每經記者｜張明雙    每經編輯｜魏官(guan)紅    

4月8日晚(wan)間(jian)，東湖高新(xin)（SH600133，股價(jia)11.31元，市值120.59億元）回復了上交所對公司變更(geng)募投項(xiang)目事(shi)項(xiang)的(de)監(jian)管工作函。

此前，東湖(hu)高(gao)新位于(yu)長(chang)沙、合肥的兩個募(mu)投(tou)(tou)項目(mu)，計劃于(yu)2024年交(jiao)付，但(dan)因(yin)(yin)產業地產行(xing)業整體下行(xing)等(deng)因(yin)(yin)素(su)，招商去化進程緩慢，預計收益率低于(yu)預期。3月22日(ri)，東湖(hu)高(gao)新公(gong)告變更(geng)募(mu)投(tou)(tou)項目(mu)，將4.73億元募(mu)集資金用于(yu)位于(yu)武漢大本營及重慶(qing)兩江新區等(deng)三個產業園(yuan)項目(mu)。

在產業地產市(shi)場低迷的(de)背景下，新(xin)的(de)募(mu)投項(xiang)目(mu)(mu)能否(fou)取得預(yu)期的(de)經(jing)濟(ji)效益？東(dong)湖高新(xin)在回復(fu)公告中(zhong)進行了測算，認為(wei)三個新(xin)項(xiang)目(mu)(mu)屬(shu)于“小(xiao)而美”的(de)園區開發(fa)類項(xiang)目(mu)(mu)，具備良好的(de)經(jing)濟(ji)效益可(ke)行性。

兩大募投項目進展緩慢

2021年(nian)4月(yue)，東湖高(gao)新通過發(fa)行可轉債募(mu)集資(zi)金15.37億(yi)元(yuan)(yuan)，其中(zhong)8.2億(yi)元(yuan)(yuan)擬用于長沙(sha)東湖高(gao)新金霞智慧城項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)（以下簡稱(cheng)金霞智慧城項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)）、東湖高(gao)新合肥國(guo)際(ji)企業中(zhong)心(xin)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)（以下簡稱(cheng)合肥國(guo)際(ji)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)），兩個項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)均計(ji)劃(hua)使用募(mu)集資(zi)金4.1億(yi)元(yuan)(yuan)，計(ji)劃(hua)分別(bie)于2024年(nian)12月(yue)、2024年(nian)6月(yue)交付。

截至2023年12月(yue)31日(ri)，上述金霞智慧城項目、合肥(fei)國際項目募(mu)集資金使用率僅40.05%、47.21%。東(dong)湖高新表示，受區(qu)域政府(fu)規(gui)劃及(ji)產(chan)業(ye)方向調整、區(qu)域產(chan)品(pin)市場供給及(ji)競爭激(ji)烈、項目周邊城市功能配套(tao)不足因素影(ying)響，直接(jie)導致項目招商去化進程(cheng)緩慢，預計收益率低于原預計收益率。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意到，在回復(fu)監管(guan)問詢的(de)公(gong)告(gao)內，東(dong)湖高新(xin)對上述(shu)兩個項目(mu)的(de)進展緩(huan)慢原因(yin)進行分析(xi)，均提及(ji)工業用地市場降溫明顯，區(qu)域市場競(jing)爭加劇等因(yin)素(su)。

如金霞(xia)智(zhi)慧城項目(mu)(mu)2020年開工時，區域內僅有3個(ge)在售競品項目(mu)(mu)，而(er)目(mu)(mu)前(qian)周邊6公(gong)(gong)里范圍內已有同(tong)類(lei)產業(ye)園(yuan)8家；合(he)肥國際項目(mu)(mu)立項時周邊商業(ye)辦公(gong)(gong)樓項目(mu)(mu)不(bu)多(duo)，但近兩年來已有3個(ge)孵化器項目(mu)(mu)，2個(ge)銷售型同(tong)類(lei)園(yuan)區項目(mu)(mu)。“產品市場(chang)供給及(ji)市場(chang)競爭日趨激烈(lie)，逐步導致公(gong)(gong)司原募投項目(mu)(mu)去化不(bu)及(ji)前(qian)期可研預期。”

因此，東湖高(gao)(gao)新決(jue)定變更募投(tou)項目(mu)，將剩(sheng)余(yu)未使用的4.73億(yi)元(yuan)(yuan)募集(ji)資金用于武漢(han)國際智造中(zhong)心產(chan)業園(yuan)項目(mu)一(yi)期項目(mu)、東湖高(gao)(gao)新智慧科技產(chan)業園(yuan)項目(mu)（一(yi)期）項目(mu)、武漢(han)中(zhong)國光(guang)谷文化(hua)創意產(chan)業園(yuan)A2區項目(mu)，分(fen)別計劃使用募集(ji)資金1.6億(yi)元(yuan)(yuan)、1.3億(yi)元(yuan)(yuan)、1.83億(yi)元(yuan)(yuan)。

當(dang)前，東湖高新的科技園區板塊仍面臨產業(ye)(ye)地產市(shi)場低迷、企業(ye)(ye)客戶投(tou)資觀望的整體(ti)行(xing)業(ye)(ye)變(bian)化，公司仍將募(mu)集資金用于產業(ye)(ye)園項目是否合(he)理？

