每(mei)經(jing)記者｜陳(chen)榮(rong)浩(hao)    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝(yi)    

隨(sui)著房(fang)(fang)地(di)產行業進入深度調整(zheng)，越(yue)來越(yue)多(duo)的房(fang)(fang)企紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)入局代建行業。

中(zhong)指研究院發(fa)布的《2024年(nian)1—3月房地產(chan)代(dai)(dai)建(jian)研究報告(gao)》指出，2023年(nian)代(dai)(dai)建(jian)新簽規(gui)模(mo)(mo)同比增速超(chao)50%，今(jin)年(nian)以來代(dai)(dai)建(jian)行業(ye)發(fa)展仍(reng)在加速，目前(qian)已有超(chao)過90家房企涉足(zu)代(dai)(dai)建(jian)領(ling)域。不過行業(ye)集中(zhong)度(du)向頭部企業(ye)傾斜(xie)明顯，今(jin)年(nian)一季度(du)TOP5代(dai)(dai)建(jian)企業(ye)新增代(dai)(dai)建(jian)規(gui)模(mo)(mo)占比達(da)到了58%。

另據克(ke)而瑞統計，今年一(yi)季(ji)度，代建中標項目總計達118個，相比2023年同期的89個增(zeng)加32.6%，增(zeng)量創下近年單(dan)季(ji)度最高，特(te)別是相比2023年下半年熱(re)度明顯回升。

《每日經濟新聞》記(ji)者注意到(dao)，代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)行業(ye)除了傳(chuan)統的住宅代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)外(wai)，還(huan)在向大(da)型綜合體(ti)代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)、康養(yang)產業(ye)類代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)、政府保障(zhang)房代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)等(deng)領(ling)域拓展(zhan)。如今年(nian)(nian)3月(yue)中原建(jian)(jian)(jian)業(ye)中標(biao)南(nan)信陽市(shi)平橋美好未來社區政府代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)項(xiang)目(mu)，今年(nian)(nian)1月(yue)華潤置地(di)以837.48萬元中標(biao)羅湖(hu)區文化館新建(jian)(jian)(jian)工程全過程代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)項(xiang)目(mu)等(deng)。

在(zai)4月18日舉(ju)行的(de)(de)(de)首屆中國房(fang)地(di)(di)產代建(jian)峰(feng)會(hui)(hui)上，中國房(fang)地(di)(di)產業(ye)(ye)協會(hui)(hui)代建(jian)分會(hui)(hui)會(hui)(hui)長、綠(lv)城中國董事會(hui)(hui)主席(xi)張亞東表示，在(zai)房(fang)地(di)(di)產去金融化、投(tou)(tou)資端去中心化的(de)(de)(de)大趨勢下(xia)，憑借專(zhuan)業(ye)(ye)化輕資產的(de)(de)(de)特質，代建(jian)將(jiang)成為鏈接投(tou)(tou)資與消費的(de)(de)(de)重要平臺。“從當前的(de)(de)(de)經濟形(xing)勢來看，代建(jian)模式的(de)(de)(de)發(fa)展可(ke)以更好地(di)(di)承接保障性住房(fang)建(jian)設(she)，紓(shu)困(kun)保交樓、城中村改造(zao)等各項任務，也能(neng)夠為地(di)(di)方(fang)政府、城投(tou)(tou)、央國企、金融機構等多方(fang)主體提供更專(zhuan)業(ye)(ye)、高效共(gong)贏(ying)的(de)(de)(de)解決方(fang)案。”

頭部企業規模“遙遙領先”

今(jin)年(nian)以(yi)來，代(dai)建行業(ye)呈現出較(jiao)為(wei)迅猛的發展勢頭(tou)。

據克而瑞數據，今(jin)年一(yi)季度，TOP20企(qi)(qi)業(ye)新(xin)增簽約(yue)面積達3464萬平(ping)方(fang)米，同比(bi)基本持平(ping)。有7家(jia)企(qi)(qi)業(ye)一(yi)季度新(xin)增簽約(yue)面積超(chao)200萬平(ping)方(fang)米（合(he)計2312萬平(ping)方(fang)米），占TOP20企(qi)(qi)業(ye)新(xin)增簽約(yue)面積的66.8%。

