)簽(qian)約(yue)規模依舊領先。其中(zhong)，藍城集團以新(xin)增(zeng)(zeng)簽(qian)約(yue)面積547.8萬(wan)平方米(mi)，排在(zai)首位，緊隨(sui)其后的(de)(de)藍綠雙城和旭輝建(jian)管(guan)，新(xin)增(zeng)(zeng)簽(qian)約(yue)面積分別為494.5萬(wan)平方米(mi)和336萬(wan)平方米(mi)。

從增速(su)(su)來(lai)看，藍城集(ji)團、融者(zhe)共(gong)創（興元(yuan)建(jian)設）、旭輝建(jian)管擴(kuo)張迅猛(meng)，一季度(du)簽約(yue)面積的同比增速(su)(su)相對(dui)較快(kuai)。其中(zhong)，融者(zhe)共(gong)創（興元(yuan)建(jian)設）一季度(du)代建(jian)新增簽約(yue)面積同比增長120.4%至244.6萬平方米(mi)，位于前列。

此外(wai)，一季(ji)度代建中標項目總計達118個，同比增加32.6%，增量(liang)創下近年(nian)單季(ji)度最高。三四線城市是代建增量(liang)的主要來源，占(zhan)比近六(liu)成。

相較于房地產主業(ye)(ye)，代建行業(ye)(ye)集(ji)中(zhong)度更高。克(ke)而瑞的(de)數據顯示(shi)，截至(zhi)2023年末(mo)，TOP30代建企(qi)業(ye)(ye)總(zong)合(he)約(yue)建筑面積已超7億平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。其中(zhong)超過(guo)5000萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)的(de)有(you)5家，合(he)計面積達4.12億平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，占TOP30企(qi)業(ye)(ye)總(zong)規模(mo)的(de)55%。

“代建頭部企(qi)業由于入局較早(zao)，前期(qi)積累了(le)大量(liang)的經驗，規模依舊保持高(gao)位。而新進入企(qi)業較多(duo)并且規模較小，企(qi)業規模分布整體呈現‘長尾效(xiao)應’。”中指研究院分析(xi)指出。

《每日經濟新聞》記者了解到(dao)，目前代建(jian)行業中，民營企業占(zhan)比較高。中指(zhi)研究(jiu)(jiu)院(yuan)企業研究(jiu)(jiu)總(zong)監劉(liu)水(shui)表(biao)示，房地產代建(jian)有輕資產、低負債(zhai)、抗周期(qi)等特(te)點，這也(ye)是為(wei)何房企積極進軍(jun)代建(jian)業務(wu)的重要原(yuan)因，而代建(jian)也(ye)屬于當前政策(ce)倡導的新發展模(mo)式的一個重要方向。此外，在當前市場環境下，代建(jian)依舊保(bao)持高增速，充分表(biao)明(ming)其發展呈現出更(geng)好的成長性和抗周期(qi)性。

按照業(ye)(ye)(ye)務模式劃(hua)分，代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)行業(ye)(ye)(ye)通常(chang)可以分為(wei)商(shang)業(ye)(ye)(ye)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)、政(zheng)府(fu)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)和資本代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)。其(qi)中，商(shang)業(ye)(ye)(ye)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)主(zhu)要包(bao)括住宅、辦公樓、商(shang)業(ye)(ye)(ye)綜合(he)體等，通常(chang)是代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)公司主(zhu)導項(xiang)目的(de)設計、建(jian)(jian)(jian)(jian)造、管理、銷售(shou)等，商(shang)業(ye)(ye)(ye)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)通常(chang)也占據了代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)企業(ye)(ye)(ye)業(ye)(ye)(ye)務的(de)較大(da)比重。而政(zheng)府(fu)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)項(xiang)目以經濟適用房(fang)(fang)、安置房(fang)(fang)、拆遷房(fang)(fang)為(wei)主(zhu)，包(bao)括施(shi)工、分銷等過程均受項(xiang)目所有(you)人控制(zhi)，從而導致政(zheng)府(fu)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)項(xiang)目的(de)利潤率，通常(chang)要低于商(shang)業(ye)(ye)(ye)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)(jian)。

克而(er)瑞(rui)的數(shu)據顯示，今年一季度，代(dai)建企業新簽(qian)約項目中，商業代(dai)建占(zhan)比高達(da)75%，政府代(dai)建項目占(zhan)比為25%。

“未來，代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)行(xing)業(ye)(ye)將有四大(da)主要發展方(fang)向，包括代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)企(qi)業(ye)(ye)自身(shen)的(de)管理等(deng)；滿足政(zheng)府(fu)民(min)生共建(jian)(jian)類開發需求，代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)服(fu)務為政(zheng)府(fu)提供公(gong)共產(chan)(chan)品；滿足自用型物業(ye)(ye)開發和經營管理需求；以(yi)及滿足行(xing)業(ye)(ye)融資(zi)方(fang)式改變及資(zi)金收益(yi)提升的(de)需求。”金地集團副(fu)總裁(cai)、金地管理董(dong)事長郝一斌在首屆(jie)中國房地產(chan)(chan)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)峰會上表示。

