每(mei)經(jing)記者｜陳(chen)利    每(mei)經(jing)編(bian)輯｜魏(wei)文藝(yi)    

上市(shi)物業企業的盈利(li)能(neng)力迎(ying)來回彈(dan)。

截至目前，除方圓生(sheng)(sheng)活服(fu)務(wu)、佳源服(fu)務(wu)、建業新生(sheng)(sheng)活、宋都服(fu)務(wu)、力高健康生(sheng)(sheng)活等5家(jia)港股物企(qi)年報“難產”外，57家(jia)港股上市(shi)物企(qi)順(shun)利(li)交(jiao)卷。克而瑞物管(guan)統計顯(xian)示，2023年上市(shi)物企(qi)平(ping)均(jun)凈(jing)利(li)潤(run)止跌(die)回升，已發布年報的57家(jia)物企(qi)平(ping)均(jun)凈(jing)利(li)潤(run)為2.86億元，同比增長23.15%；平(ping)均(jun)凈(jing)利(li)率(lv)5.9%，較上年同期(qi)提升0.8個百(bai)分點。

《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)注意到，在歷經兩(liang)年多(duo)的(de)(de)深度調整(zheng)后，越(yue)來越(yue)多(duo)的(de)(de)物(wu)企開啟向內(nei)生長之路，專(zhuan)注服務(wu)品質(zhi)(zhi)提升(sheng)和精細(xi)化運營，更加注重(zhong)財務(wu)的(de)(de)穩健性，七成以上企業(ye)2023年持有現金(jin)實現正向增長。多(duo)名(ming)業(ye)內(nei)人士認為，隨著(zhu)物(wu)業(ye)高質(zhi)(zhi)量步(bu)伐(fa)的(de)(de)不斷邁進(jin)，行(xing)業(ye)將逐步(bu)向良(liang)性方(fang)向發展。

物企對關聯方依賴減弱

克而(er)瑞物(wu)管統計數據顯示，2023年(nian)57家(jia)上市物(wu)企營(ying)收(shou)同比增長(chang)14.34%，增速較上年(nian)同期下(xia)降4.7個百分點。超百億元營(ying)收(shou)規模的(de)企業(ye)數量與上年(nian)持平，仍(reng)為(wei)9家(jia)。碧桂園服務(wu)以426.12億元營(ying)收(shou)居首，萬物(wu)云以331.83億元緊(jin)隨其后。

受(shou)益于社區增(zeng)值服(fu)務(wu)發力，2023年建發物業營(ying)收(shou)同(tong)比大(da)增(zeng)55.83%，位列行(xing)業第一。年報(bao)顯(xian)示(shi)，2023年建發物業社區增(zeng)值及協同(tong)服(fu)務(wu)收(shou)入約13.75億元，較2022年度(du)約4.76億元增(zeng)長(chang)約189.0%；房屋(wu)硬裝(zhuang)業務(wu)產(chan)生收(shou)入約6.84億元，較上年度(du)約2690萬元增(zeng)長(chang)約24倍。

2023年上市物企營收TOP10 來源：Wind

Wind數據顯示，在歸母凈利潤方面，2023年共有5家上市物企超過10億元。但受房地產市場下行等多重因素影響，2023年有13家上市物企出現歸母凈利潤出現虧損，虧損金額最多的金科服務達到了9.51億元。
 
對于業績虧損，金科(ke)服(fu)務強調，是由于對金科(ke)地產集團(tuan)未償還(huan)應收款(kuan)項的減值撥備(bei)，不過(guo)該撥備(bei)金額較2022年同期(qi)已(yi)有所下降。

近(jin)兩年來，提升獨立性(xing)已成為上市(shi)物(wu)(wu)企的(de)重(zhong)要課(ke)題，這一方面(mian)是為了擺脫(tuo)為地(di)產“輸血”，另一方面(mian)也是物(wu)(wu)企提升盈(ying)利能(neng)力的(de)必(bi)經之路。