不(bu)過，頭部代(dai)建企業的(de)新增(zeng)簽(qian)(qian)約(yue)(yue)規(gui)模依舊遙遙領(ling)先。其(qi)中，藍(lan)城集團以新增(zeng)簽(qian)(qian)約(yue)(yue)面積(ji)547.8萬平(ping)方(fang)(fang)米排在首位(wei)，緊隨其(qi)后的(de)藍(lan)綠雙城和旭輝建管(guan)的(de)新增(zeng)簽(qian)(qian)約(yue)(yue)面積(ji)分(fen)別為494.5萬平(ping)方(fang)(fang)米和336萬平(ping)方(fang)(fang)米。

從增(zeng)速(su)來看(kan)，藍城集(ji)團、融(rong)(rong)者(zhe)共創（興元建(jian)(jian)設）、旭輝建(jian)(jian)管擴張(zhang)迅猛(meng)，一(yi)季度(du)簽(qian)約面積同(tong)(tong)比增(zeng)速(su)相對較(jiao)快。其中，融(rong)(rong)者(zhe)共創（興元建(jian)(jian)設）一(yi)季度(du)代建(jian)(jian)新增(zeng)簽(qian)約面積同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)120.4%至244.6萬平方米，在各(ge)家企(qi)業(ye)中位于(yu)前(qian)列(lie)。

此外，一季度(du)代建中標項目總計達(da)118個，相比2023年(nian)同期(qi)的89個增(zeng)(zeng)加32.6%，增(zeng)(zeng)量創下近(jin)年(nian)單季度(du)最高，特別是相比2023年(nian)下半年(nian)熱度(du)明顯回升。三四線(xian)城市是代建增(zeng)(zeng)量的主要來源，占比近(jin)六成(cheng)。

 

相較于房地(di)產主業(ye)(ye)，代建(jian)行(xing)業(ye)(ye)集中(zhong)度更高。據(ju)克而(er)瑞(rui)數據(ju)，截(jie)至2023年末(mo)，TOP30企(qi)(qi)業(ye)(ye)代建(jian)總(zong)合(he)(he)約建(jian)筑(zhu)面積已超(chao)7億平(ping)方米(mi)(mi)。其(qi)中(zhong)超(chao)過5000萬平(ping)方米(mi)(mi)的有5家，合(he)(he)計(ji)面積達4.12億平(ping)方米(mi)(mi)，占(zhan)TOP30企(qi)(qi)業(ye)(ye)總(zong)規(gui)模的55%。

“代建頭部企業由于(yu)入局較(jiao)早，前期積累了大量(liang)的(de)經驗，規模依(yi)舊保持(chi)高(gao)位。而新進入企業較(jiao)多并且規模較(jiao)小，企業規模分(fen)布整體呈(cheng)現‘長尾效應’。”中指研(yan)究院分(fen)析認為。

記者觀(guan)察(cha)發現，不同于房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)，目前(qian)代建(jian)行業(ye)中(zhong)民(min)營企(qi)業(ye)的(de)(de)占比較(jiao)高(gao)。中(zhong)指研究(jiu)院企(qi)業(ye)研究(jiu)總監劉(liu)水表(biao)示(shi)，房(fang)地(di)產(chan)代建(jian)有輕資產(chan)、低負債、抗周期等特點，這也(ye)是為何房(fang)企(qi)積(ji)極進軍(jun)代建(jian)業(ye)務(wu)的(de)(de)重要(yao)原因，而代建(jian)也(ye)屬(shu)于當前(qian)政(zheng)策倡(chang)導的(de)(de)新發展模式的(de)(de)重要(yao)方向(xiang)。此外，在當前(qian)市場環境下(xia)代建(jian)依(yi)舊保持高(gao)增速(su)，也(ye)充分表(biao)明其發展呈現出更好的(de)(de)成長(chang)性(xing)和抗周期性(xing)。