開始拓展全產業鏈

在2023年業(ye)績發布會(hui)上，多(duo)家房企管理層表示(shi)看好代建業(ye)務，認為代建仍(reng)有很大(da)空間。

據億翰智庫統計，截至2021年(nian)末(mo)，涉足代(dai)建業(ye)務的企(qi)業(ye)尚不(bu)足36家(jia)；到2023年(nian)末(mo)，進入代(dai)建領域的企(qi)業(ye)已超過(guo)90家(jia)。而隨(sui)著(zhu)代(dai)建賽道入局者增多(duo)，未來的競爭也將愈發激烈，加(jia)速規模擴張將成為代(dai)建企(qi)業(ye)重要的方向(xiang)。

記(ji)者(zhe)注意到，除了(le)傳(chuan)統的住(zhu)宅代建(jian)(jian)(jian)(jian)外，代建(jian)(jian)(jian)(jian)企(qi)業(ye)也(ye)在不斷向大型綜合體代建(jian)(jian)(jian)(jian)、康養(yang)產(chan)業(ye)類代建(jian)(jian)(jian)(jian)、政府保障房(fang)代建(jian)(jian)(jian)(jian)等領域擴張，試圖把代建(jian)(jian)(jian)(jian)“蛋糕”做得更大。

中國房(fang)地產研究院(yuan)院(yuan)長(chang)陳(chen)晟(sheng)表示，目前，國內代(dai)建行業的模式可分成(cheng)三類：一是通過自身資本，二是通過自身建設能力，三是通過自身運營能力。如今(jin)，代(dai)建市場的機會越來越多，不同企業間(jian)也有不同打法，各種(zhong)代(dai)建模式已經延(yan)伸至(zhi)商業、文旅、園區物流等，開始向全產業鏈進行拓展。

在代(dai)建(jian)企業(ye)拓(tuo)展的(de)業(ye)務(wu)中，包括政府的(de)保障房(fang)、保租房(fang)等業(ye)務(wu)，以及(ji)城市更新催生的(de)舊寫(xie)字樓(lou)、商場等項(xiang)目的(de)專業(ye)化升級(ji)(ji)改造(zao)需求等。同時，由于各(ge)地文旅市場的(de)火(huo)熱，帶動各(ge)地區加快配套(tao)建(jian)設，如酒(jiu)店、度假樂園、城市地標建(jian)筑等項(xiang)目的(de)升級(ji)(ji)改造(zao)，已成為不少代(dai)建(jian)企業(ye)拓(tuo)展業(ye)務(wu)的(de)重要方向。

今年3月19日，遠洋建(jian)管發布消(xiao)息稱，已(yi)簽約北京石景山舊(jiu)鍋爐(lu)房城市(shi)更新項(xiang)目，將為委托方(fang)(fang)提供項(xiang)目的市(shi)場調(diao)研、項(xiang)目定位、規劃(hua)方(fang)(fang)案、立面及景觀(guan)設計、成本測算(suan)等項(xiang)目前期顧問服務。

3月28日，金地管理中(zhong)(zhong)(zhong)標(biao)杭州貝殼(ke)圣都(dou)新居住體(ti)驗中(zhong)(zhong)(zhong)心全過程代(dai)建(jian)項目。“該項目的順利打造(zao)，有利于提升公司(si)在家裝業(ye)委托方中(zhong)(zhong)(zhong)的專(zhuan)業(ye)口(kou)碑(bei)，強化公司(si)在商辦(ban)代(dai)建(jian)領域的品(pin)牌影響力。”

藍綠雙城則(ze)把方(fang)向瞄準了(le)紓困類項(xiang)目(mu)，提出(chu)了(le)“共(gong)建”新模式，通過“項(xiang)目(mu)股權變更+紓困基金導入+品牌置換和管理(li)置換+重(zhong)啟操(cao)盤”等組合方(fang)式對(dui)變量項(xiang)目(mu)進(jin)行紓困，并已成為部(bu)分城市“保交樓”環(huan)節中重(zhong)要參與角色。

而綠(lv)地(di)集團(tuan)則把代建方向(xiang)投向(xiang)了(le)文(wen)旅行業。3月19日，綠(lv)地(di)集團(tuan)與(yu)重慶市(shi)銅(tong)梁(liang)區人民政府簽署戰略(lve)合作協議，簽約打(da)造(zao)重慶銅(tong)梁(liang)文(wen)旅標桿項目(mu)，將重點圍(wei)繞銅(tong)梁(liang)文(wen)旅產業、現代山地(di)特(te)色高效農業、高新產業園(yuan)建設等(deng)(deng)系(xi)列(lie)項目(mu)開展合作。而合作方向(xiang)則是通過(guo)代建+基建+運營等(deng)(deng)多種方式，在(zai)銅(tong)梁(liang)區打(da)造(zao)玄天湖度(du)假區、安居古城、巴岳(yue)農莊等(deng)(deng)一批標桿合作項目(mu)。

“目前，代(dai)建(jian)行業的(de)企(qi)業在業務布局上各有側重，代(dai)建(jian)十(shi)強企(qi)業基本都(dou)有自(zi)己的(de)一些特(te)色(se)和各自(zi)深耕細分(fen)領域，這是比較(jiao)好的(de)一個(ge)現象(xiang)。一個(ge)行業要想良性發展(zhan)，不要單純地(di)去搞(gao)價格競爭，應(ying)該在把(ba)不同(tong)的(de)賽道做出(chu)自(zi)身的(de)特(te)色(se)。”在首屆中國房地(di)產(chan)代(dai)建(jian)峰會上，克而瑞集團董事長丁祖昱如是表示。