“2023年(nian)(nian)至2025年(nian)(nian)會是物管行業(ye)分(fen)水嶺，此(ci)岸(an)是房地(di)產開發產業(ye)鏈(lian)末(mo)游(you)，彼岸(an)是基(ji)于(yu)不動(dong)產持有的(de)消(xiao)費。能否達成行業(ye)從此(ci)岸(an)到彼岸(an)的(de)涅槃(pan)，要擺脫路徑依賴，要自(zi)身有更獨立自(zi)主(zhu)的(de)決心。”在今(jin)年(nian)(nian)業(ye)績會上，萬物云(yun)董事長朱(zhu)保(bao)全如是說。

2023年上市物企凈利潤TOP10 圖片來源：Wind

事實上(shang)，萬物云與(yu)萬科的持續關聯(lian)交易收(shou)入(ru)(ru)占(zhan)比就呈連年(nian)下降趨勢(shi)。朱保全表示，公(gong)司2023年(nian)度剔除所有與(yu)開發商相(xiang)關收(shou)入(ru)(ru)后，對(dui)收(shou)入(ru)(ru)影響(xiang)僅有17.5%，且收(shou)入(ru)(ru)增速變(bian)得更快，達(da)14.5%，毛利增速達(da)23.7%。

融創(chuang)服(fu)務非關聯方業務也(ye)在2023年持續增長(chang)(chang)，收入同比增長(chang)(chang)10%至約64.39億元，占比達約92%，已成為(wei)集團收入的主(zhu)要來源。

克而瑞(rui)物(wu)管統計顯示，2023年共(gong)有(you)34家(jia)(jia)上(shang)市物(wu)企公布了在(zai)管項目中關聯(lian)方(fang)面積(ji)情況：平均(jun)占比由(you)2022年同期的(de)48.04%，下滑至(zhi)46.6%，比重超50%的(de)僅有(you)15家(jia)(jia)物(wu)企；60%以(yi)上(shang)面積(ji)來自關聯(lian)方(fang)輸送的(de)物(wu)企，由(you)2022年的(de)9家(jia)(jia)降(jiang)至(zhi)7家(jia)(jia)。

不再“唯規模論英雄”

2023年，物業(ye)行業(ye)規模(mo)(mo)增長(chang)(chang)繼續放緩，過往粗放式的(de)(de)增長(chang)(chang)模(mo)(mo)式正在被摒(bing)棄，企業(ye)更聚(ju)焦有質量的(de)(de)增長(chang)(chang)。

已披露年報(bao)的(de)(de)物企(qi)中，2023年在(zai)管面積(ji)破1億(yi)平(ping)方米的(de)(de)共(gong)17家，與上年相比(bi)增(zeng)加(jia)了3家。這17家物企(qi)的(de)(de)在(zai)管面積(ji)合計62.56億(yi)平(ping)方米，占比(bi)逾八成，行業集中度進一步提升。

其中，碧(bi)桂園服(fu)務以9.57億平(ping)方(fang)米(mi)繼續保持規(gui)模第一，保利物業則以7.2億平(ping)方(fang)米(mi)位居第二，緊隨其后的雅生活服(fu)務為5.91億平(ping)方(fang)米(mi)。

來源：克而瑞物管

需要注(zhu)意的(de)(de)是，主(zhu)動退出(chu)大量低收(shou)繳率、低利(li)(li)潤率、管理難度大、管理成本高的(de)(de)項目正成為(wei)(wei)行(xing)業的(de)(de)一大趨(qu)勢。如(ru)金科服(fu)務(wu)在(zai)2023年終止(zhi)退出(chu)的(de)(de)在(zai)管建筑面積達3573.5萬平方米，同比(bi)增長28.63%。對此，金科服(fu)務(wu)管理層表示，為(wei)(wei)了能夠(gou)從2024年開始(shi)實現(xian)輕裝上陣，過去兩年對無(wu)利(li)(li)潤或只有利(li)(li)潤無(wu)現(xian)金流的(de)(de)項目進行(xing)了集中釋(shi)放。

碧桂園(yuan)服(fu)務(wu)(wu)(wu)管理層也決定退(tui)出(chu)所收購的(de)(de)嘉(jia)寶服(fu)務(wu)(wu)(wu)相應物業管理項目，并(bing)暫(zan)停部分賬(zhang)面(mian)利(li)潤率高但(dan)收繳率低(di)的(de)(de)非業主增值(zhi)(zhi)服(fu)務(wu)(wu)(wu)。同時，嘉(jia)寶服(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)社區增值(zhi)(zhi)服(fu)務(wu)(wu)(wu)發展也不如預期，對碧桂園(yuan)服(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)收入和利(li)潤也帶來負面(mian)影響(xiang)。2023年(nian)，碧桂園(yuan)服(fu)務(wu)(wu)(wu)對嘉(jia)寶服(fu)務(wu)(wu)(wu)確認的(de)(de)商(shang)譽減值(zhi)(zhi)約為6.15億元(yuan)。