按照業(ye)(ye)(ye)務模式劃分(fen)，代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)行業(ye)(ye)(ye)通常可(ke)以分(fen)為商(shang)業(ye)(ye)(ye)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)、政(zheng)府代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)和資本代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)。其(qi)中，商(shang)業(ye)(ye)(ye)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)主要包括住宅(zhai)、辦公(gong)樓、商(shang)業(ye)(ye)(ye)綜合體等，通常是代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)公(gong)司主導(dao)項目(mu)的(de)設(she)計、建(jian)(jian)(jian)造、管(guan)理、銷售(shou)等，商(shang)業(ye)(ye)(ye)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)通常也占據了代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)企業(ye)(ye)(ye)業(ye)(ye)(ye)務的(de)較大比重。而政(zheng)府代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)項目(mu)以經(jing)濟適用房、安置房、拆(chai)遷房為主，包括施工(gong)、分(fen)銷等過程均受項目(mu)所(suo)有人(ren)控(kong)制(zhi)，從(cong)而導(dao)致政(zheng)府代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)的(de)利潤率通常要低于商(shang)業(ye)(ye)(ye)代(dai)(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)。

據(ju)克(ke)而瑞數據(ju)，今年一季度代(dai)建企(qi)業新簽約項目中，商業代(dai)建占比(bi)(bi)高達75%，政府(fu)類(lei)代(dai)建項目占比(bi)(bi)為25%。

“未(wei)來代建行(xing)業(ye)(ye)將會有(you)四大主要發(fa)展(zhan)方(fang)向，包括代建企業(ye)(ye)自(zi)身的管理及品牌優勢；滿足政府民生共建類開(kai)發(fa)需求，代建服(fu)務為政府提供(gong)公共產(chan)品；滿足自(zi)用(yong)型物業(ye)(ye)開(kai)發(fa)和經營管理需求；以及滿足行(xing)業(ye)(ye)融資(zi)方(fang)式(shi)改變及資(zi)金(jin)收益提升的需求。”金(jin)地集團副總(zong)裁、金(jin)地管理董事長郝一斌在首屆中國房(fang)地產(chan)代建峰會上表(biao)示。

代建業務開始向全產業鏈拓展

在2023年業績發布會上，多家(jia)房企管理層表示看好代建(jian)業務(wu)，認(ren)為代建(jian)仍有很大空間。

據億翰智(zhi)庫統計(ji)，2021年(nian)末，涉(she)足代(dai)建業(ye)(ye)務的企業(ye)(ye)尚不(bu)足36家；而到了2023年(nian)末，進入代(dai)建領域的企業(ye)(ye)已(yi)超過(guo)90家。而隨著代(dai)建賽道入局者增多，未來(lai)的競爭格局也將(jiang)愈發激烈，加速規模擴張將(jiang)成為代(dai)建企業(ye)(ye)重(zhong)要的方(fang)向。

2013—2023年代建業務新增建面走勢（萬㎡）來源：億翰智庫

在張亞東看來(lai)：“代建與(yu)(yu)房地產更(geng)(geng)像是廚師與(yu)(yu)餐館(guan)，大家會發(fa)現(xian)專業的(de)廚師和餐館(guan)做的(de)飯更(geng)(geng)好吃(chi)、質量更(geng)(geng)好、需求更(geng)(geng)多、市場更(geng)(geng)大，這就引來(lai)了更(geng)(geng)多的(de)廚師分離出來(lai)形成了餐飲的(de)服務(wu)業，形成了店多則隆(long)市的(de)局面。”

記(ji)者注意到，除了傳統的(de)住宅代(dai)建外，代(dai)建企業也在不斷(duan)向(xiang)大型綜合體代(dai)建、康養(yang)產業類代(dai)建、政(zheng)府(fu)保障(zhang)房代(dai)建等領域衍生，試圖把代(dai)建“蛋糕”做得更大。

中國(guo)房地產(chan)研究院(yuan)院(yuan)長陳晟表示，目前(qian)國(guo)內代建行業的動作模(mo)式(shi)可(ke)以分成三類(lei)：一是通(tong)過自(zi)身(shen)資本，二是通(tong)過自(zi)身(shen)建設(she)能(neng)力，三是通(tong)過自(zi)身(shen)運營能(neng)力。如今代建市場的機會越(yue)來(lai)越(yue)多，不同企業間也(ye)有不同打法，各種代建模(mo)式(shi)已(yi)經延(yan)伸至(zhi)商業、文旅、園區物流、TOD等，開始向(xiang)全產(chan)業鏈(lian)進行拓展。