東湖高新(xin)在回(hui)復公告中(zhong)表示，面對(dui)整體行業(ye)(ye)變(bian)化，公司(si)重點聚(ju)焦(jiao)(jiao)核心城市(shi)，持(chi)續夯實武漢(han)大(da)(da)本(ben)營(ying)及沿長江經(jing)濟(ji)帶布局；聚(ju)焦(jiao)(jiao)智能制(zhi)(zhi)造(zao)、生(sheng)命科技、新(xin)材(cai)料等主導產(chan)業(ye)(ye)打造(zao)主題園區；適度控制(zhi)(zhi)單(dan)個園區項(xiang)目規模，積極(ji)爭取更利于企業(ye)(ye)發展的產(chan)業(ye)(ye)政(zheng)策。“公司(si)對(dui)產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)形(xing)勢(shi)抱以持(chi)續觀(guan)望和樂觀(guan)態度，認為(wei)企業(ye)(ye)將加(jia)大(da)(da)固定資產(chan)投資力度，對(dui)市(shi)場銷售回(hui)暖抱有信心。”

三個項目整體體量不大

據東湖高(gao)新所述，上(shang)述三個項(xiang)目整體體量(liang)不大，開發節奏較快，屬于(yu)“小而美”的(de)園(yuan)區開發類(lei)項(xiang)目，可(ke)快速(su)實現資金(jin)回籠及(ji)良好的(de)現金(jin)流，具備良好的(de)經濟(ji)效益(yi)可(ke)行(xing)性(xing)。公告顯示，三個新項(xiang)目投資總(zong)(zong)額(e)合計8.03億元(yuan)，原募投項(xiang)目投資總(zong)(zong)額(e)合計12.96億元(yuan)。

三個新項目(mu)(mu)(mu)是否也會面臨原募投項目(mu)(mu)(mu)的競(jing)爭(zheng)態勢？東湖高(gao)新對此披露，武漢國際(ji)智造(zao)中(zhong)心產(chan)業園(yuan)(yuan)項目(mu)(mu)(mu)一期(qi)項目(mu)(mu)(mu)所在小片區(qu)(qu)范(fan)圍(wei)內(nei)(nei)高(gao)標準生產(chan)廠房稀缺，且本(ben)項目(mu)(mu)(mu)已明確廠房部分可全部分割銷售(shou)，相比(bi)競(jing)品項目(mu)(mu)(mu)競(jing)爭(zheng)優勢更(geng)明顯；東湖高(gao)新智慧科技產(chan)業園(yuan)(yuan)項目(mu)(mu)(mu)（一期(qi)）項目(mu)(mu)(mu)周邊2公里范(fan)圍(wei)內(nei)(nei)缺乏銷售(shou)型工業園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)樓(lou)宇(yu)產(chan)品，且招商基(ji)礎條件良好(hao)；武漢中(zhong)國光谷文化創意產(chan)業園(yuan)(yuan)A2區(qu)(qu)項目(mu)(mu)(mu)為區(qu)(qu)域內(nei)(nei)為數不(bu)多可分割銷售(shou)的品質園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)，為快速招商去化奠定基(ji)礎。

對于科技(ji)園區板塊，《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者注意到(dao)，2024年以(yi)來，東湖(hu)高新(xin)正在通過(guo)參與出(chu)資(zi)設立基金以(yi)加速該業務轉型。

3月28日(ri)和4月23日(ri)，東(dong)(dong)(dong)湖(hu)高新(xin)先后宣布參與出資(zi)(zi)設立廣(guang)州(zhou)工控東(dong)(dong)(dong)高科技(ji)產業股(gu)權投(tou)(tou)資(zi)(zi)合伙(huo)企業（有限(xian)合伙(huo)）（暫(zan)定(ding)名）、武(wu)漢東(dong)(dong)(dong)湖(hu)高新(xin)前沿科技(ji)產業投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)一期(qi)（有限(xian)合伙(huo)）（暫(zan)定(ding)名），基(ji)(ji)金(jin)(jin)規(gui)模分別為(wei)5億元、1.2億元。東(dong)(dong)(dong)湖(hu)高新(xin)對兩家基(ji)(ji)金(jin)(jin)認(ren)繳(jiao)出資(zi)(zi)比(bi)例均為(wei)49%，其全資(zi)(zi)子公(gong)司武(wu)漢東(dong)(dong)(dong)湖(hu)高新(xin)股(gu)權投(tou)(tou)資(zi)(zi)管理有限(xian)公(gong)司作為(wei)基(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)普通合伙(huo)人(ren)，認(ren)繳(jiao)出資(zi)(zi)比(bi)例1%。

兩家(jia)基金將專(zhuan)注于投資智能(neng)制造、集成電路、光(guang)電子信(xin)息(xi)、數字、新(xin)(xin)能(neng)源與(yu)新(xin)(xin)材料(liao)及其他(ta)前沿(yan)科(ke)技領域的優質企(qi)業。

東湖(hu)高新表(biao)示，公(gong)司出資(zi)設立上述基(ji)金，是加快(kuai)公(gong)司科技(ji)園(yuan)板塊轉(zhuan)型發(fa)展的重要舉措，通過基(ji)金形式(shi)開展產業(ye)投(tou)資(zi)，能(neng)夠(gou)提升科技(ji)園(yuan)區企(qi)業(ye)質量，促進公(gong)司業(ye)務(wu)發(fa)展，提升公(gong)司綜(zong)合競爭力，吸引和撬動社會資(zi)本共同支持科技(ji)創新企(qi)業(ye)的發(fa)展。