此外，萬(wan)物云(yun)年(nian)內退出盈利能力較(jiao)低(di)的(de)住宅(zhai)項目89個；綠城服務退出部分低(di)質項目，合(he)計(ji)在管面積870萬(wan)平方米。據記者不完全(quan)統計(ji)，2023年(nian)多家上市物企(qi)項目退出規模(mo)超(chao)千(qian)萬(wan)平方米，企(qi)業提(ti)升規模(mo)質量的(de)決心可見一斑(ban)。

“物企(qi)摒棄盲目追逐規模的‘數字游戲’，不再(zai)以(yi)量為(wei)先，而(er)更加(jia)注重有質(zhi)量的拓展，結(jie)合成本等經營(ying)要(yao)素，有選擇、有目的地進行(xing)拓展。同時，對(dui)于‘拖后腿’的項目，主動選擇‘割舍(she)’策略，從而(er)‘穩住’收益，為(wei)可持續(xu)發展奠定(ding)基礎(chu)。”中指研究院(yuan)物業總經理(li)牛曉娟(juan)表(biao)示。

放棄向(xiang)(xiang)規(gui)模(mo)要利(li)潤模(mo)式后，物(wu)(wu)(wu)企轉而向(xiang)(xiang)社區(qu)(qu)增(zeng)值(zhi)服(fu)(fu)務(wu)尋找突破。記者梳理(li)發現，2023年11家物(wu)(wu)(wu)企社區(qu)(qu)增(zeng)值(zhi)服(fu)(fu)務(wu)收(shou)入(ru)突破10億元，碧桂園服(fu)(fu)務(wu)以37.5億元居首。其中，建發物(wu)(wu)(wu)業和(he)濱江服(fu)(fu)務(wu)的(de)社區(qu)(qu)增(zeng)值(zhi)服(fu)(fu)務(wu)收(shou)入(ru)同比(bi)分別增(zeng)長(chang)189%和(he)172%，核心(xin)原因在于硬裝服(fu)(fu)務(wu)收(shou)入(ru)均(jun)實現指(zhi)數(shu)級(ji)增(zeng)長(chang)。如建發物(wu)(wu)(wu)業2023年房屋硬裝業務(wu)產生收(shou)入(ru)達(da)6.8億元，同比(bi)增(zeng)長(chang)約24倍(bei)。

記者(zhe)注意到(dao)，在各家物企的(de)業(ye)(ye)績發布會上(shang)，企業(ye)(ye)高層均提及(ji)提升服務(wu)(wu)(wu)(wu)質量、開發多元業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)探索新的(de)利潤(run)(run)增長點。如中(zhong)海(hai)物業(ye)(ye)就提出，2024年要(yao)實(shi)現基礎服務(wu)(wu)(wu)(wu)利潤(run)(run)與增值(zhi)服務(wu)(wu)(wu)(wu)利潤(run)(run)1∶1，增值(zhi)服務(wu)(wu)(wu)(wu)則由社區增值(zhi)和工程增值(zhi)兩(liang)大業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)條線所組成(cheng)；越(yue)秀服務(wu)(wu)(wu)(wu)則提到(dao)，2024年將進一(yi)步強化增值(zhi)服務(wu)(wu)(wu)(wu)能力(li)，社區增值(zhi)服務(wu)(wu)(wu)(wu)收入增速將保持在35%~40%之間。

非居領域成新增長“賽道”

需(xu)要(yao)注意的是，近年(nian)來，隨著傳(chuan)統(tong)住宅市(shi)場增(zeng)量空間(jian)日益緊縮，存量市(shi)場競爭白(bai)熱(re)化，不少(shao)物(wu)企正逐步(bu)減少(shao)對住宅業務(wu)的過度(du)依賴，開(kai)始(shi)積極挖掘非居物(wu)業作為(wei)“第二增(zeng)長曲線”。