在代建(jian)(jian)企(qi)業拓(tuo)展的(de)業務(wu)中，包(bao)括政府的(de)保(bao)障房、保(bao)租房等業務(wu)，以及(ji)城市更新催生(sheng)的(de)舊寫字樓、商場等項目(mu)的(de)專業化升級改(gai)造需求等。同時，由于各(ge)地(di)文旅市場的(de)火熱，帶動各(ge)地(di)區加快配(pei)套(tao)建(jian)(jian)設，如酒店、度假樂園、城市地(di)標(biao)建(jian)(jian)筑等項目(mu)的(de)升級改(gai)造，已(yi)成為(wei)不少代建(jian)(jian)企(qi)業拓(tuo)展業務(wu)的(de)重(zhong)要方向。

今年3月(yue)19日，遠洋建(jian)管發布(bu)消息稱，已簽約(yue)北京石景山舊鍋爐房(fang)城市更新(xin)項(xiang)目(mu)，將為委(wei)托(tuo)方提供項(xiang)目(mu)的市場調研、項(xiang)目(mu)定位、規劃方案、立面(mian)及景觀設計、成本測算等項(xiang)目(mu)前期(qi)顧(gu)問服務。

3月28日，金地管理中標杭州(zhou)貝殼圣(sheng)都(dou)新居住體驗中心(xin)全過程(cheng)代建項目。“該項目的順(shun)利打造，有利于(yu)提(ti)升公司在(zai)家裝業委(wei)托方中的專業口碑，強(qiang)化公司在(zai)商辦(ban)代建領(ling)域的品牌(pai)影響(xiang)力。”

藍綠雙城(cheng)則把(ba)方(fang)(fang)向瞄(miao)準了(le)(le)紓(shu)(shu)困(kun)(kun)類項(xiang)目(mu)，提出了(le)(le)“共(gong)建”新模式(shi)，通過“項(xiang)目(mu)股(gu)權變更+紓(shu)(shu)困(kun)(kun)基(ji)金(jin)導入+品牌置換和(he)管(guan)理(li)置換+重啟操盤(pan)”等組合(he)方(fang)(fang)式(shi)對變量(liang)項(xiang)目(mu)進(jin)行紓(shu)(shu)困(kun)(kun)，并已(yi)成為部分(fen)城(cheng)市“保交樓”環節中(zhong)重要參與角色(se)。

而(er)綠(lv)地(di)集(ji)團(tuan)則(ze)把代建(jian)(jian)(jian)方(fang)(fang)向(xiang)投向(xiang)了文旅(lv)行業(ye)。3月19日(ri)，綠(lv)地(di)集(ji)團(tuan)與重(zhong)慶市銅(tong)梁區(qu)人民(min)政府(fu)簽署(shu)戰略合(he)(he)作(zuo)協議，簽約(yue)打造重(zhong)慶銅(tong)梁文旅(lv)標桿項目(mu)，將重(zhong)點(dian)圍繞銅(tong)梁文旅(lv)產業(ye)、現代山(shan)地(di)特(te)色高效農業(ye)、高新產業(ye)園建(jian)(jian)(jian)設等(deng)系列項目(mu)開展合(he)(he)作(zuo)。而(er)合(he)(he)作(zuo)方(fang)(fang)向(xiang)則(ze)是(shi)通過代建(jian)(jian)(jian)+基建(jian)(jian)(jian)+運營等(deng)多種方(fang)(fang)式，在銅(tong)梁區(qu)打造玄天(tian)湖度假區(qu)、安居古城(cheng)、巴岳農莊等(deng)一批標桿合(he)(he)作(zuo)項目(mu)。

“目前代建(jian)行業(ye)(ye)的(de)企業(ye)(ye)在(zai)業(ye)(ye)務布局(ju)上各有側重(zhong)，代建(jian)十強企業(ye)(ye)基(ji)本都(dou)有自(zi)(zi)己(ji)的(de)一些特(te)色(se)和各自(zi)(zi)深耕細分領(ling)域(yu)，這是比較好的(de)一個現象(xiang)。一個行業(ye)(ye)要(yao)想(xiang)良性發展，不(bu)要(yao)單純地(di)去搞價格競爭，應(ying)該在(zai)把不(bu)同的(de)賽(sai)道(dao)做出自(zi)(zi)身的(de)特(te)色(se)。”克而瑞集團董事長丁祖昱在(zai)首屆中(zhong)國(guo)房地(di)產代建(jian)峰(feng)會上表示。

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