據克(ke)而瑞物管(guan)統計，已有(you)22家上(shang)市物企(qi)同(tong)時(shi)披露住宅(zhai)與非(fei)(fei)居的營收(shou)及在管(guan)面積。整體來看(kan)，上(shang)市物企(qi)非(fei)(fei)居物管(guan)營收(shou)增速(su)為(wei)16.5%，領(ling)先住宅(zhai)2.3個百分點(dian)。22家上(shang)市物企(qi)住宅(zhai)物管(guan)總營收(shou)為(wei)291.8億元，同(tong)比增長(chang)14.2%；非(fei)(fei)居基礎物管(guan)總營收(shou)為(wei)248.4億元，同(tong)比增長(chang)16.5%。

“非居(ju)物(wu)管(guan)整體營(ying)收略低于住(zhu)宅(zhai)，但(dan)增(zeng)(zeng)速領先。究其原因，一是存量住(zhu)宅(zhai)面(mian)積增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)有限，加之前期物(wu)業(ye)(ye)(ye)政(zheng)府指(zhi)導(dao)價為主及業(ye)(ye)(ye)委會(hui)成立難(nan)導(dao)致物(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)調整難(nan)，帶來營(ying)收增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)放(fang)緩。”克(ke)而瑞物(wu)管(guan)分(fen)析指(zhi)出，此外，后勤(qin)社會(hui)化(hua)改革(ge)推動物(wu)業(ye)(ye)(ye)在(zai)醫院、學校(xiao)等(deng)的滲透及商(shang)辦園類物(wu)業(ye)(ye)(ye)需求(qiu)的增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，帶來非居(ju)物(wu)管(guan)市場空間不斷釋放(fang)，增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)勢頭表現(xian)強勁。

如招商積余持(chi)續精耕金(jin)融業態，2023年(nian)(nian)新(xin)簽(qian)年(nian)(nian)度合同(tong)額(e)同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長67%，高校賽道新(xin)簽(qian)年(nian)(nian)度合同(tong)額(e)同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長31%，非居領域年(nian)(nian)收入已(yi)達到(dao)了73.1億(yi)元，占總營(ying)收比(bi)例已(yi)達46.78%；得益于(yu)收購皆(jie)斯內集(ji)團(tuan)及盛(sheng)康集(ji)團(tuan)帶來的營(ying)收增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)量(liang)，東原仁(ren)知服務(wu)在非居領域的收入同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長了78.2%。此外，德信服務(wu)集(ji)團(tuan)、京城佳業、眾(zhong)安智慧生活非居營(ying)收增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)均超過30%。

而在項目(mu)拓(tuo)(tuo)展(zhan)(zhan)(zhan)方面，越來越多物(wu)企更側重于對(dui)非住行業(ye)(ye)(ye)(ye)的拓(tuo)(tuo)展(zhan)(zhan)(zhan)。如據(ju)克而瑞(rui)物(wu)管監測，今年3月第三(san)方拓(tuo)(tuo)展(zhan)(zhan)(zhan)規(gui)模前三(san)的業(ye)(ye)(ye)(ye)態是學校、產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園、公建，合計占比(bi)超過(guo)六(liu)成，而住宅占比(bi)僅16.4%。其中(zhong)，頭部企業(ye)(ye)(ye)(ye)拓(tuo)(tuo)展(zhan)(zhan)(zhan)優勢明顯，如雅生活(huo)僅3月在學校業(ye)(ye)(ye)(ye)態拓(tuo)(tuo)展(zhan)(zhan)(zhan)規(gui)模就達133萬平(ping)方米(mi)，華(hua)潤萬象生活(huo)在產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園、公建領(ling)域單月拓(tuo)(tuo)展(zhan)(zhan)(zhan)規(gui)模達到了319萬平(ping)方米(mi)、301萬平(ping)方米(mi)。

“上市物企在(zai)非居物業營收增(zeng)速明(ming)顯超(chao)越(yue)住宅，且超(chao)過在(zai)管面積增(zeng)速，展(zhan)現出(chu)強(qiang)勁的(de)發展(zhan)動力。”克而(er)瑞(rui)表示，聚焦客戶需求挖掘和服務質量提升已成為行業策(ce)略方向。

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